Trong báo cáo về thị trường căn hộ dịch vụ mới đây, Avison Young đã chỉ ra những diễn biến mới của loại hình hình này trong bối cảnh bất động sản trên đà phục hồi.
Tại Tp.HCM, mặc dù không ghi nhận nguồn cung mới nào trong năm 2024, đây vẫn là thị trường tiềm năng để phát triển các dự án căn hộ dịch vụ nhờ vào là trung tâm kinh tế của đất nước, thu hút nhiều doanh nghiệp quốc tế đến mở rộng, đầu tư.
Đặc biệt, với tuyến Metro số 1 đi vào vận hành sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư triển khai các dự án căn hộ dịch vụ mới, tận dụng lợi thế về giao thông và sự gia tăng giá trị bất động sản. Những dự án gần tuyến metro thường có tiềm năng thu hút khách thuê cao hơn nhờ vị trí thuận tiện, giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Theo dữ liệu từ Avison Young, tính đến cuối năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Tp.HCM vẫn duy trì ổn định ở mức gần 1.300 căn, không thay đổi so với năm trước. Phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế với tỉ trọng 84%, tương đương 1.073 căn.
Khoảng 90% nguồn cung căn hộ dịch vụ tập trung tại các quận trung tâm như quận 1 và quận 3, nơi có mật độ cao các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, nhà hàng và dịch vụ giải trí. Ngoài ra, khu vực Thảo Điền (thuộc TP. Thủ Đức) cũng là điểm tập trung đáng chú ý nhờ cộng đồng người nước ngoài đông đảo, đặc biệt là các gia đình và chuyên gia. Đây là khu vực tiềm năng với nhiều dự án mới dự kiến triển khai trong tương lai, được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng lớn như tuyến Metro số 1, giúp cải thiện khả năng kết nối và di chuyển.
Trong tương lai, phần lớn nguồn cung căn hộ dịch vụ sẽ do các đơn vị quốc tế vận hành và quản lý. Điều này không chỉ tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh mà còn mang lại trải nghiệm dịch vụ đạt tiêu chuẩn toàn cầu, góp phần nâng cao sức cạnh tranh của thị trường căn hộ dịch vụ tại Tp.HCM.
Trong quý 4/2024, hoạt động của căn hộ dịch vụ tại Tp.HCM duy trì ổn định với giá thuê trung bình và tỉ lệ lấp đầy không thay đổi. Phân khúc hạng A ghi nhận giá thuê trung bình 39,1 USD/m2/tháng và tỉ lệ lấp đầy 81%, và hạng B với mức giá 21,3 USD/m2/tháng, đạt tỉ lệ lấp đầy 83%. So với năm trước, giá thuê của cả hai phân khúc đều có sự tăng trưởng tích cực, lần lượt tăng 8% và 5%, đạt mức 35 USD/m2/tháng đối với hạng A và 24 USD/m2/tháng đối với hạng B trong năm 2024.
Nhu cầu lưu trú của các chuyên gia nước ngoài tiếp tục được thúc đẩy nhờ sự phục hồi kinh tế và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Tỉ lệ lấp đầy ổn định còn được hỗ trợ bởi chính sách giữ nguyên giá thuê của các dự án trên thị trường, cùng với các ưu đãi hấp dẫn dành cho khách thuê dài hạn (trên 6 tháng). Điều này giúp căn hộ dịch vụ duy trì sức cạnh tranh so với các căn hộ cho thuê truyền thống.
Phân khúc căn hộ dịch vụ với mức giá thuê từ 1.800 đến 3.000 USD/tháng đang được ưa chuộng nhất, đạt công suất thuê trên 90%. Các căn hộ này chủ yếu là loại 1-2 phòng ngủ, phù hợp với nhu cầu về diện tích và ngân sách của khách hàng. Ngược lại, phân khúc cao cấp với giá thuê trên 4.500 USD/tháng lại có công suất thuê thấp hơn, chỉ dao động từ 20-30%.
Tại Hà Nội, quận Tây Hồ hiện là khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội và dự kiến sẽ tiếp tục thu hút phần lớn các dự án trong tương lai. Trong năm 2024, thị trường Hà Nội đánh dấu bước ngoặt với dự án căn hộ dịch vụ mới - Swiss-Belresidences Hanoi, đạt công suất phòng ấn tượng 40% chỉ sau 3 tháng khai trương. Các khu vực lân cận thủ đô, nơi thu hút lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài, đang trở thành điểm đến tiềm năng cho việc phát triển các dự án căn hộ dịch vụ, đáp ứng nhu cầu của các chuyên gia làm việc tại đây. Các đơn vị vận hành quốc tế vẫn giữ vị thế chủ đạo; 87% nguồn cung tương lai sẽ do các thương hiệu quốc tế như The Ascott, Lotte Group, và Shilla Hotel & Resort.
Trong năm 2024, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội ghi nhận sự xuất hiện của nguồn cung hạng A mới từ dự án Swiss-Belresidences Hanoi. Đây là dự án căn hộ dịch vụ được đầu tiên được vận hành bởi tập đoàn Swiss- Belhotel International tại Hà Nội và Việt Nam. Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội hiện nay đạt khoảng 3.400 căn, trong đó các căn hộ hạng A chiếm ưu thế lớn nhất với tỉ trọng 88%.
Ngoài các khu vực trung tâm, nhu cầu đối với phân khúc căn hộ dịch vụ đang mở rộng sang các vùng lân cận như Bắc Giang và Bắc Ninh – nơi thu hút lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài. Sự đồng bộ hóa cơ sở hạ tầng tại những khu vực này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ, đáp ứng nhu cầu đa dạng từ nhiều nhóm khách thuê trong tương lai.
Về tình hình hoạt động, quý 4/2024 đánh dấu quý thứ ba liên tiếp giá thuê và tỉ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ tại Hà Nội duy trì ổn định. Tính trung bình cả năm, giá thuê căn hộ dịch vụ tăng trưởng mạnh so với năm trước, với phân khúc hạng A tăng 7% và hạng B tăng 5%, đạt mức trung bình lần lượt 35 USD/m2/tháng và 20 USD/m2/tháng.
Tại đây, căn hộ dịch vụ với mức giá dao động từ 1.300 đến 2.600 USD/tháng đang được lòng khách thuê nhất. Công suất thuê đối với các loại phòng này luôn nằm ở mức 85-90%. Các loại phòng có giá dao động từ 4.000 đến 4.500 USD/tháng hiện ghi nhận tỉ lệ lấp thấp nhất, chỉ khoảng 10 đến 15%.
Nhóm khách thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội được phân hóa rõ rệt, chủ yếu bao gồm chuyên gia nước ngoài, chủ doanh nghiệp, và những người có khả năng tài chính cao. Do mức giá thuê căn hộ dịch vụ vốn đã cao hơn các loại căn hộ truyền thống, việc tối ưu hóa công suất thuê vẫn là một thách thức lớn trước sức cạnh tranh còn hạn chế của thị trường.
Trong thời gian qua, các dự án căn hộ dịch vụ đã phải duy trì mức tăng giá thuê ở mức tối thiểu và áp dụng các ưu đãi như miễn phí bữa sáng hoặc giảm giá cho khách thuê dài hạn từ 6 tháng trở lên nhằm thu hút và giữ chân khách hàng.
Triển vọng phát triển loại hình này theo Avison Young còn khá lạc quan, nhờ vào sự gia tăng nhu cầu từ cả khách thuê nước ngoài lẫn người Việt Nam. Các yếu tố như sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghiệp, hạ tầng đô thị, và yêu cầu về một môi trường sống tiện nghi sẽ tiếp tục thúc đẩy phân khúc này. Tuy nhiên, thị trường cũng đang chứng kiến sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt, điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có chiến lược linh hoạt và sáng tạo để thu hút khách thuê và duy trì lợi thế cạnh tranh.
Đại diện đơn vị này cho hay, Việt Nam đang trở thành một điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong ngành công nghiệp bán dẫn. Trước xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và bối cảnh địa chính trị toàn cầu ngày càng phức tạp, Việt Nam đang trở thành một điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong ngành công nghiệp bán dẫn. Điều này nhờ vào nguồn nhân lực chất lượng cao với chi phí cạnh tranh, cơ sở hạ tầng được đầu tư và nâng cấp mạnh mẽ, cùng với cơ chế, chính sách ngày càng thông thoáng và cởi mở.
Các công ty đầu tư trực tiếp nước ngoài gia tăng sự hiện diện tại các thành phố lớn, tạo ra nhu cầu lớn về căn hộ dịch vụ cho các quản lý cấp cao, chuyên gia và đội ngũ nhân viên nước ngoài. Điều này cũng thúc đẩy nhu cầu thuê nhà ở lâu dài, đặc biệt là các kh vực gần trung tâm kinh doanh, công nghiệp và các khu vực phát triển hạ tầng.
Đáng chú ý vào tháng 12 vừa qua, Tập đoàn NVIDIA đã ký thỏa thuận chuyển chuỗi sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam, cam kết đầu tư 4-4,5 tỷ USD trong 4 năm tới. Đây là "cú hích" quan trọng giúp Việt Nam đạt được bước nhảy vọt về công nghệ trong thời gian tới, tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư công nghệ cao quốc tế, đồng thời, điều này cũng giúp Việt Nam thu hút và giữ chân nhiều nhân tài trong các lĩnh vực bán dẫn và AI.
Cùng với đó, các dự án cơ sở hạ tầng như các tuyến metro, đường cao tốc, sân bay quốc tế và các khu đô thị mới đang thúc đẩy sự phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ. Các khu vực mới phát triển sẽ tạo ra nhu cầu cao về nơi ở cho những người làm việc trong các ngành công nghiệp, hỗ trợ cho di chuyển giữa trung tâm và cửa ngõ thành phố thuận tiện hơn.
Trong bối cảnh không chắc chắn của nền kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp và cá nhân tìm kiếm các giải pháp thuê nhà linh hoạt với chi phí phù hợp. Căn hộ dịch vụ cung cấp những hợp đồng thuê ngắn hạn hoặc linh hoạt, một yếu tố quan trọng giúp thị trường này duy trì sức hút đối với khách thuê có yêu cầu di chuyển hoặc thay đổi công việc thường xuyên.
"Nguồn cung trong tương lai được vận hành bởi các đơn vị quản lý quốc tế. Việc các đơn vị quản lý quốc tế vận hành nguồn cung trong tương lai sẽ nâng cao chất lượng dịch vụ và hiệu quả vận hành, cải thiện cơ sở vật chất và tiện ích, từ đó, tăng tính cạnh tranh trên thị trường", đại diện Avison Young nhấn mạnh.
