Mặt bằng kinh doanh sẽ bớt buồn trong năm 2024?

Trong báo cáo mới đây, Cushman & Wakefield cho biết, trong năm 2023, thị trường chào đón hai dự án mới (Hùng Vương Plaza và Thiso Mall Trường Chinh – Phan Huy Ích), đóng góp tổng cộng 45,500 m2 vào tổng nguồn cung bán lẻ. Hiện nay, khu vực phía Bắc và phía Đông là hai khu vực tập trung nhiều nguồn cung bán lẻ nhất với tỷ lệ 26% và 25% trong tổng nguồn cung. Về tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định, nhờ tỷ lệ lấp đầy tốt tại những dự án mới khai trương gần đây.

Bên cạnh đó, năm 2023 ghi nhận nhiều sự kiện đối với thị trường bán lẻ, với nhiều dự án lên kế hoạch hoặc triển khai cải tạo.

Đại diện đơn vị này cho hay, trong bối cảnh mua sắm đa kênh phát triển mạnh mẽ, các nhà bán lẻ cũng như các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến việc kiến tạo không gian mua sắm nhằm mang đến những trải nghiệm thoải mái, đa dạng cho khách hàng cảm nhận sản phẩm, song song với việc phát triển những kênh mua sắm trực tuyến nhằm tối đa hóa doanh thu.

Còn theo Savills, đến quý 4/2023, lợi nhuận của các nhà phân phối hàng xa xỉ của Việt Nam đạt 3,8 nghìn tỷ đồng (156,6 triệu USD), tăng 270% so với cùng kỳ năm trước. Giá trị thị trường bán lẻ cao cấp tại Việt Nam đạt 957 triệu USD, với tăng trưởng hàng năm được dự báo ở mức 3,2% đến năm 2028.

Đại diện Savills cho hay, thời trang là phân khúc lớn nhất với giá trị thị trường dự kiến đạt 298,6 triệu USD vào năm 2024. Tuy nhiên, không gian bán lẻ phù hợp cho các thương hiệu cao cấp đang khan hiếm và nguồn cầu đang vượt quá nguồn cung.

Tăng trưởng nguồn cung đạt trung bình 2% trong năm năm vừa qua. Các trung tâm mua sắm chiếm 63% tỷ trọng nguồn cung, tương đương 1,1 triệu m2, trong khi khối đế thương mại chiếm 17% và trung tâm bách hóa chiếm 3%. Kể từ năm 2019, nguồn cung cửa hàng bách hóa vẫn giữ ở mức ổn định, trong khi trung tâm mua sắm tăng 2% mỗi năm. Khối đế bán lẻ có mức tăng trưởng cao nhất trung bình 7%/năm.

Về giá thuê, đến quý 4/2023, giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo quý và 15% theo năm, lên 1.169.000 đồng/m2/tháng. Giá thuê tầng trệt tại khu trung tâm đạt 3,2 triệu đồng/m2/tháng, cao hơn 79% so với các khu vực ngoài trung tâm nơi giá thuê chỉ đạt mức 1,1 triệu đồng/m2/tháng.

Đơn vị này cũng chỉ ra, thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê tại Tp.HCM vẫn diễn ra ổn định, bất chấp tình hình của ngành bất động sản nói chung gặp nhiều khó khăn. Sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu đã thúc đẩy sự phát triển của các ngành hàng như ăn uống, giải trí....

Bà Giang Huỳnh, Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M Savills Tp.HCM nhận định sự khác biệt lớn về giá thuê giữa khu vực trong và ngoài trung tâm là một điểm đặc biệt của thị trường Tp.HCM.

Theo bà Giang, giá thuê khu vực trung tâm luôn neo ở mức cao do nguồn cung của khu vực này rất thấp, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường trong khi nhu cầu hiện diện ở trung tâm của các nhãn hàng, thương hiệu lại rất cao. Điều này đã khiến các chủ đầu tư tại các dự án ở khu trung tâm luôn tự tin neo giá ở mức cao và công suất cho thuê vẫn luôn duy trì ở mức gần như tuyệt đối.

Riêng phân khúc khối đế bán lẻ đang đối mặt với những thách thức đáng kể. Công suất trong lĩnh vực này đã giảm từ mức 100% vào năm 2010 xuống còn 80% trong quý 3/2023. Giá thuê cũng giảm 6% mỗi năm, đạt mức 0,8 triệu đồng/m2/tháng.

Một phần lý do cho sự suy giảm này là hầu hết nguồn cung của khối đế bán lẻ trong những năm gần đây được tập trung ở khu vực nội thành hoặc ngoại thành, nằm trong các dự án căn hộ tầm thấp đến tầm trung. Thiết kế không tối ưu và hoạt động marketing chưa hiệu quả của các ô bán lẻ trong khối đế cũng là những yếu tố dẫn đến tình trạng này.

Báo cáo của Savills chỉ ra, các giao dịch thuê chủ yếu đến từ ngành F&B, thời trang, sức khỏe và làm đẹp và giải trí. Với mật độ dân số cao và mức giá thuê đa dạng hơn, khu vực ngoại trung tâm vẫn thu hút các giao dịch mở rộng lớn.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao, Bộ phận nghiên cứu thị trường, Savills Tp.HCM cho rằng sự tăng trưởng tích cực trong nền kinh tế trong nước đang thúc đẩy các thương hiệu mới tiếp tục mở rộng ở khu vực ngoại trung tâm.

Theo một nghiên cứu của Savills Global, đến năm 2050, dự kiến tỷ lệ dân số sinh sống tại các đô thị sẽ tăng trưởng gấp đôi, chiếm 70% dân số thế giới. Ở các nước đang phát triển, quá trình đô thị hóa nhanh chóng tạo ra những thách thức lớn về nhà ở và hạ tầng - nhưng cũng mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm sự tăng trưởng trong lĩnh vực cho thuê.

Riêng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhiều khu vực trong đó có Việt Nam sẽ tiếp tục thấy mức tăng trưởng đáng ngưỡng mộ trong tương lai. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nguồn dân số trẻ tuổi và sự tăng trưởng về thu nhập của người dân. Điều này sẽ tiếp tục thúc đẩy hoạt động của các trung tâm mua sắm và cơ sở phục vụ các hoạt động thương mại khác.