Nếu thị trường phía Bắc sôi động từ đầu năm đến nay thì phía Nam chỉ mới thực sự trở lại từ quý 3/2024. Càng về cuối năm, nhịp “sóng” của các dự án càng tăng, mặc dù nguồn cung vẫn ở trạng thái khan hiếm.
Những thông tin tích cực về sức cầu, bảng giá đất và Luật mới bấm nút hiệu lực đã và đang tạo tâm thế sẵn sàng cho chủ đầu tư bước vào “guồng đua”. Niềm tin bên bán, bên mua và thị trường tốt hơn giai đoạn đầu năm tạo đà cho các dự án mạnh dạn khởi động sau khoảng thời gian thăm dò.
Mới đây, thị trường Tp.HCM chứng kiến loạt hoạt động kí kết, giới thiệu dự án hoặc chủ đầu tư đẩy mạnh truyền thông thông tin dự án mới ra thị trường, tạo không khí nhộn nhịp.
Chẳng hạn, ngày 30/10/2024, tại Tp.HCM đã diễn ra lễ kí kết hợp tác chiến lược dự án căn hộ Conic Boulevard giữa 3 đơn vị là Công ty CP XD ĐT & PT Lĩnh Phong Conic (đơn vị phát triển dự án); Công ty CP Bất động sản Eximrs (tiếp thị và phân phối dự án); Ngân hàng Việt Á (hỗ trợ tài chính). Đây là dự án căn hộ giá vừa túi tiền nằm tại khu Tây Tp.HCM đã xây dựng hoàn thiện, sắp bàn giao, có mức giá từ 37 triệu đồng/m2.
Tại khu Nam Tp.HCM, một số dự án tăng tốc đẩy mạnh thông tin ra thị trường và dự kiến ra mắt vào các tháng cuối năm 2024. Chẳng hạn dự án căn hộ Essensia Sky thuộc KĐT Dragon City quy mô 65ha của Phú Long; 27 căn hộ Panomax River Villa của TTC Land; dự án Khải Hoàn Prime trên đường Lê Văn Lương; 43 căn thấp tầng Celesta Avenue (đang được xây dựng); quỹ căn hộ cuối cùng của dự án khu đô thị Mizuki Park của Nam Long. Tuy số lượng dự án ra thị trường còn khiêm tốn song việc chủ đầu tư mạnh mẽ khởi động trở lại cho thấy động thái “đón sóng” cuối năm đã âm thầm diễn ra.
Tại Khu Đông, dự án mới và cũ cũng lấy mốc cuối năm 2024 để đẩy mạnh hoạt động ra mắt. Đơn cử, KĐT The Global City sẽ ra mắt phân khu căn hộ đầu tiên vào đầu tháng 11/2024; hay các dự án như Eaton Park, The Opus One, FIATO Uptown; King Crown Infinity... đẩy mạnh kick off hoặc truyền thông đón lượng khách hàng cuối năm.
Không chỉ tại Tp.HCM, các tỉnh lân cận như Bình Dương hay Đồng Nai cũng liên tục có động thái chào sản phẩm ra thị trường trước bối cảnh sức cầu tích cực.
Chẳng hạn, dự án TT AVIO của liên danh Nhật Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group tại Tp.Dĩ An sẽ chính thức mở bán vào ngày 9/11/2024. Dự án có quy mô 2.000 căn hộ giá từ 1,23 tỉ đồng căn. Cùng khu vực, dự án Phú Đông SkyOne đang triển khai công tác xây dựng và giới thiệu ra thị trường 585 căn hộ giá từ 30 triệu đồng/m2. Trong khi dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden có giá từ 38 triệu đồng/m2 đang tăng tốc hoàn thiện để bàn giao nhà vào cuối năm nay.
Tại Đồng Nai, nguồn cung căn hộ ít ỏi đến từ dự án FIATO Airport City hay phân khu nhà phố của Eco Park cũng tăng tốc hoạt động truyền thông “đón sóng” thị trường cuối năm.
Như vậy để thấy, nắm bắt tâm lý thị trường, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng đẩy tiến độ mở bán các dự án. Nhờ những hoạt động này mà thị trường phía Nam chộn rộn trở lại sau khoảng thời gian im ắng.
Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, mặc dù nguồn cung mở bán chính thức vẫn khá thấp trên thị trường song tín hiệu đáng mừng là trong quý 3/2024, tại Tp.HCM đã có gần 300 căn hộ được chào bán lại từ các dự án đã tạm dừng bán hàng trong 1-2 năm gần đây, và khoảng 2.700 căn hộ chưa mở bán chính thức đã bắt đầu nhận giữ chỗ, dự kiến mở bán trong thời gian sắp tới.
Dự kiến thị trường sẽ có thêm khoảng 3.000 căn hộ chung cư mở bán mới trong các tháng cuối năm 2024, tương đương 5.000 căn chung cư mở bán mới tính chung cho cả năm 2024. Ở phân khúc nhà gắn liền với đất, dự kiến chào đón hơn 300 căn mở bán mới vào cuối năm, góp phần đưa tổng nguồn cung nhà thấp tầng mở bán mới của cả năm nay đạt gần 600 căn. So với chỉ 40 căn trong cả năm 2023, nguồn cung thấp tầng mới tại Tp.HCM trong năm nay đã tăng đáng kể, chủ yếu đến từ các dự án mới nằm tại rìa khu Đông và khu Tây Tp.HCM.
Năm 2025 bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng giá mới?
Bên cạnh các doanh nghiệp tích cực chào dự án ra thị trường cuối năm thì vẫn có khá nhiều chủ đầu tư tiếp tục nghe ngóng và dời lịch mở bán vào năm 2025. Họ kì vọng khi sức cầu ổn định, mức giá chào bán sẽ tốt hơn hiện tại.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, quý 3/2024 là thời điểm quyết định giai đoạn mới của thị trường bất động sản. Dẫu vậy, một số chủ đầu tư vẫn xem xét và cân nhắc thời điểm mới đưa dự án ra thị trường. Hiện nguồn cung thấp, tỉ lệ hấp thụ khá tốt, chủ đầu tư kì vọng mức giá đưa ra tốt hơn khi thị trường bước vào giai đoạn “chín muồi”.
Theo ông Kiệt, trên thị trường hiện nay vẫn diễn ra 2 luồng tâm lý là lưỡng lự chờ đợi và sẵn sàng mua vào. Theo đó, động thái của chủ đầu tư cũng khác nhau trong từng bối cảnh. Không ít chủ đầu tư cân nhắc thời gian phù hợp, dời lịch mở bán vào năm 2025.
Việc chủ đầu tư sẽ “set” mặt bằng giá cao vào năm sau theo chuyên gia CBRE Việt Nam cũng là điều dễ hiểu bởi lẽ rất khó khăn các chủ đầu tư mới giải quyết được vấn đề pháp lý và đưa dự án ra thị trường. Chưa kể họ phải tính toán chi phí lãi vay, chi phí cơ hội… cho nên, hầu hết doanh nghiệp đều kì vọng giá bán cao hơn khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi.
"Dự án tạm ngưng 2-3 năm sẽ tăng giá khoảng 10-30% so với giá cũ khi tái khởi động trở lại. Có chăng chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách mua bằng chính sách bán hàng chiết khấu %. Với những khách hàng đã mua dự án trước đó, chủ đầu tư sẽ hoàn tiền lại nếu khách mua không chấp nhận giá mới. Phần lớn chủ đầu tư sẽ cân đối cán cân - cung cầu để đảm bảo mức lợi nhuận", ông Kiệt cho hay.
Theo CBRE, vừa qua thị trường chứng kiến một số dự án tái khởi động như D-Homme (Q6), D-Aqua (Q8) và Lavida Plus (Q7) đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10% - 30% so với giá bán giai đoạn trước. Thậm chí, một số chủ đầu tư mở bán ở thời điểm năm 2024 mục đích thăm dò "sóng" thị trường để lấy cơ sở tăng giá trong năm sau nếu hiệu ứng sức mua tốt.
Trong năm 2025, theo CBRE, thị trường dự kiến sẽ có gần 10.000 căn hộ chào bán mới, tăng gần gấp đôi so với năm 2024. Việc mà mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp tiếp tục đi lên trong quý 3 vừa rồi cũng minh chứng cho việc kì vọng mức giá của chủ đầu tư.
Cụ thể, tính đến quý 3/2024, giá bán sơ cấp chung cư tại Tp.HCM đạt 66 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới. Ở thị trường thứ cấp tiếp tục đà tăng giá nhẹ, tăng trung bình 3% theo quý và tăng 5% theo năm, đạt bình quân 48 triệu đồng/m2. Có một số dự án thứ cấp ghi nhận tăng 10% so với cùng kì năm ngoái nhờ toạ lạc vị trí đắc địa, nhu cầu cao.
Ngoài ra, giao dịch tăng nhiệt trong các tháng cuối năm càng bồi đắp thêm cơ sở để giá bán lấy đà đi lên. Theo các chuyên gia, mặt bằng giá bất động sản rất khó để hạ nhiệt khi mà nhu cầu còn lớn trong khi nguồn cung ra thị trường trong các năm qua vẫn rất ít ỏi.
