Lặng lẽ tích luỹ, 1 DN bất động sản vươn lên 'nhiều đất' chỉ sau Novaland, VinHomes… với tồn kho 18.800 tỷ đồng

Cuối năm 2023, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) công bố nhận chuyển nhượng cổ phần 99% vốn điều lệ của CTCP Phát triển Bất động sản Lộc Minh (Công ty Lộc Minh) với giá trị là 350 tỷ đồng. Đơn vị thực hiện là Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Saphire (công ty con do Khang Điền sở hữu 99,9% vốn). Như vậy, Bất động sản Lộc Minh sẽ là công ty con sở hữu gián tiếp của Khang Điền.

Công ty Lộc Minh là chủ đầu tư dự án khu nhà ở cao tầng Công ty Lộc Minh với diện tích 1,9ha, tại phường Bình Trưng Đông, Tp.Thủ Đức. Dự án nằm trong danh mục công trình, dự án thực hiện trong năm 2023 của Tp.Thủ Đức.

Đầu năm qua, Khang Điền cũng gây chú ý trước thông tin thành lập công ty con, nhằm tái triển khai dự án Bình Trưng (quận2) sau khi mua lại từ CapitalLand. Dù khá kín kẽ về thông tin song Khang Điền được biết đến là doanh nghiệp bất động sản niêm yết có quỹ đất sạch lớn hàng đầu Tp.HCM. Trên thị trường, cổ phiếu của Công ty cũng được “săn đón” bởi loạt quỹ ngoại.

Ghi nhận trong báo cáo phân tích của CTCK Phú Hưng (PHS), Khang Điền hiện là đơn vị có quỹ đất sạch lớn hàng đầu với hơn 650 ha, tập trung chủ yếu tại Tp.Thủ Đức và huyện Bình Chánh. Đây được xem là lợi thế và là động lực tăng trưởng dài hạn cho Nhà Khang Điền khi quỹ đất sạch tại Tp.HCM đang ngày càng trở nên khan hiếm hơn.

Liên tục tích lũy đất đai dự án thông qua M&A, kết thúc năm 2023, Khang Điền cũng ghi nhận con số tồn kho cao nhất từ trước đến nay lên gần 18.800 tỷ đồng, đưa doanh nghiệp lọt Top 4 nhóm công ty bất động sản niêm yết có tồn kho cao nhất, vượt mặt Nam Long, Đất Xanh và Phát Đạt.

Trong đó, dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo chiếm giá trị nhiều nhất với hơn 6.500 tỷ, kế đến là dự án Đoàn Nguyên - Bình Trương Đông gần 3.400 tỷ đồng, dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông gần 3.200 tỷ đồng…. Đây toàn là các dự án lớn của các chủ đầu tư tên tuổi đã được Khang Điền mua lại.

Đáng chú ý nhất là 2 dự án tại Bình Trưng Đông sắp được Khang Điền triển khai với tên thương mại là Khu nhà ở liền kề biệt thự Clarita quy mô 5,8ha và dự án Emeria quy mô 6ha. Được biết, hai dự án này có vị trí nằm tại Bình Trưng Đông – nơi toạ lạc của một trong những dự án trọng điểm trong quá khứ của Khang Điền là Đoàn Nguyên.

Theo thiết kế ban đầu, dự án Đoàn Nguyên có diện tích 60.732 m2 (6ha) toạ lạc tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, Tp. HCM. Năm 2013, Khang Điền được biết “bất đắc dĩ” phải thoái vốn tại Nhà Đoàn Nguyên nhằm giải quyết tình trạng khó khăn của Công ty. Đối tác nhận chuyển nhượng khi ấy được cho biết là hai nữ nhà đầu tư cá nhân, là các bà Ngô Thị Bích Duyên và Nguyễn Thị Thanh Thuỷ.

Đến tháng 8/2018, CapitaLand thông báo về việc thâu tóm 100% cổ phần của Nhà Đoàn Nguyên, thông qua việc mua lại toàn bộ 86 triệu cổ phần CTCP BCLand (BCLand) với số tiền bỏ ra là 1.380 tỷ đồng. Khi ấy, BCLand là công ty mẹ nắm giữ 100% vốn điều lệ của Nhà Đoàn Nguyên.

Đến tháng 3/2022, Khang Điền bất ngờ công bố nhóm công ty đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng 366 triệu cổ phần, tương đương 60% vốn CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên (công ty mẹ sở hữu 100% vốn Đoàn Nguyên vào thời điểm này) với giá phí là 620 tỷ đồng. Thương vụ này giúp Khang Điền ghi nhận khoản lãi 308,3 tỷ đồng từ giao dịch này, giúp LNST quý đầu năm 2022 của Công ty tăng trưởng mạnh.

Trở lại với năm 2023, tích luỹ quỹ đất cũng khiến cho áp lực đòn bẩy tài chính Công ty gia tăng. Năm 2023, nợ phải trả của Khang Điền lần đầu vượt 10.000 tỷ đồng, cao nhất từ trước đến nay. Trong số này, nợ vay chiếm 58%, tương đương hơn 6.300 tỷ đồng.

Dù vậy, trong khi nhiều "ví tiền" của các ông lớn giảm mạnh do thị trường bất động sản ảm đạm thì Khang Điền ngược lại vẫn lại ghi nhận tiền và các khoản tương đương tiền phồng to hơn. Hiện, các khoản tương đương tiền Công ty đạt 3.730 tỷ đồng vào cuối năm 2023, tăng 35% so với cuối năm ngoái.

Trong đó, Khang Điền ghi nhận tiền mặt và tiền gửi ngân hàng là 1.452 tỷ đồng, còn lại 2.277 tỷ đồng là các khoản tương đương tiền. Khang Điền cho biết, các khoản tương đương tiền thể hiện các khoản tiền gửi ngân hàng có thời hạn gốc không quá 3 tháng và hưởng lãi suất dao động từ 2,7 - 4,3%/năm.