Tại Sự kiện thường niên "Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức sáng ngày 19/2, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đã trình bày tham luận "Triển vọng thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới".
Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực. Điều này được thể hiện thông qua một số yếu tố: Thứ nhất, GDP hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024.
Thứ hai, nguồn cung nhà ở thương mại mới tăng lên trong giai đoạn 2021 - 2024. Thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng condotel đã có những tín hiệu tích cực. Với đất nền, lượng giao dịch vừa qua rất khả quan và phục hồi tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2021.
Ngoài ra, số lượng khu công nghiệp trên cả nước đã tăng từ 397 KCN vào năm 2021 lên 431 KCN. Trong đó, số lượng KCN đang hoạt động chiếm 71%, tương đương 301 KCN. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN cũng có xu hướng tăng.
Tuy nhiên thách thức là lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9% chủ yếu do chi phí tăng mạnh 3,2%. Chi phí ở đây có thể bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, nợ vay…
Đáng chú ý, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại những vướng mắc. Nhất là tình trạng giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay tăng cao, vượt xa thu nhập bình quân của người dân.
Cụ thể, theo số liệu thống kê được ông Lực đưa ra, giá nhà so với số năm thu nhập bình quân hộ gia đình tại Việt Nam trong năm 2024 là 23,7 năm, tăng 0,2 năm so với năm 2023 (tức 23,5 năm). Trong khi đó, giá nhà so với số năm thu nhập bình quân hộ gia đình trên thế giới là khoảng 15,1 năm (năm 2023) và 14,6 năm (năm 2024).
Ông Lực đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bất động sản tăng cao.
Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm.
Thứ hai, chi phí đầu vào cao (trong đó có tiền thuê đất/sử dụng đất, đền bù – giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng…
Thứ ba, cung – cầu còn mất cân đối: do cấp phép dự án ít, nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên, trong khi khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền (gồm nhà ở xã hội).
Thứ tư, tình trạng thổi giá, làm giá, té nước theo mưa còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật (trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua).
Thứ năm, tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến: 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm, theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn.
Thứ sáu, là vẫn chưa đánh thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản còn khá thấp.
Ngoài ra, một số vướng mắc khác được nêu ra, đó là: Tính tiền sử dụng đất (một số địa phương chưa công bố bảng giá đất mới, công tác truyền chưa tốt dẫn đến phản ứng trái chiều khi công bố); việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm.
Công tác giải phóng mặt bằng (nhất là nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa; M & A còn khó khăn (do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính).
Hay đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập (giá khởi điểm, năng lực tham gia đấu giá, chế tài...). Vấn đề nhà ở xã hội: về hướng đi, cách làm còn có vấn đề, nguồn vốn bền vững cho nhà ở xã hội chưa rõ ràng...
