Không phải phương pháp, dữ liệu đầu vào là “biến số” quyết định tính chính xác của định giá đất

Hiện nay, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đang nhận được sự ủng hộ của các thành viên thị trường và Ban soạn thảo cũng đã thể hiện tinh thần cầu thị, lắng nghe, tiếp thu ý kiến đóng góp từ góc độ khoa học và thị trường khi giữ lại “phương pháp thặng dư” với một số hướng dẫn mới kỳ vọng sẽ giúp giải quyết các vướng mắc trong định giá đất tại hàng trăm dự án hiện nay.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, phương pháp định giá đất chỉ là cách thức để tính toán còn tính chính xác của kết quả phụ thuộc rất nhiều vào “biến số” quan trọng là dữ liệu đầu vào.

TS. Trần Xuân Lượng, hiện công tác tại chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, mọi điểm nghẽn của thị trường nhà đất hiện nay suy cho cùng đều xuất phát từ việc dữ liệu đầu vào không đáng tin cậy và không có nguồn chuẩn để kiểm chứng.

“Có quá nhiều nguồn dữ liệu để sử dụng, từ bảng giá đất ban hành hàng năm, dữ liệu của cơ quan thuế, đơn vị công chứng, các trang nghiên cứu thị trường, thông tin rao vặt…, trong khi việc sử dụng nguồn nào cũng có yếu tố “lợi - hại” riêng”, TS. Trần Xuân Lượng nêu quan điểm.

Bên cạnh việc “không đáng tin cậy và không có nguồn chuẩn”, theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng “phương trình” định giá đất cũng cần xem xét lại khi chưa “tính đúng, tính đủ” các dữ liệu đầu vào sẽ dễ dẫn đến kết quả định giá đất không phù hợp.

Cụ thể, mới đây, góp ý cho Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP, VNREA cho rằng, phương pháp thặng dư được áp dụng trên hai giả định, giả định thứ nhất về tổng chi phí đầu tư, giả định thứ hai là tổng doanh thu. Khi lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư giả định sẽ ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nhưng hiện nay cơ sở tính tổng chi phí đầu vào chưa hợp lý, nhất là chi phí bồi thường chỉ được khấu trừ khoảng 25%.

VNREA dẫn ví dụ, chi phí bồi thường dự án thực tế là 100 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp sẽ chỉ được khấu trừ 25 tỷ đồng, hay các chi phí khác là chi phí quảng cáo sản phẩm, bán hàng cũng khống chế không quá 15%. Trong khi tổng chi phí đầu vào bị ép thấp thì tổng doanh thu đầu ra của doanh nghiệp bị đẩy lên cao hơn, điều này gây thiệt thòi cho doanh nghiệp.

Từ đó, VNREA đề xuất, tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

“UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy mô tính chất từng dự án quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay)”, VNREA nêu quan điểm.

Đồng thời, VNREA cũng kiến nghị, cần tính đến các chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án, chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện đầu tư. Chi phí đầu tư xây dựng có tính đến yếu tố trượt giá trong thời gian đầu tư xây dựng.