Khó như định giá bất động sản để hoán đổi trái phiếu

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐCP ngày 05/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế với điểm đáng chú ý là cho phép phép hoán đổi nợ trái phiếu bằng bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam thì trong việc hoán đổi nợ trái phiếu thành bất động sản thì doanh nghiệp phát hành cần phải nghĩ định giá nào để trái chủ đồng ý. Mức giá nào là hợp lý để việc đàm phán với hàng ngàn trái chủ với các nhu cầu, quyết định khác nhau suôn sẻ. Việc định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ sẽ là bài toán “đau đầu".

Theo ông Đính, việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá.

“Đâu sẽ là mức giá thị trường? Là khung giá đất của Nhà nước, giá chào bán sơ cấp của dự án kèm một số ưu đãi, chiết khấu hấp dẫn hay mức giá qua một đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp.”, ông Đính nêu vấn đề.

Còn theo ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) tại Việt Nam thì sẽ có 2 câu hỏi đặt ra với trái chủ khi thực hiện việc hoán đổi nợ trái phiếu thành bất động sản. Thứ nhất là việc định giá tài sản là bất động sản là bao nhiêu khi trừ nợ trái phiếu và đặc biệt, nếu tài sản là BĐS dở dang thì đánh giá năng lực hoàn thành bất động sản của doanh nghiệp như thế nào, theo ông Long, đây là điểm sẽ có thể gặp khó khi triển khai.

Bên cạnh đó, ông Long cũng cho rằng vấn đề đáng quan tâm nữa là việc hoán đổi này sẽ có nhiều kịch bản khi trái chủ là Tổ chức (Ngân hàng, công ty chứng khoán) và cá nhân (số đông) sẽ khác nhau.

Ông Long dẫn chứng, giả sử nếu có 10 trái chủ cá nhân, trong đó 7 người đồng ý nhận bất động sản dở dang, 3 người không đồng ý và yêu cầu doanh nghiệp trả tiền. Nếu doanh nghiệp bố trí được tiền để trả cho 3 người thì lại quay trở lại câu hỏi liệu doanh nghiệp có đủ năng lực, đặc biệt là tiền để hoàn thành dự án dở dang hay không.

Nhìn chung, theo các chuyên gia, việc hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Khi chấp thuận mức giá này, doanh nghiệp phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa nhưng trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản.

Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ. Hay nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ. Do vậy, trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi. Đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án.

Dưới góc độ nhà đầu tư, chị Huyền, sống tại Hà Nội, đang sở hữu khoảng 5 tỷ đồng trái phiếu của một doanh nghiệp khá lớn cho biết, hiện chị đang được doanh nghiệp thương lượng để đổi trái phiếu lấy nhà tại một dự án chung cư cao cấp ở khu vực Ciputra (Tây Hồ - Hà Nội), nếu doanh nghiệp trả tiền mặt là tốt nhất còn nếu đổi thành bất động sản thì phải tính toán sao cho phù hợp, hài hòa.

“Doanh nghiệp đưa ra giá nhà phải hợp lý, không thể tăng giá lên gấp đôi, rồi "vẽ ra" thông báo chiết khấu phân nửa khiến chúng tôi muốn lấy nhà sẽ phải đóng thêm tiền vào trong khi dự án còn chưa xong pháp lý và giá thực tế giao dịch tại các dự án tương tự xung quanh đang thấp hơn nhiều là điều hết sức phi lý”, chị Huyền cho biết.

Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp lựa chọn phương án tái cấu trúc nợ trái phiếu bằng hình thức hoán đổi sang tài sản khác như bất động sản. Nếu được nhà đầu tư chấp thuận, đây là hướng giải quyết các khoản nợ trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp trầm lắng, khá nhiều doanh nghiệp phải "khất nợ" trái phiếu đến hạn thanh toán.

Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp tháng 01/2023 của FiinRatings cho thấy, tháng 01/2023 toàn thị trường chỉ ghi nhận duy nhất một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công, thuộc về nhóm ngành xây dựng. Hai tháng đầu năm 2023, ngành bất động sản chỉ ghi nhận một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công của Công ty CP Bất động sản Sơn Kim, với tổng giá trị phát hành lên tới 500 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có lãi suất phát hành 13,5% một năm và trái chủ được trả lãi định kỳ 6 tháng một lần.

Trong khi đó, lượng trái phiếu đáo hạn rất lớn - khoảng 205.000 tỷ đồng, trong đó có 104.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản. Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) vừa công bố danh sách các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 16/9/2022 đến 31/01/2023. Theo đó, có 54 doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu, trong đó có 34 doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản - xây dựng.