Khi đủ pháp lý chủ đầu tư mới được sử dụng số tiền còn lại của hợp đồng

Sáng 31/10, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Liên quan đến thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 02 phương án:

Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Theo Đại biểu Vũ Tuấn Anh – Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ, để bảo đảm đầy đủ quyền về tài sản của người mua bất động sản cần bổ sung nguyên tắc chỉ được phép kinh doanh đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn với đất đai được phép chuyển nhượng thế chấp cho tặng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

“Quy định này sẽ bảo đảm quyền lợi cho khách hàng khi thế chấp tại tổ chức tín dụng, quyền của tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm và có thể chuyển nhượng cho bên thứ ba khi cần thiết”, Đại biểu Vũ Tuấn Anh nói.

Về thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đại biểu Vũ Tuấn Anh đề nghị quy định theo phương án 1 và nên quy định mức thanh toán tối đa là 95% để nâng cao hơn nữa trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các thủ tục và giấy tờ cho người mua.

Đại biểu Vương Quốc Thắng, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam đồng tình với phương án 1 và cho rằng nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Theo đại biểu, phương án này là phù hợp, nhằm tăng cường trách nhiệm bên bán, bên cho thuê mua.

Phát biểu ý kiến tranh luận tại phiên họp, đại biểu Nguyễn Lâm Thành - Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên cho rằng cả 2 phương án đưa ra đều có những điểm chưa hợp lý. Tuy nhiên, đại biểu bày tỏ nghiêng về phương án 2 nhiều hơn.

Cụ thể, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.…

Đại biểu Dương Khắc Mai, Đoàn ĐBQH tỉnh Đắc Nông chọn Phương án 2, đồng thời nêu quan điểm: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Theo phân tích của đại biểu Dương Khắc Mai, phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật và Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Hạn chế của Phương án này là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.