Giao dịch bất động sản qua sàn có tránh được "tiền mất tật mang"?

Đến thời điểm này, Bộ Xây dựng vẫn nghiêng về phương án bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn (điểm mới trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này). Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia có phản ứng, bởi theo họ, nếu áp dụng, sẽ tạo đặc quyền, đặc lợi cho các sàn. Từ đó, nảy sinh tình trạng ôm hàng, thổi giá, thiếu minh bạch, lũng đoạn thị trường.

Đề xuất hai phương án

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, tại Điều 60 có quy định "các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới”. Có 2 phương án được đưa ra.

Với phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới.

Còn phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Nhiều ý kiến cho rằng quy định này sẽ tăng thêm tính minh bạch của thị trường, trong khi có ý kiến cho rằng đây là bước đi... thụt lùi của thị trường.

Chia sẻ với báo chí về thực tế giao dịch bất động sản thời gian qua, một chủ đầu tư có dự án tại Long Biên, Đống Đa, Gia Lâm (Hà Nội) cho biết, từ trước tới nay mọi giao dịch bất động sản của doanh nghiệp đều không bán qua sàn giao dịch, mà khách hàng đến trực tiếp phòng kinh doanh nghe tư vấn và ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Trước đề xuất bắt buộc phải bán qua sàn, đại diện đơn vị này cho rằng, điều này vô lý, bởi một dự án hàng nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư khi xây dựng nhưng đến khi bán hàng lại bị đơn vị khác chi phối.

“Bản thân các sàn hiện nay chưa chuyên nghiệp, vì họ không gắn bó với chủ đầu tư. Việc bán qua sàn chắc chắn sẽ làm tăng chi phí, đẩy giá bán bởi các sàn đều lấy phí môi giới và nhiều loại phí phát sinh khác. Như vậy, người thiệt cuối cùng là khách hàng”, vị đại diện này nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bấtđộng sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn.

Ông Châu cho rằng, quy định này cũng không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án bất động sản. Trong khi đó, từ vai trò “làm thuê”, chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất, sàn giao dịch sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản.

Thực tế, thời gian qua, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, người mua nhà trực tiếp mua từ chủ đầu tư đã dẫn đến nhiều sự việc đáng tiếc, nhẹ thì khiếu kiện căng băng rôn, biểu ngữ, nặng thì khách hàng trắng tay - không được nhận nhà mà tiền cũng không đòi lại được.

Bảo vệ khách hàng

Đánh giá về các phương án này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, câu chuyện khách hàng mua bất động sản từ chủ đầu tư cơ bản thời gian qua không có gì bàn cãi. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp khách hàng bị rủi ro về pháp lý khi không thẩm định được chủ đầu tư có uy tín hay không.

Đơn cử như nhiều khách hàng bị lừa đảo mất toàn bộ tiền cho CTCP Địa ốc Alibaba; hay như ở dự án Usilk City chủ đầu tư là Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long đã ôm tiền và bội hứa với khách hàng…

Nhìn một số vụ việc điển hình trên cho thấy thực chất bất động sản hình thành trong tương lai không có gì để đảm bảo. Nếu quay trở lại như Luật hiện hành để chủ đầu tư tự bán, tự quảng cáo, khách hàng sẽ không có “bộ lọc” để lựa chọn dự án đủ pháp lý. Còn khi đưa vào sàn chuyên nghiệp, niêm yết đầy đủ thông tin từ pháp lý, chất lượng, các cam kết vai trò trung gian, chịu trách nhiệm tính chính xác trước khách hàng thì người mua nhà sẽ được đảm bảo về lợi ích.

“Có nghĩa là quy định đang hướng đến có một tổ chức đảm bảo lợi ích cho khách hàng, đảm bảo tính minh bạch của thị trường, các giao dịch minh bạch và Nhà nước cũng thông qua đó để thu được thuế”, ông Đính nhấn mạnh.

Một số chuyên gia cho rằng, khi sản phẩm bất động sản được bán, sàn giao dịch chịu trách nhiệm kiểm tra thông tin trước khi đưa lên sàn. Như vậy, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch là hướng đến bảo vệ cho khách hàng, thị trường kết nối cung - cầu rõ ràng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

“Sửa đổi Luật là để hướng đến thị trường được kiểm soát, bảo vệ lợi ích của khách hàng, để tránh gặp phải những chủ đầu tư không uy tín, lừa đảo, tiền mất tật mang”, ông Đính nói.

Thực tế hiện nay trên thị trường, không chỉ bất động sản mà cả các sản phẩm hàng hoá khác, phần lớn các nhà sản xuất đều phân phối sản phẩm qua khâu trung gian là đại lý cấp 1 hay một đơn vị thương mại, điều này vừa đảm hàng hoá được lưu thông rộng rãi vừa đảm bảo độ uy tín của sản phẩm, tránh phải hàng giả, hàng nhái.

Tuy vậy, để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, các chuyên gia cho rằng, phải quy định tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Có chứng chỉ sẽ được cấp định danh, được cấp mã hoạt động, những người này được quản lý theo số hoá và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín.