Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Cần thiết hay không?

Trong buổi trả lời báo chí mới đây, bộ trưởng Tài nguyên & Môi trường khẳng định Luật Đất đai sửa đổi sẽ quy định hoạt động mua bán dự án bất động sản (BĐS) phải thông qua sàn giao dịch. Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch BĐS bằng việc quy định giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch.

Mục đích cuối cùng của các quy định này, theo 2 Bộ, là làm lành mạnh thị trường địa ốc, giảm thiểu tình trạng mua bán dự án ma, nguy cơ thất thu thuế, nguy cơ rửa tiền thông qua BĐS….

Thực tế đây không phải là lần đầu tiên Việt Nam luật hóa quy định này. Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 từng nêu rõ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, từ thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định trên được bãi bỏ.

Lần này, việc luật hóa trở lại các quy định trên từ phía cơ quan Nhà nước đã tạo nhiều luồng ý kiến trái chiều.

Thị trường sẽ có bên trung gian thẩm định dự án, bảo vệ khách hàng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho rằng thị trường BĐS hiện nay bộc lộ nhiều bất cập và những bất cập này đang tạo điều kiện cho các chủ đầu tư thiếu năng lực, thiếu tâm huyết lộng hành. Hàng loạt dự án ma, dự án vướng pháp lý… vẫn được giao dịch trên thị trường và nhiều khách hàng trở thành nạn nhân của những dự án đó.

“Không phải khách hàng nào cũng có năng lực đánh giá dự án, kiểm tra quy hoạch, rà soát pháp lý để chọn được dự án chuẩn chỉnh. Đó là lý do giao dịch BĐS cần qua sàn, sàn giao dịch sẽ thay khách hàng kiểm tra, rà soát dự án một cách chuyên nghiệp, chính xác. Từ những ghi nhận về pháp lý, khách hàng sẽ được bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp xảy ra. Tinh thần và mục đích của các Bộ khi luật hóa quy định này cũng xuất phát từ lý do nói trên”, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Chuyên gia cho rằng nếu quy định này được thông qua, quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn. Các dự BĐS hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch, buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán BĐS ma, BĐS ảo.

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản nhìn nhận khi luật hóa quy định này, các sàn giao dịch buộc phải nâng cao năng lực, phải đăng ký hoạt động rõ ràng, đủ kiến thức chuyên môn để làm tốt vai trò của mình. Đồng thời, các môi giới tự do sẽ không có điều kiện để hoạt động thiếu chuyên nghiệp, lừa khách hàng, thay vào đó, phải gắn với các tổ chức cụ thể.

“Từ trước đến nay, môi giới hoặc các sàn giao dịch chỉ là bên cung cấp dịch vụ, ai thích thì thuê, không thích thì thôi, họ cũng không chịu trách nhiệm cho những hoạt động mua bán dự án sai phạm… Tuy nhiên, theo Luật mới, đơn vị môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, mua bán các sản phẩm không rõ ràng”, ông Đính nói.

Giao dịch qua sàn là tước đi quyền của chủ đầu tư

Trong góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đợt 3, gửi Thủ tướng , Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng quy định mua bán BĐS phải thông qua sàn giao dịch là không cần thiết.

Lý do thứ nhất, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc quy định giao dịch BĐS phải qua sàn sẽ tạo “đặc quyền” cho các sàn giao dịch. Về bản chất, sàn giao dịch không góp vốn với chủ đầu tư để phát triển dự án nhưng lại được bán sản phẩm của dự án. Trong lúc đó, doanh nghiệp chủ đầu tư lại bị tước bỏ quyền tự chủ kinh doanh.

Thứ hai, quy định này vô hình trung tạo ra những “đặc lợi” cho các sàn giao dịch BĐS khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí 7-8% hoặc cao hơn.

Thứ ba, theo ông Lê Hoàng Châu, không loại trừ trường hợp sàn giao dịch chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư bởi “sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định”.

Thứ tư, nếu áp dụng quy định mới, sàn giao dịch sẽ chiếm quyền nắm giữ thông tin khách hàng - nguồn cơ sở dữ liệu quan trọng để chủ đầu tư khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh.

“Cắt đứt khâu bán hàng ra khỏi chủ đầu tư dự án BĐS thì chủ đầu tư như bị tách khỏi thị trường và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người làm thuê trở lại cho môi giới và sàn giao dịch BĐS; chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng”, Chủ tịch HoREA phân tích.

“Giao dịch qua sàn hay không không quan trọng, quan trọng là phải gắn trách nhiệm cụ thể”

Ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc Xanh, cho rằng từ trước đến nay, chủ đầu tư dự án thường không trực tiếp bán hàng, thay vào đó, họ thuê sàn giao dịch độc lập hoặc thành lập sàn riêng để quảng cáo, bán BĐS. Vì vậy, dù quy định hay không quy định, các sàn giao dịch vẫn tồn tại và tham gia vào hoạt động bán BĐS.

“Tôi cho rằng vấn đề cần quan tâm nhất không phải là các sàn được bán hàng hay không, mà là phải gắn trách nhiệm pháp lý như thế nào cho các sàn khi tham gia vào quy trình giao dịch BĐS”, Chủ tịch Địa ốc Xanh nhấn mạnh.

Ông Đực dẫn chứng từ trước đến nay, các dự án vướng pháp lý, mở bán khi chưa đủ điều kiện, dự án xây dựng trái phép… vẫn do các sàn đảm nhiệm việc môi giới, bán hàng. Khi các dự án bị phát hiện có sai phạm hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo…, các sàn vẫn là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn quy hết về chủ đầu tư.

“Tôi lấy ví dụ các dự án của FLC, nhiều sản phẩm không đủ điều kiện bán hàng, có sản phẩm không đủ pháp lý để cấp sổ đỏ, nhưng các sàn vẫn tiếp tay cho chủ đầu tư để bán sản phẩm bằng được hòng lấy tiền hoa hồng. Cho đến khi người dân đứng ra kiện cáo, phản ánh, thì các sàn lại không phải chịu trách nhiệm gì cả. Như thế là vô lý”, ông Đực nói.

Vì vậy, Chủ tịch Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc Xanh cho rằng nếu các sàn là bên bán hàng, cần có quy định rõ ràng về trách nhiệm của họ. Sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và khách hàng nếu quảng cáo, môi giới, bán các sản phẩm không rõ ràng về pháp lý, các sản phẩm không đúng với quảng cáo ban đầu của chủ đầu tư.