Gia tăng giá trị đất đai bằng công cụ quy hoạch

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, đất đai có giá trị và giá trị sử dụng nhưng thực tiễn cho thấy trong một số trường hợp nhà nước chưa sử dụng hiệu quả công cụ “lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất” và thẩm quyền “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” để làm gia tăng “giá trị sử dụng đất”. Nếu làm tốt công tác này vừa có thể phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách.

Cụ thể, quy hoạch là công cụ có vai trò, vị trí cực kỳ quan trọng và là tiền đề để nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.

Quy hoạch vừa thể hiện tầm nhìn của nhà nước vừa thể hiện ý chí của nhà nước cũng như thể hiện lợi ích của nhà nước đại diện cho lợi ích quốc gia, công cộng.

Về mặt kinh tế, đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Nguồn lực đất đai được tạo ra nhiều hay ít tùy thuộc vào việc tối ưu hoá việc khai thác phương diện giá trị sử dụng của đất đai thông qua xác định mục đích sử dụng đất.

Trong khi đó mục đích sử dụng đất lại do quy hoạch sử dụng đất quy định, và quy hoạch sử dụng đất chỉ phát huy được tác dụng khi có kế hoạch sử dụng đất theo các quy hoạch xây dựng chuyên ngành có tính khả thi, hiệu quả.

Tuy nhiên, trong thực tế thời gian qua cho thấy, nhà nước phần nào đó vẫn chưa sử dụng hiệu quả “quyền năng của nhà nước”, nhất là công cụ “lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất” và thẩm quyền “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” để làm gia tăng “giá trị sử dụng đất”.

Điều này dẫn đến việc chưa tạo ra được đủ động lực phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách.

Cũng Theo ông Lê Hoàng Châu, bn cạnh đó, thực tế cũng đã xảy ra không ít trường hợp “quy hoạch” đã bị “điều chỉnh” theo “khẩu vị” và lợi ích của nhà đầu tư dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát nguồn lực từ đất đai.

Theo quy định hiện hành, nhà nước là cơ quan duy nhất có thẩm quyền thực hiện “lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” để “phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng” nên rất cần coi “quy hoạch“ là một “công cụ” rất hiệu quả để huy động “nguồn lực đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội”.

"Từ thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/ha/năm gấp hơn 100 lần", ông Châu nói.

Do vậy, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP ngày 19/06/2018 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) TP. Hồ Chí Minh, đã cho phép chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (gồm đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, đô thị) mà về bản chất là chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm gia tăng đáng kể giá trị sử dụng của đất đai trong tiến trình đô thị hoá.