Giá nhà ở do thị trường quyết định

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2022. Theo đánh giá của Bộ này, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc, giá nhà ở, đất ở tăng cao so với thu nhập của người dân.

MarketTimes: Vừa qua, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hầu như không có dự án nhà ở thương mại nào có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm của các đô thị. Vậy những dự án nhà chung cư có mức giá từ 25-30 triệu đồng/m2 đang ở đâu, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp:

Theo quan sát của tôi, nhà chung cư có tầm giá 25-30 triệu đồng /m2 hiện nay phải ra khỏi nội đô thành phố và tiến về các vùng ngoại ô hoặc lan sang hẳn các tỉnh khác.

Tại các vùng này, giá đất không bị tính là đất đô thị cũng như ở đây số lượng dự án cũng sẽ nhiều hơn nếu so với nội đô qua đó tạo ra sự cạnh tranh giữa các dự án.

Rõ ràng, cách đây vài năm, mức giá 25-30 triệu đồng/m2 cho nhà chung cư là mức những dự án mức trung bình khá còn hiện tại thì thậm chí giá nhà ở xã hội cũng đã lên đến khoảng 20 triệu đồng/m2.

Có thể nói, chính những điều kiện thực tế của thị trường như đất vừa ít giá lại cao, thậm chí không có đã dẫn đến việc nhà chung cư mức giá 25-30 triệu đồng/m2 đang bị đẩy ra ngoài nội đô thành phố, cách ít nhất cũng 25-30km.

MarketTimes: Vậy phải chăng giá nhà ở đang quá cao so với giá trị thực cũng như mức thu nhập của đại bộ phận người dân, quan điểm của ông ra sao?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo tôi, mức giá quá cao là một khái niệm khá trừu tượng bởi giá như với giá nhà chung cư chẳng hạn, thông thường sẽ bao gồm các chi phí như: tiền đất, tiền xây dựng, chi phí bán hàng, vận hành quản lý, lãi vay ngân hàng (tiền vốn đầu tư) và lãi định mức của chủ đầu tư (CĐT).

Trong các chi phí trên thì hạng mục lãi định mức sẽ do các CĐT đưa ra, trong trường hợp có những dự án đã kéo dài 5-7 năm thì có thể CĐT họ sẽ tính luôn cả chi phí cơ hội vào lãi định mức để gộp vào giá bán.

Lãi định mức không nằm trong chuẩn nào và cũng không bị quy định nên các CĐT thường tính trong khoảng 10%, 15% hay có thể lên đến 20%.

Do đó để có thể đưa ra một mức giá “thật” cho một BĐS nhà đất là khá trừu tượng do không có công thức để xác định.

Trong thực tế, giá nhà đất, đặc biệt là nhà chung cư tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội đúng là đang tăng khá cao.

Nếu cách đây 5 năm, khoảng năm 2016 tại dự án Tràng An Complex (Cầu Giấy-Hà Nội) CĐT bán ở mức 35-36 triệu đồng/m2 đã được xem là khá thì nay mức giá đó chỉ là phân khúc trung bình.

Theo tôi quan sát, hiện nay, phân khúc cao cấp phải từ hơn 40-60 triệu đồng trở lên và bản thân người mua nhà cũng dần quen và chấp nhận.

MarketTimes: Vậy đâu là lý do đã đẩy giá nhà đất lên như vậy, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Trong cơ cấu giá thành, giá đất là yếu tố đầu tiên, dù giá đất không tăng nhưng các năm qua hệ số K đều tăng, thậm chí rất cao dẫn đến chi phí giá đất tăng cao nhiều lần.

Thứ hai là việc hiện các thủ tục pháp lý nhiều khi chưa rõ ràng, các dự án đều phải mất nhiều chi phí vô hình, “không chính thức” có những dự cả chục năm mới xong dẫn đến tăng chi phí tính vào giá bán.

Thứ ba là việc đội giá do chi phí chuyển nhượng dự án, ví dụ CĐT A bán một dự án cho CĐT B, khi đó, CĐT A đã tính lãi khi chuyển nhượng dự án, sau đó CĐT B sẽ tiếp tục cộng lãi đó vào chi phí vốn của dự án.

Tất nhiên, cũng có một số dự án đầu tư trực tiếp, có thể giá còn chưa cao lắm nhưng lại bị mặt bằng chung của thị trường kéo lên.

Ngoài các yếu tố trên thì hiện nay do nguồn cung ra thị trường không nhiều trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao dẫn đến việc các doanh nghiệp BĐS đang có tâm lý tự tin neo giá ở mức cao.

Nếu như cách đây 5-7 năm nếu không bán được nhà thì các CĐT phải chấp nhận giảm giá, thậm chí bán lỗ để giải phóng hàng nhưng hiện nay nếu một dự án làm tốt, làm chuẩn thì CĐT sẽ kiên trì giữ giá, không giảm.

MarketTimes: Cuối cùng, theo ông đâu sẽ là lời giải cho bài toán kéo giá nhà xuống gần với thu nhập của đại bộ phận người dân như Bộ Xây dựng đang chủ trương?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi cho rằng chúng ta đã xác định vận hành nền kinh tế theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tức là bên cạnh việc có những quan tâm đến mọi tầng lớp, đảm bảo sự công bằng chung thì vẫn phải đảm bảo yếu tố thị trường trong đó.

Trong trường hợp này, nếu cơ quan quản lý nhà nước, có thể là Bộ Xây dựng có thể làm việc với các cơ quan quản lý khác, các địa phương để xây dựng cơ chế nhằm tạo những quỹ đất dành riêng với giá đất hợp lý để xây dựng các dự án nhà ở có mức giá bình dân (khoảng 25-30 triệu đồng/m2 – PV) thì mới khả thi được.

Còn nếu chỉ là vận động và ưu đãi chung chung còn lại để tự thị trường tự vận động thì sẽ rất khó.

Như đã nói, nếu không phải tự đi mua đất, không phải tự lo thủ tục phức tạp thì chỉ cần lãi 7-8% các doanh nghiệp cũng sẽ thi nhau làm bởi lãi ít cũng còn hơn là không có việc làm.

Bên cạnh đó, việc bình ổn giá của các vật liệu xây dựng, nhất là giá thép xây dựng vốn đã liên tục tăng cao thời gian qua mới có thể kéo giảm giá vốn của nhà ở.

Nhìn chung, tôi cho rằng giá nhà đất nói chung và chung cư nói riêng lên xuống là do thị trường.

Chúng ta không thể quyết định giá nhà ở bằng mệnh lệnh hành chính. Chỉ khi có một hành lang chính sách tốt, rõ ràng, minh bạch, các bên cùng có lợi thì doanh nghiệp tất yếu sẽ tham gia tạo ra nhiều nguồn cung và khi đó tất yếu giá nhà sẽ được bình ổn.

Xin cảm ơn ông!