TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản đã không còn như trước...nhiều chủ đầu tư đang duy trì trạng thái thận trọng

Phát biểu khai mạc tại Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam Quý II và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề: "Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS IRE, nhận định: “Thị trường bất động sản đã không còn như trước”.

Theo ông Đính, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Đà phục hồi tiếp tục được duy trì, song tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể ngày càng phân hóa rõ nét. Khi nguồn cung dần cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà chuyển sang vận động theo nhu cầu ở thực và khả năng khai thác.

Cùng với những thay đổi về môi trường kinh doanh, pháp lý, chi phí phát triển dự án và hành vi của người mua, thị trường đang trải qua quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Đây là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn. Đồng thời tạo động lực để doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực triển khai dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Theo báo cáo thị trường BĐS quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của VARS IRE, nguồn cung nhà ở tiếp tục cải thiện nhờ các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nhiều dự án mới được phê duyệt và các dự án quy mô lớn được đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đang duy trì trạng thái thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn thăm dò thị trường.

Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm được chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, nguồn cung mới chiếm hơn 70.000 sản phẩm. Phần lớn nguồn cung tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những dự án hưởng lợi từ làn sóng phát triển hạ tầng.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục. Gần 82% nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và siêu sang, căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%, còn nhà ở thương mại bình dân gần như biến mất. Với phân khúc thấp tầng và đất nền, nguồn cung chủ yếu là biệt thự, liền kề tại các đại đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.