Giá nhà liên tục tăng, liệu đã đạt đỉnh?

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm sâu chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Do thiếu hụt nguồn cung nên giá căn hộ trên cả nước cũng đã có sự biến động mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động Việt Nam cho biết, phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung suy yếu nên giá tăng mạnh. So với năm 2021 thì giá nhà ở thời điểm hiện tại đã tăng 30%, so với 2019 thì đã tăng 50%.

Theo Cushman & Wakefield Vietnam, trong quý III/2022, giá căn hộ tại khu vực TP. HCM tăng thêm 1%, hiện tại, mức giá trung bình đạt 66 triệu đồng/m2. Song, nguồn cung căn hộ chưa có nhiều cải thiện, cả quý vừa qua chỉ có khoảng 4.100 căn mở bán, giảm 54% so với quý II/2022. Trong đó, đa phần căn hộ mở bán trong quý thuộc phân khúc cao cấp khi chiếm đến 75% số lượng căn hộ, giá bán trên 50 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc từ bình dân đến cao cấp, trong đó, chung cư trung cấp có biến động giá tăng mạnh nhất. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua. Tại TP. HCM có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, còn phân khúc cao cấp tăng 5%.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, xu hướng tăng giá không chỉ dừng lại ở quý III/2022, có thể kéo dài trong thời gian tới. Bởi, có rất nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng  đã tăng rất cao so với các năm trước, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.

“Thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó”, bà Trang nhấn mạnh. 

Nói về thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm, bà Trang cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể, chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, ngân hàng tăng lãi suất điều hành sẽ làm hai dòng vốn quan trọng với thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu gặp phải hạn chế. Lãi suất tăng, trái phiếu doanh nghiệp khó khăn sẽ làm cơn khát vốn kéo dài.

Bên cạnh đó, việc chi phí kinh doanh, chi phí vốn tăng cao hơn cùng tâm lý thắt chặt chi tiêu, trong đó có chi tiêu và đầu tư cho bất động sản của người tiêu dùng cũng là khó khăn mà thị trường bất động sản cuối năm phải đối mặt.  

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng từ nay đến cuối năm, một số phân khúc có điểm sáng, dư địa, tiềm năng vẫn còn lớn. Đó là bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn. Điển hình như phân khúc bất động sản công nghiệp đang có tỷ lệ lấp đầy tới 89%, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng của giới chuyên gia, đội ngũ công nhân cũng rất cao. 

Do đó, các địa phương sẽ cần đẩy mạnh phát triển các phân khúc, sản phẩm dịch vụ ăn theo. Mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Đơn cử như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai.