Giá bất động sản sơ cấp đang neo cao, chuyên gia “khuyên” lựa chọn thị trường thứ cấp

Giá nhà cao ngất ngưởng

Theo Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, theo số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường thì giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại hai TP lớn là Hà Nội và TPHCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Cụ thể, tại Hà Nội, trong quý IV/2023, theo tổng hợp báo cáo thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: Quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%...

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức giá 25-35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp, có mức giá khoảng 35-50 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá 60-70 triệu đồng/m2.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ dự án The Estella (Quận 2) tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence (Quận 2) tăng khoảng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (Quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (Quận 9) tăng khoảng 3,8%. Đồng thời, cũng có một số dự án có mức độ giảm giá bình quân như: The Grand Manhattan (Quận 1) giảm khoảng 4,4%...

Ở thị trường biệt thự/nhà liền kề ở tại một số khu vực vẫn có mức giá cao, trong đó ở Hà Nội, các dự án như Mailand Hanoi City, dự án Ciputra Hà Nội, dự án KĐT Tây Hồ Tây - Starlake có mức giá bán trong khoảng từ 160 triệu đến trên 300 triệu/m² mặc dù lượng giao dịch thấp.

Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán biệt thự, nhà liền kề ở một số khu vực có mức giá trong khoảng từ 140 triệu đến trên 400 triệu đồng/m2 như: dự án Biệt thự Mỹ Phú 2, dự án Vinhomes Central Park, dự án Saigon Mystery Villas.

Kỳ vọng cải thiện nguồn cung

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giá chung cư Hà Nội thị trường sơ cấp liên tục tăng cao do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận. Giá chung cư Hà Nội ở thị trường sơ cấp trung bình là 51,7 triệu đồng/m2.

Cũng theo ông Đính, mặt bằng giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%). Cùng với đó, lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Ngoài ra, số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, mặc dù giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp không giảm nhưng người mua vẫn được hưởng lợi về giá từ các chính sách ưu đãi chưa từng có trong cuộc đua chính sách của các chủ đầu tư.

"Người mua được thanh toán theo nhiều đợt, hưởng ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc với thời gian gấp 2, 3 lần so với những năm trước. Chính điều này đang thúc đẩy thanh khoản của phân khúc căn hộ trên thị trường sơ cấp", ông Đính nói.

Còn bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá, nhìn vào số liệu quý 4/2023 cho thấy, trên thị trường sơ cấp phân khúc hạng B đạt ngưỡng 58 triệu đồng/m2, trong khi đó căn hộ hạng C rất ít.

Ở thị trường biệt thự/nhà liền kề hiện nay đều đang đứng ở ngưỡng cao. Tại thời điểm 2019, căn hộ bán dưới 20 tỷ đồng chiếm 84%, nhưng đến 2023 tỷ trọng căn dưới 20 tỷ đồng chỉ chiếm 50%, nhưng tỷ trọng này đã tăng so với năm 2022 bởi lẽ có thêm nguồn cung ra. Các căn giá 30 tỷ đồng trở lên tỷ trọng tăng lên rất nhiều so với 2019, điều này phản ánh một nhu cầu căn hộ dưới 20 tỷ đồng thị trường gần như là rất ít.

Đơn cử như các dự án ở khu vực cận kề vành đai 3 như HD Moon, Vinhomes Gardenia, Vinhomes Greenbay, các dự án cũ hơn như Khu đô thị Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2… đều không còn giá dưới 20 tỷ đồng/căn.

Một xu hướng khác là năm 2019 biệt thự để bán chiếm 46%, thì nay tỷ trọng đó cũng dưới 30%, nhường chỗ cho liền kề. Như vậy giá tổng thành của một căn nhà thấp tầng đang tăng lên, khiến cho người dân phải chi trả nhiều hơn.

Để giải quyết được bài toán này, theo bà Hằng, trong thời gian tới giải quyết được nguồn cung. Thị trường căn hộ cũng tăng giá do nguồn cung chưa được cải thiện nhiều.

“Luật Đất đai được thông qua, kỳ vọng sẽ cải thiện được rất nhiều về nguồn cung trong thời gian tới. Khi đó chúng ta thấy có nhiều sự lựa chọn hơn, lúc đó sẽ có câu chuyện đa dạng hoá sản phẩm, mặt bằng giá trên toàn thị trường sẽ có cải thiện. Tại thời điểm hiện nay, thị trường sơ cấp đang ở ngưỡng cao, người mua hoàn toàn có thể tìm kiếm sự lựa chọn trên thị trường thứ cấp”, bà Hằng nói.