Dự thảo Nghị định về giá đất: Vẫn còn sự chưa công bằng giữa người thuê đất và bên cho thuê đất (Nhà nước)

Mục tiêu của đầu tư là sinh lợi nhuận từ việc tăng giá trị vốn đầu tư hoặc thu được lợi tức từ việc sở hữu tài sản. Trong kinh doanh, lợi nhuận là mục đích hướng tới của các nhà đầu tư và quyền lợi này được Nhà nước công nhận và bảo hộ theo khoản 4 Điều 5 Luật Đầu tư số: 61/2020/QH14, ngày 17/06/2020 quy định về Chính sách về đầu tư kinh doanh có quy định: “Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu về tài sản, vốn đầu tư, thu nhập và các quyền, lợi ích hợp pháp khác của nhà đầu tư.”

Xét về lý thuyết và pháp luật về đất đai, tiền thuê đất trả tiền 1 lần đối với các thửa đất đã hoàn thành đầu tư, đã đi vào khai thác sẽ được xác định tiền thuê đất theo phương pháp thu nhập. Phương pháp thu nhập áp dụng trong định giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở đối với đất thuê trả tiền một lần được xác định hiện nay cũng như trong Dự thảo theo công thức.

Theo công thức và ví dụ minh họa kèm theo Dự thảo nghị định về giá đất chỉ nhắc đến Chi phí quản lý, vận hành; Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà không nhắc đến lợi nhuận nhà đầu tư hay thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp.

Theo công thức này, toàn bộ lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định vào thu nhập ròng bình quân để vốn hóa trực tiếp (Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân) điều chỉnh tương ứng với thời gian thuê đất còn lại (trong tương lai) để quy về thời điểm hiện tại được xác định là tiền thuê đất bình quân năm. Như vậy, trong tiền thuê đất trả tiền 1 lần sẽ bao gồm cả lợi nhuận của chủ đầu tư và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trong bài toán kinh tế, công thức này không hề sai khi xác định Chỉ số giá trị hiện tại ròng NPV (Net Present Value), đây là phương pháp phân tích tài chính được sử dụng để đo lường giá trị của một dự án hoặc một đầu tư dựa trên nguyên tắc giá trị thời điểm hiện tại của tiền của dự án trong đó thu nhập ròng là lợi nhuận của chủ đầu tư (trước thuế TNDN).

Tuy nhiên nếu Nhà nước sử dụng công thức này để tính giá đất là không đúng đối tượng áp dụng do toàn bộ thu nhập ròng bình quân năm được xác định là tiền thuê đất. Việc không xác định lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không đảm bảo công bằng trong các phương pháp áp dụng do khi đối chiếu với công thức, chủ đầu tư sẽ đầu tư, khai thác mà không có lợi nhuận, toàn bộ thu nhập ròng trong toàn bộ thời gian thuê đất không những bị xác định vào tiền thuê đất (đầu tư phi lợi nhuận) mà chưa tính đến sẽ bị nộp trùng thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trong công thức của phương pháp Thặng dư xác định lợi nhuận chủ đầu tư là khoản chi phí hợp lý được trừ trước khi xác định giá đất. Để đảm bảo công bằng, đề xuất Ban soạn thảo Nghị định điều chỉnh công thức của Phương pháp thu nhập cần bổ sung thêm Lợi nhuận của nhà đầu tư vào công thức xác định giá đất, công thức đề xuất như sau:

Trong đó:

Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % trên giá trị hiện tại của tài sản là nhà, công trình gắn liền với đất

Hoặc

Lợi nhuận của nhà đầu tư (biên lợi nhuận) được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) định mức trên thu nhập bình quân năm

*Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)