Định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế, các ngân hàng tự làm khó mình khi xử lý bất động sản thế chấp

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết hiện nay, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Thời gian gần đây, với việc thị trường bất động sản diễn biến không mấy khả quan khiến khả năng trả nợ của khách hàng liên quan đến hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản gặp khó dẫn đến nguy cơ rủi ro nợ xấu gia tăng.

Đứng trước tình thế khó khăn đó, để xử lý những khoản nợ xấu, các ngân hàng đang phải liên tục công bố danh sách ngày càng nhiều các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.

VARs cho rằng việc nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam”, không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất. Thực tế, từ trước tới nay, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ luôn là vấn đề không đơn giản với các ngân hàng, nhất là trong những năm gần đây thị trường phát triển “nóng”, khó lường. Giá địa ốc tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018-2022.

Cũng theo VARs, việc các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập... cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán các khoản lãi phát sinh.

Liên quan đến việc xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản được thế chấp tại các ngân hàng, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs thông tin dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3-6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả”. Tuy nhiên, phần lớn các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt đáy... đồng thời các “con nợ” này vẫn giữ mức định giá quá cao.

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, từ giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, buộc thị trường địa ốc phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị.

Mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc các khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ. Các doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng.

VARs đánh giá mặc dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó. Trong khi đó, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.