Đề xuất góp ý sửa đổi, bổ sung tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam từ số 8 đến số 13

Cụ thể, sau khi nghiên cứu, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất hướng sửa đổi những vấn đề chung như sau: Hợp nhất ba tiêu chuẩn 8,9,10 và các Tiêu chuẩn quy định về phương pháp thẩm định giá (TĐG) hiện hành thành một Tiêu chuẩn chung mang tên “Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá” cho phù hợp với Tiêu chuẩn TĐG quốc tế hiện hành.

Cần ban hành bổ sung một số Tiêu chuẩn TĐG tài sản cụ thể cho phù hợp với Tiêu chuẩn TĐG quốc tế và đáp ứng nhu cầu thực tiễn trong hoạt động TĐG ở nước ta hiện nay. Ví dụ: Tiêu chuẩn TĐG Máy và thiết bị, Tiêu chuẩn TĐG các công cụ tài chính ……

Cần thiết kế một cách logic về nội dung giữa Tiêu chuẩn về “Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá” với các Tiêu chuẩn TĐG các tài sản cụ thể. Tiêu chuẩn cách tiếp cận và phương pháp TĐG chỉ nêu những nội dung cơ bản và những nguyên tắc chung, còn việc tính toán cụ thể cần đưa vào các Tiêu chuẩn TĐG tài sản cụ thể.

Bỏ những ví dụ hướng dẫn cách tính toán chi tiết vì hầu hết những ví dụ này đều không mang tính đại diện, không đầy đủ và không phù hợp với thực tiễn. Nếu vẫn để ví dụ thì phải bảo đảm được cách tính: đại diện, khoa học và thực tiễn.

Về những vấn đề cụ thể, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất nhiều góp ý chi tiết sửa đổi, bổ sung tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 8 – Cách tiếp cận thị trường; Tiêu chuẩn thẩm định giá số 9 – Cách tiếp cận chi phí và Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 – Cách tiếp cận từ thu thập.

Góp ý, sửa đổi bổ sung tại Tiêu chuẩn thẩm định giá 11 - Thẩm định giá bất động sản, Hội Thẩm định gia Việt Nam đề xuất: Cần thiết kế lại nội dung Tiêu chuẩn đưa các nội dung hướng dẫn cụ thể gắn với đặc thù của thẩm định giá bất động sản vào Tiêu chuẩn.

Cần nêu “Tài sản vô hình không thuộc nhóm phân loại tài sản bất động sản. Tuy nhiên, một tài sản vô hình có thể có tác động quan trọng đến giá trị của tài sản bất động sản. Do đó, cần phải xác định rõ ràng phạm vi công việc thẩm định giá sẽ làm và không làm. Ví dụ, thẩm định giá một khách sạn có thể liên quan chặt chẽ với thương hiệu của khách sạn. Trong những trường hợp như vậy, quá trình thẩm định giá cần xem xét đến các tài sản vô hình và tác động của chúng đến tài sản bất động sản và máy thiết bị. Khi có tính đến tài sản vô hình, thẩm định viên cũng nên tuân theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Tài sản vô hình.”

Hiện nay việc xác định Tỷ suất vốn hóa trong định giá đất bằng phương pháp thử nhập kể cả đất trống và đất gắn liền với công trình xây dựng có sự không đồng bộ giữa Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 với Thông tư 36/2014 /TT – BTNMT về các phương pháp xác định giá đất cần có sự thống nhất trong chỉnh sửa lại Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản lần này. Giá đất xác định theo phương pháp thu nhập theo cách hướng dẫn hiện nay với tỷ suất vốn hóa là lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm sẽ chênh lệch rất lớn với giá đất xác định theo phương pháp thặng dư với tỷ suất chiết khấu bằng lãi suất tiền vay trung dài hạn đối với cho vay kinh doanh bất động sản.

Cần xem xét việc tách nội dụng về phương pháp thặng dư nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 hiện nay và bổ sung thêm các nội dung cần thiết để hình thành Tiêu chuẩn thẩm định giá Bất động sản phát triển cho phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế và tính chất phức tạp của phương pháp này.

Đối với phương pháp thặng dư trong hướng dẫn về việc tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển cần bổ sung nội dung ưu tiên áp dụng hướng dẫn của chính quyền địa phương nếu không có chứng cứ thị trường vững chắc.

Tại Tiêu chuẩn thẩm định giá 12 - Thẩm định giá trị doanh nghiệp, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất: Đề nghị tham khảo nội dung Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế về thẩm định giá doanh nghiệp và lợi ích doanh nghiệp để xây dựng cho phù hợp.

Thay phương pháp tỷ số bình quân bằng phương pháp tỷ số cụ thể có thể là P/E hoặc P/B bởi vì việc tính tỷ số bình quân khó khả thì trong thực tiễn hiện nay ở nước ta.

Tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 – Thẩm định giá tài sản vô hình, Hội Thẩm định gia Việt Nam đề xuất: Đề nghị tham khảo nội dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế về Thẩm định giá tài sản vô hình hiện hành để xây dựng cho phù hợp.

Nêu các loại tài sản đặc trưng của tài sản vô hình: thương hiệu, tài sản trí tuệ, công nghệ, tác quyền... Cách xác định các yếu tố ảnh hưởng và những vấn đề cần lưu ý trong tính toán.

Cuối cùng, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất: Cần quy định phù hợp với thực tế hơn về việc sử dụng ít nhất 3 tài sản vô hình tương tự để áp dụng phương pháp so sánh. Đây là quy định rất khó khả thi trong thực tiễn.