Đất vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh đang dậy "sóng"

Xu hướng dịch chuyển xa trung tâm

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, xu hướng giãn dân từ trung tâm thành phố ra vùng ven đang diễn ra nhanh.

Ngày càng nhiều người sẵn sàng chấp nhận di chuyển xa hơn để có thể sở hữu những căn hộ rộng rãi, những biệt thự có sân vườn thay vì ở trong những căn hộ chật chội khu trung tâm.

Nắm bắt được điều này, nhiều nhà đầu tư nhận ra các mảnh đất nền vùng ven có thể trở thành "con gà đẻ trứng vàng" với khả năng sinh lợi cao nên nhanh chóng tìm mua loại hình bất động sản này.

Theo khảo sát, giá đất tại các huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh… đang rục rịch tăng trở lại thời gian gần đây.

Bên cạnh các thông tin về việc lên quận, có thể thấy do quỹ đất còn khá lớn nên các khu vực này đang thu hút rất đông nhà đầu tư tham gia.

Ghi nhận thị trường cho thấy, đất nền huyện Bình Chánh, Củ Chi hiện đang sôi động. Điển hình nhất là hai xã Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B huyện Bình Chính, giá đất nông nghiệp tăng mạnh.

Khoảng giữa năm 2020, giá mỗi công đất nông nghiệp tại khu vực này dao động khoảng 3,5 - 4 tỷ đồng/1.000m2. Đến thời điểm hiện nay giá đã tăng lên khoảng từ 5-7 tỷ đồng/1.000m2.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, dù kinh tế khó khăn vì dịch Covid-19 song nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao, do càng trong dịch bệnh thì người dân càng mong muốn sở hữu một ngôi nhà riêng an toàn.

Trong khi đó, quỹ đất tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, giá tăng cao, nhiều “ông lớn” bất động sản dần chuyển hướng sang các địa bàn vùng ven để tìm kiếm cơ hội đã tạo sức nóng cho thị trường bất động sản nơi đây.

Thực tế đầu tư bất động sản vùng ven không phải mới xuất hiện trên thị trường. Trước đây từng có làn sóng đầu tư tại các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Tuy nhiên thời điểm đó, sự chú ý của các nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản tại các địa phương này vẫn chưa nhiều bởi Thành phố Hồ Chí Minh vẫn luôn được cho là tâm điểm.

Hiện nay, do những vướng mắc về pháp lý khiến việc cấp phép dự án mới ở Thành phố Hồ Chí Minh trở nên khó khăn, nhiều chủ đầu tư đang chọn cách dịch chuyển ra các tỉnh, vùng ven để phát triển dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trong năm 2021, cùng với sự phục hồi của nền kinh tế, sự dịch chuyển thị trường đến từ các chủ đầu tư sẽ tiếp tục xuất hiện.

Trong đó, xu hướng phát triển dự án ở những thị trường vùng ven vẫn sẽ tiếp tục diễn ra và tăng tốc tăng mạnh.

Cẩn thận để không nhận “trái đắng”

Mặc dù dự báo trong những năm tới bất động sản đất nền vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh vẫn có nhiều tiềm năng phát triển, tuy nhiên nhiều chuyên gia nhân định, đất vùng ven cũng là nơi khiến các nhà đầu tư dễ “sa lầy” nếu không nhạy bén và có kế hoạch tính toán rõ ràng.

Thực tế thời gian qua cho thấy, vùng ven là nơi khởi phát cho những cơn sóng đất chớp nhoáng chạy theo thông tin mập mờ về các dự án hạ tầng giao thông, những khu đô thị chỉ mới dạng đề xuất.

Những đợt sóng đất này gây “sát thương” cực lớn cho những người mua thiếu kinh nghiệm. Đây cũng là khu vực thường xuyên xảy ra các vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản bằng cách vẽ các dự án ma, không có trên quy hoạch hoặc chưa được phê duyệt khiến người mua mất trắng.

Để tránh nhận phải "trái đắng" khi ôm đất vùng ven, nhà đầu tư nên lưu ý các rủi ro có thể mắc phải. Một trong những lưu ý hàng đầu là tính pháp lý của mảnh đất muốn mua.

Nhiều nhà đầu tư rỉ tai nhau rằng mua đất vườn chia lô của dân để bán lại sẽ không bao giờ ế, cứ gom lại và chờ cơ hội tăng giá sẽ bán ra để kiếm lời nên rủ nhau lao vào phân khúc này.

Tuy nhiên ít người lường trước được rằng mua đất lẻ phân lô của các hộ dân thường rất phức tạp. Liên quan đến việc người đứng tên chủ sở hữu, hoặc chuyển đổi từ đất ruộng lên đất vườn.

Chưa kể đến các khả năng như đất có tranh chấp mà nhà đầu tư không biết.

Không chỉ tính pháp lý, người có nhu cầu mua đất vùng ven cũng nên tìm hiểu xem mảnh đất mình muốn mua có đang nằm trong diện quy hoạch giải toả nào không, liệu có thuộc vùng mở rộng của các khu công nghiệp không.

Bên cạnh đó, tiến độ thi công của các công trình hạ tầng giao thông, dịch vụ tiện ích phục vụ dân sinh như trường học, công viên, bệnh viện... cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất.

Trong trường hợp không may các dự án này bị treo thì bất động sản trong khu vực cũng bị ảnh hưởng về giá.

Để hạn chế được rủi ro này, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ và thẩm định thông tin một cách chính xác trước khi giao dịch.

Một bước kiểm tra quan trọng trước khi đầu tư là so sánh giá trong 1 năm. Nếu giá trị bất động sản chênh quá cao, vượt 15% thì không nên đầu tư vì đây có thể là chiêu thổi giá của giới cò đất.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khi đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những lời “mật ngọt” của giới cò đất, không nên tin tưởng tuyệt đối vào lời tư vấn của bên môi giới.

Thay vào đó, nhà đầu tư phải chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch, thông tin về dự án và tránh tâm lý đám đông.

Nếu đầu tư vào dự án, khách hàng phải xem xét năng lực của chủ đầu tư thông qua các dự án trước đó đã thực hiện.