Đất phân lô bán nền phía Nam sắp “sốt”?

Một trong những điểm mới đang được dư luận quan tâm thời gian gần đây là quy định siết chặt thêm việc phân lô bán nền tại các đô thị loại II, loại III và trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Bên cạnh những dự báo tác động tích cực thì nhiều quan điểm bày tỏ việc siết phân lô bán nền có thể ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng hồi phục của thị trường bất động sản.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho rằng, Quy định mới tại Khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đặt ra nhiều thay đổi quan trọng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo quy định này, các chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Như vậy, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành khi chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Theo vị Luật sư nay, việc quy định chặt chẽ như vậy là cần thiết để đảm bảo mục đích kiểm soát và quản lý tốt hơn việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng, giúp đảm bảo quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng bền vững. Từ đó hướng đến chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Với các khu vực khác nằm ngoài các địa bàn đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) "mở cửa" cho UBND cấp tỉnh quyền xác định các khu vực chủ đầu tư dự án có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân xây dựng nhà ở. Điều này có thể tạo điều kiện linh hoạt cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư tại những địa bàn này, tăng cơ hội và sự đa dạng trong quá trình phát triển bất động sản.

Khi được hỏi, liệu quy định này có ngăn chặn được tình trạng “sốt đất” hay không, Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh, tình trạng phân lô bán nền được kiểm soát chặt chẽ sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai, hạn chế được những “cơn sốt đất” nhưng có thể sẽ chỉ được trong một thời gian ngắn.

Về lâu dài, các cơn sốt đất vẫn có thể xảy ra. Bởi với quy định siết phân lô, nhiều nhà đầu tư có thể rút khỏi thị trường thời điểm trước mắt, nhưng sau khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại, nhà đầu tư vẫn sẽ quay trở lại. Chưa kể, giá đất nền sẽ tiếp tục gia tăng bởi nguồn cung khan hiếm nên cơ bản “sốt đất” khó có thể được ngăn chặn hoàn toàn.

“Trong ngắn hạn, quy định mới về siết vấn đề phân lô bán nền có thể sẽ khiến nguồn cung trên thị trường trở nên kém đa dạng, bị thu hẹp; khách hàng mua bán đất nền ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó. Bên cạnh đó, cũng sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều đối tượng là cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh, nên có thể trong thời gian tới sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá. Và những sản phẩm này chủ yếu đến từ những cá nhân lỡ “ôm đất” với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời”, vị này chia sẻ.

Theo ghi nhận, kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự đảo chiều của phân khúc đất nền. Tại khu vực phía Nam, “băng” có dấu hiệu tan và phân khúc này đã tăng lượng giao dịch tích cực. Dù thị trường chưa sôi động trở lại song đất nền vẫn là “món khoái khẩu” được các nhà đầu tư quan tâm.

Các chuyên gia nhận định, nhiều khả năng, giá bán đất nền sẽ điều chỉnh tăng từ quý 2/2024. Một số nhận định lại cho rằng, dù thị trường đất nền đã ấm lên nhưng khả năng sốt đất sẽ khó xảy ra. Khó lặp lại kịch bản giá đất nền nhân đôi, nhân ba chỉ sau vài năm như trước kia khi thị trường bất động sản đang được định hướng để phát triển bền vững, lành mạnh hơn.

Ông Trần Khánh Quang, một người có nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản cho rằng, từ quý 2/2024 đất nền sẽ phục hồi sức cầu. Phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng "sốt" ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá.

Trong đó, nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành, am hiểu về thị trường.

Theo một số chuyên gia, sự phục hồi chung toàn thị trường đất nền còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Đất nền hiện tại sẽ khó sốt như giai đoạn trước.

Thực tế, nhiều khu vực từng là điểm nóng của phân lô bán nền phía Nam vẫn "đắp chiếu" hàng năm nay không có người hỏi mua. Nhiều khu đất phân lô với đủ loại diện tích khác nhau ở ngoại thành để hoang, thành nơi chăn thả trâu bò, quây tôn làm nhà xưởng, để máy móc… là thực trạng dễ thấy.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này cũng thường phát triển theo hình thức "ăn theo" hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Tuy nhiên, việc siết phân lô bán nền trong luật mới đã quy định chặt chẽ ở phía chủ đầu tư. Các hoạt động tách thửa thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý chặt chẽ hơn nữa để loại bỏ tình trạng thổi giá ảo đất nền.