Đất nền các tỉnh “kẹt” sóng, bất động sản ven đô Hà Nội phân hoá mạnh

Đất nền các tỉnh “mắc kẹt”

Nhóm nhà đầu tư của anh Trần Văn Quy (phường Cầu Giấy, Hà Nội) hồi năm 2024 đầu tư một mảnh đất 80m2 tại thị trấn Quốc Oai cũ với giá 45 triệu đồng/m2. Đến tháng 4/2025 thị trường đất nền ven đô lên cơn sốt, giá tăng lên 70 triệu đồng/m2, nhưng nhóm của anh Quy vẫn không bán. Đến giữa năm 2025 thị trường chững lại, thanh khoản chậm, chỉ có người hỏi chứ không chốt giao dịch. Nhóm của anh buộc phải giữ đến cuối tháng 12/2025 thì bán được với giá 75 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư của chị Thanh Thuỷ (phường Từ Sơn, Bắc Ninh), đầu tư đất nền ở khu vực Thành phố Bắc Giang cũ (nay là Bắc Ninh) từ giữa năm 2024 giờ vẫn chưa thoát được hàng. Chị Thuỷ cho biết, nhóm đầu tư lô đất nền 4 tỷ đồng chờ cơn sóng cuối năm 2024, nhưng sóng qua rất nhanh. Nhóm quyết định giữ lại để đón “cơn sóng” sáp nhập tỉnh thành. Tuy nhiên, cơn sóng đó cũng đến rất nhanh và đi qua rất nhanh, nên nhóm của chị vẫn không thoát được hàng và cho đến nay giá gần như đứng im tại chỗ.

Thị trường đất nền từ đầu năm 2025 đã ghi nhận sự chuyển biến về thanh khoản, nhưng mức độ hấp thụ vẫn chưa đủ để đáp ứng kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư. Tại khu vực các huyện ngoại thành Hà Nội cũ như Hoài Đức, Chương Mỹ, Thanh Oai, Thanh Trì, Gia Lâm… cơn sóng âm ỉ kéo dài 3 tháng, cho đến hiện tại đất nền ở những vị trí có đầy đủ tiện ích và có dòng tiền vẫn thanh khoản tốt.

Tuy nhiên, các khu vực giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc…, làn sóng đầu tư quay trở lại sau thời gian dài trầm lắng, đẩy giá đất tăng mạnh trong quý I/2025. Nhưng không ít người lao vào mua đất với tâm lý “sang tay” nhanh chóng đã rơi vào trạng thái mắc kẹt khi thanh khoản chưa kịp phục hồi.

Thực tế, tại các huyện vùng ven Hà Nội, mặt bằng giá đất nền đã tăng đáng kể so với đầu năm 2024. Đơn cử, tại huyện Hoài Đức (cũ), giá đất đã tăng từ 20-50%, các xã như: Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên đều ghi nhận mức tăng 20 - 50%, dao động 50-70 triệu đồng/m².

Tại huyện Mê Linh (cũ), Mê Linh - nơi từng chỉ có giá 20-30 triệu đồng/m² - nay đã ghi nhận mức 40-55 triệu đồng/m². Còn tại Đông Anh (cũ), mức giá trung bình dao động từ 60-100 triệu đồng/m², nhiều lô đất đẹp sát trục đường lớn đã chạm ngưỡng 130-150 triệu đồng/m².

Nhu cầu ở thực vẫn có thanh khoản tốt

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định, “sóng” bất động sản mạnh nhất xuất hiện từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền. Vào đỉnh điểm, nhiều khu vực ghi nhận giá bán tăng tới 40%.

Tuy nhiên, hiện cơn sốt đầu tư theo trào lưu sáp nhập đã hạ nhiệt. Nhà đầu tư không còn lao vào cuộc chơi một cách bất chấp như trước. Các địa phương từng có "sóng" thì hiện thanh khoản đã chững lại, đặc biệt là tại những nơi không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, lượng giao dịch đất nền tại vùng ven Hà Nội đã giảm nhẹ, giá bán cũng không còn giữ được đà tăng như hồi đầu năm.

Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư đang dần chuyển sang thế thủ. Nhiều người có xu hướng chờ đợi thêm các thông tin rõ ràng về chính sách và diễn biến kinh tế vĩ mô. Hiện thị trường đang có sự phân hóa rõ nét, khi chỉ những nơi có hạ tầng thực chất, pháp lý đầy đủ và nhu cầu sử dụng thực thì mới giữ được giá trị. Điều này yêu cầu nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và sàng lọc sản phẩm kỹ càng, thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản phát triển theo hình sin, thanh khoản đang giảm sút, tuy nhiên thị trường hiện nay không như năm 2022, mà vẫn có những giao dịch cho nhu cầu ở thật. Đơn cử như căn hộ chung cư, nhà liền kề/dự án thứ cấp, sơ cấp ở những nơi có đầy đủ tiện ích vẫn có thanh khoản tốt.

Bên cạnh đó, đất nền ven đô, đất nền trong lõi trung tâm có dòng tiền và nhu cầu ở thật giao dịch vẫn túc tắc, mặc dù chậm hơn hồi quý 1/2025. Tuy nhiên, đất nền ở các tỉnh có nhiều rủi ro vì tốc độ đô thị hoá cũng như nhu cầu ở thật không cao, nên thanh khoản chậm, chỉ chờ “ăn theo” sóng.

“Tâm lý người tiêu dùng rất quan trọng, nó sẽ tác động đến việc ra quyết định cầu đầu tư hay cầu mua để ở. Do đó, khi các chính sách trong nhiệm kỳ tới ổn định, tôi tin rằng thị trường bất động sản tiếp tục sôi động”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.