Đang là giảng viên, từ Gia Lai lên TPHCM lập nghiệp nhưng bất ngờ bị cuốn vào vòng quay lướt sóng nhà đất, và cuối cùng trở thành môi giới bất động sản có tiếng

Muốn trở thành nhà đầu tư nhưng số phận run rủi bén duyên nghề môi giới

Ngồi trò chuyện với anh Cao Thanh Tịnh (44 tuổi) vào buổi trưa nắng gắt tại một quán cafe trên đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9, Tp.HCM. Câu chuyện giữa chúng tôi thường xuyên bị ngắt quãng do anh liên tục có điện thoại gọi đến. Buổi nói chuyện thậm chí bị dở dang vài tiếng do anh phải đứng dậy dẫn khách đi xem nhà xưởng gần đó…

Vào tháng 3/2017 khi đang là giáo viên trường Văn hoá nghệ thuật Gia Lai (tỉnh Gia Lai), anh Tịnh quyết định vào Sài Gòn lập nghiệp khi ở độ tuổi 38. Cũng từ khi bước chân vào mảnh đất Tp.HCM, anh bén duyên với nghề môi giới bất động sản lúc nào không hay.

“Đó là những lần tôi tự đi xem nhà để mua cho chính gia đình mình. Tôi đi khắp các quận, huyện, con đường, ngõ hẻm của Sài Gòn, gặp nhiều môi giới, nhà đầu tư, tiếp cận hàng trăm sản phẩm với đủ phân khúc như đất nền, nhà phố riêng lẻ cho đến các sản phẩm có sổ hồng, nhà đất viết giấy tay. Cuối cùng tôi cũng mua được căn nhà. Thế nhưng, khi làm thủ tục công chứng sang tên phải thuê đội dịch vụ, bản thân không thể tự làm được.

Tôi bắt đầu suy nghĩ về việc phải tự mình tìm hiểu về pháp lý bất động sản, các bước thủ tục làm hồ sơ công chứng, sang tên. Kể từ đó, tôi chủ động vào nghề môi giới. Thực tế, ban đầu tôi dự kiến trở thành nhà đầu tư bất động sản nhưng muốn đầu tư phải tìm hiểu sâu về thị trường, dự án nên bước đầu vào làm môi giới. Không ngờ, nghề môi giới gắn bó với mình đến tận ngày hôm nay”, anh Tịnh chia sẻ cơ duyên đến với bất động sản.

Từ khi bước chân vào nghề môi giới, anh Tịnh đồng thời là nhà đầu tư thực hiện các vụ “lướt sóng” trong giai đoạn từ năm 2017 trở đi. Giao dịch đầu tiên cách đó một tháng sau khi vào nghề, là một căn nhà phố tại P.Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức.

“Lần đầu bán được căn nhà tiền tỉ, miệng tôi cứ líu lại, người run run, cảm xúc lạ lắm. Dù sau này liên tục bán lẫn đầu tư các mảnh đất, căn nhà khác với số tiền tốt hơn nhưng cảm giác của giao dịch đầu tiên vào năm 2017 với 20 triệu đồng hoa hồng tôi vẫn không bao giờ quên được”, anh nhớ lại.

Sau thời điểm đó, anh Tịnh bắt đầu gặt hái được nhiều thành công trong nghề môi giới lẫn đầu tư. Năm 2017 đến 2019 là giai đoạn thị trường bất động sản Tp.HCM và các khu vực lân cận lên cơn sốt, anh vừa làm môi giới, vừa tham gia đầu tư “lướt sóng”. Giao dịch diễn ra liên tục theo ngày/tuần. "Anh em môi giới tham gia cọc nhưng không biết chủ lô đất/căn nhà là ai, chỉ biết nhà đầu tư hưởng chênh lệch nhiều lần trên cùng một lô đất và hoa hồng cũng liên tục nhân lên. Nhà đầu tư chỉ cần bỏ số tiền 100-200 triệu vào đất có thể thu về gấp đôi, gấp ba trong khoảng thời gian ngắn. Thậm chí, lô đất được dẫn lướt qua 4-5 người trong vòng 1-2 tuần, giá liên tục tăng theo ngày. Mỗi giao dịch đầu tư lúc đó đem về khoảng 50 -100 triệu đồng", anh cho biết.

Theo anh Tịnh, thời điểm đó, môi giới chỉ cần bỏ công sức, trang bị kiến thức về sản phẩm, nắm tốt khu vực, hiểu địa bàn đang làm là có thể liên tục có giao dịch. Về đầu tư, trong vòng 10-15 ngày là bán hưởng chênh được một sản phẩm.

Chia sẻ về bí kíp chốt khác mùa khó, anh Tịnh cho hay, dù thị trường khó khăn anh vẫn có giao dịch, dĩ nhiên là không bằng giai đoạn trước. Bí kíp của nghề môi giới là không có bí kíp và khuôn mẫu nào nhất định. Làm đủ lâu là sống được với nghề. Môi giới hiểu đơn giản là đi bán dùm một sản phẩm cho người khác, nhưng đó là một tài sản mang giá trị lớn nên người môi giới cũng phải tự biết tạo giá trị cho chính mình. 

Môi giới lâu năm có nhiều nguồn khách hàng khác nhau, trong đó, có khách hàng đầu tư và khách mua ở thực. Với anh 7 năm với nghề chưa quá nhiều nhưng cũng không phải ít. Khi có tệp khách hàng sẵn, đồng thời có niềm vui với nghề, kiên nhẫn và luôn học hỏi các kỹ năng thì sẽ tự khắc biết cách linh hoạt trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Ngoài ra, môi giới biết tìm các ngách mới của thị trường vẫn sẽ có cơ hội và sống được với nghề.

Cụ thể, lúc thị trường khó khăn, lĩnh vực bất động sản công nghiệp, kho xưởng vẫn phát triển khá ổn định. Nguồn khách hàng là những ông chủ mạnh tài chính cần tìm thuê kho xưởng, bến bãi và các toà nhà để mở rộng sản xuất - kinh doanh  khá lớn. Theo đó, môi giới này dành nhiều thời gian để tìm hiểu và tập trung vào mảng cho thuê kho xưởng (bao gồm kho xưởng riêng lẻ bên ngoài và ở các khu công nghiệp). Hiện tại, tệp khách hàng vào lĩnh vực này đã khá tốt.

Theo anh Tịnh, vào thị trường ngách này, tôi có cơ hội tiếp cận các chủ doanh nghiệp có tầm nhìn, kinh nghiệp và tiềm lực tài chính tốt nhưng sẽ khó hơn nhiều so với môi giới nhà đất thông thường. Việc thuê một kho xưởng, bến bãi hay cơ sở sản xuất liên quan đến tập thể, tổ chức. Vì thế, bản thân môi giới phải am hiểu các vấn đề liên quan đến pháp lý (có thể thay đổi vào kéo dài từ 5-10 năm); nguồn điện, nguồn nước, đường giao thông, hệ thống PCCC và nhiều thứ liên quan đến tiêu chuẩn bàn giao nhà xưởng mà gần như chưa được tiếp cận trước đó. Mỗi loại hình bất động sản có đặc thù riêng nếu người môi giới không tự tìm hiểu và đủ yêu nghề rất khó thích nghi được.

"Tôi nhận ra, nghề môi giới nếu không tự mình thay đổi sẽ bị thị trường đào thải rất nhanh", 

Đầu tư bất động sản giống như một canh bạc, không dành cho người “non gan”?

Đầu tư bất động sản không phải lúc nào cũng suôn sẻ. Có khi vào thị trường ngay đỉnh sốt rồi đóng băng, mắc kẹt sản phẩm. Trải qua nhiều năm đầu tư bất động sản có lúc thắng, có lúc thua, thậm chí nhà đầu tư phải trả giá “đắt”.

Đầu tư bất động sản không dành cho người “non gan” và yếu vốn. Ngay cả giai đoạn trước đây khi thị trường nóng sốt liên tục, rất dễ kiếm tiền nhưng cũng không ít nhà đầu tư đã sa lầy do vốn mỏng.

Trong cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư “tay không” tham gia bất động sản với 100% vốn vay ngân hàng. Họ đã đặt cọc nhưng sát ngày công chứng ngân hàng chưa giải ngân phải đi vay lãi nóng bù vào. Hay nhà đầu tư mua đỉnh sốt nhưng thị trường lao dốc, tài sản mất giá, gồng gánh chi phí ngân hàng, thậm chí bán nhà đất trả nợ. Ngay cả nhà đầu tư có kinh nghiệm như tôi, dù đã tham gia đầu tư nhiều phân khúc bất động sản khác ở cả Tp.HCM và thị trường tỉnh nhưng không phải lúc nào cũng suôn sẻ. Có sản phẩm đầu tư lướt sóng song mắc kẹt nhiều năm chưa thể bán được. Vì thế, đầu tư bất động sản cũng giống như canh bạc vậy”, anh Tịnh chia sẻ.

Theo anh Tịnh, dù thời điểm nào cũng cần có sự tính toán về tài chính và không lạm dụng đòn bẩy. Dù đầu tư dài hạn hay lướt sóng cần thiết lập hành lang vốn dự phòng chắc chắn, không nên xem bất động sản là sự may – rủi theo thời điểm. Bởi lẽ, bất động sản là kênh đầu tư đặc thù, rất khó đoán định, không biết được đâu là đỉnh, đâu là đáy. 

Chia sẻ về cơ hội với thị trường đất nền nói riêng, bất động sản nói chung, vị này cho rằng, sau một thời gian giảm giá và chững giao dịch, khoảng từ quý 3/2024 trở đi, thị trường nhà đất sẽ chuyển biến tích cực. Đất nền có thể không sốt nóng như thời điểm trước nhưng sẽ khởi tạo một chu kì mới vào năm 2025-2026. Tâm lý nhà đầu tư hồi phục, loại hình đất nền giá rẻ vùng ven Tp.HCM như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận sẽ có chuyển biến rõ nét về sức cầu.