Đại biểu Quốc hội đề nghị: Phân biệt rõ khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường đất đai trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Nhiều Đại biểu Quốc hội đề nghị làm rõ nguyên tắc, cơ sở để định giá đất phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; bổ sung nguyên tắc đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch và thực hiện giải trình; bổ sung các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, giá đất gắn với không gian sử dụng đất; xây dựng tiêu chí, cách thức xác định giá đất cho từng trường hợp.

Các đại biểu nhấn mạnh trong xác định giá đất thì phương pháp định giá đất là nội dung cốt lõi, quan trọng nhưng dự thảo Luật lại giao Chính phủ quy định chi tiết. Hiện nay theo pháp luật có 05 phương pháp định giá đất, đề nghị Chính phủ cần đánh giá vấn đề này và luật hoá vào dự thảo Luật phương pháp định giá và trường hợp áp dụng, xây dựng quy trình xác định giá đất thống nhất.

Bên cạnh đó, cũng có ý kiến đề nghị cần định nghĩa, giải thích về khái niệm giá trị thị trường đất đai làm căn cứ xây dựng, thực hiện các chính sách quản lý, nghiên cứu, xem xét bổ sung, phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường đất đai. Đánh giá tính khả thi của quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm; làm rõ nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể. Xem xét vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong định giá đất; bảo đảm tính độc lập giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định giá đất.

Cùng với đó, các đại biểu cũng đề nghị xem xét bổ sung nội dung về giám sát của cơ quan dân cử nhất là thiết chế Hội đồng nhân dân ở các địa phương cho chặt chẽ hơn, như trách nhiệm của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong giám sát việc thực hiện giá đất.

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương – Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh cho rằng việc dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất của Chính phủ là nội dung sửa đổi quan trọng, phù hợp với thực tiễn hiện nay. Tuy nhiên làm sao để giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó.

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương nêu rõ, theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy thị trường bất động sản, trong đó thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển chưa thật sự ổn định, thiếu minh bạch và chưa bền vững. Hiện nay, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn tồn tại 2 giá khác nhau, giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước. Cử tri cho rằng, một trong những nguyên nhân là do thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường nên tình trạng này tồn tại lâu nay chưa giải quyết được.

Nhấn mạnh, làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường là điều mà luật phải tính toán kỹ, đại biểu Huỳnh Thanh Phương nhấn mạnh cần quy định chặt chẽ, công khai thông tin, tuyên truyền về giá đất để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng, ổn định về giá thị trường, có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá về đất gây nhiễu loạn thị trường đất đai.

Đại biểu Phan Thái Bình – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam cho rằng quy định việc định giá đất phù hợp với giá thị trường là điều rất khó trong thực tế. Đại biểu đề nghị cần phải quy định thật kỹ về tiêu chí, điều kiện, căn cứ pháp lý, căn cứ thực tiễn, những cơ sở để tham khảo định giá, cùng với đó là quy định về Hội đồng thẩm định giá, các thành phần để đáp ứng được mục tiêu, yêu cầu định giá sát với giá thị trường.

Đại biểu Phan Thái Bình chỉ rõ thực tiễn trên địa bàn tỉnh Quảng Nam giá đất ở giai đoạn năm 2017-2018 lên rất cao, nhưng 2019-2021 do ảnh hưởng dịch bệnh giá đất thị trường hạ xuống nhưng Nhà nước vẫn luôn định giá năm sau cao hơn năm trước thì khi đó không thể sát với giá thị trường. Do đó, đại biểu đề nghị phải cần phải xác định rất cụ thể trong Luật lần này và giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp; đồng thời phải đánh giá tác động thật kỹ để tránh những khiếu kiện, khiếu nại phức tạp.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc – Đoàn ĐBQH tỉnh Hoà Bình nêu rõ, tại khoản 1 Điều 164 dự thảo Luật quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01/01 của năm, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất".

Đại biểu cho rằng, quy định như dự thảo thì có thể hiểu Sở Tài nguyên môi trường tự xây dựng hoặc đi thuê đơn vị có chức năng xây dựng bảng giá đất và sản phẩm là bảng giá đất vẫn là của Sở Tài nguyên môi trường. Trên thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương trong thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất.

Nhấn mạnh, tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể được sát đúng, do vậy, đại biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định theo hướng cần có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hàng năm

Đại biểu Thạch Phước Bình – Đoàn ĐBQH tỉnh Trà Vinh bày tỏ băn khoăn về vấn đề bỏ khung giá đất, giao quyền xây dựng bảng giá đất về cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng định kỳ hàng năm. Đại biểu Thạch Phước Bình cho biết, qua tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của luật này. Do giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nên đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tình trạng này không những không giảm mà còn tăng lên.

Tuy nhiên, dự thảo Luật sửa đổi, quy định tại khoản 1 Điều 164 về bảng giá đất và Điều 165 về giá đất vẫn tiếp tục quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất.

Trong khi đó, dự thảo chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên theo như tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW. Do đó, sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị nên chăng có một cơ quan độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để định giá đất hay cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Cụ thể, dự thảo luật nên điều chỉnh theo hướng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Đồng thời, có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, xử lý nghiêm các vi phạm, v.v..

Song song đó, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Đại biểu Vũ Tiến Lộc – Đoàn ĐBQH Tp.Hà Nội cho rằng cần phải phát huy vai trò của các tổ chức tư vấn định giá và Hội đồng thẩm định giá và quyền quyết định thuộc về Ủy ban nhân dân. Đại biểu đề xuất hai phương án. Một là, thành lập ra cơ quan xác định giá riêng, độc lập với cơ quan hành chính. Hai là là giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân.

Đại biểu nhấn mạnh, trong mọi trường hợp, việc quyết định giá hay phê duyệt giá thì mục tiêu cao nhất không phải là thu được nhiều tiền nhất mà làm sao cho doanh nghiệp có thể tiếp cận được đất đai với mức giá cả hợp lý để góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Trước thềm phiên thảo luận toàn thể tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường – cơ quan chủ trì soạn thảo đã có báo cáo tiếp thu, giải trình bước đầu ý kiến đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ. Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường làm rõ, qua tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy việc ban hành bảng giá đất 05 năm một lần, điều chỉnh khi có biến động 20% không đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Do vậy, dự thảo Luật quy định bảng giá đất cần phải được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.

Về nguyên tắc áp dụng bảng giá đất đã được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 164 dự thảo Luật. Về việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí, vùng giá trị, thửa đất chuẩn mang tính chuyên môn, kỹ thuật, chi tiết sẽ được quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành. Về việc xây dựng tiêu chí về quy trình kiểm tra, giám sát trong việc xây dựng bảng giá đất, cơ quan soạn thảo cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện trong dự thảo Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành.