Đa dạng nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực bất động sản

Doanh nghiệp, người dân khó vốn

Như MarketTimes đã đưa tin, mặc dù Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước không có văn bản nào chỉ đạo siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên, thực tế đã và đang diễn ra lại khác, khi cả cá nhân và doanh nghiệp bất động sản vay tiền mua và xây nhà đều rất khó khăn.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân góp phần khiến thị trường thiếu nguồn cung, giá cả leo cao.

Theo tìm hiểu, các chủ đầu tư hay nhà đầu tư, trước khi triển khai dự án hoặc ra quyết định mua bất động sản, đều lên kế hoạch chuẩn bị nguồn vốn, trong đó chủ yếu là vốn vay ngân hàng và đã được ngân hàng cam kết cho vay (thì mới ra quyết định đầu tư). Song, không thiếu trường hợp khi đến hạn giải ngân, phía ngân hàng đột ngột thông báo không cho vay hoặc kéo dài thủ tục.

Không chỉ doanh nghiệp, nhà đầu tư gặp khó, mà người dân có nhu cầu cũng đang bị thắt chặt hơn việc vay mua nhà. Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn. Điều này nếu được thực hiện, việc giải ngân vay mua nhà của những người có nhu cầu thực càng khó khăn hơn.

Bình luận về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, thực tế việc tiếp cận nguồn vốn cho bấtđộng sản đang rất khó khăn.

Theo ông Đính, mặc dù Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính khẳng định không có hoạt động siết vốn, nhưng trên thực tế các doanh nghiệp gần như không tiếp cận được vốn vay. “Đây là những bất cập, không ổn định, không bền vững”, ông Đính nói.

Với định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14% thì rất khó để Ngân hàng Nhà nước có thể nới room tín dụng. Theo các chuyên gia kinh tế, điều này sẽ kiềm chế cuộc đua tăng lãi suất cũng như giảm áp lực lạm phát trong năm nay.

Trước đó, tại cuộc họp tổng kết ngành ngân hàng 6 tháng đầu năm và định hướng hoạt động 6 tháng cuối năm, đại diện Ngân hàng Nhà nước khẳng định mục tiêu tăng trưởng tín dụng định hướng năm nay là 14%, không thể nới thêm room tín dụng như kỳ vọng của các ngân hàng.

Đa dạng nguồn vốn

Theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%); trong đó tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Có thể thấy, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 6/2022 đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng tín dụng toàn hệ thống, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước.

Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, ngân hàng chủ yếu tập trung cho vay ngắn hạn, cho vay bổ sung vốn lưu động thì thường xuyên có nguồn thu nợ, cho vay. Tuy nhiên, một số tổ chức tín dụng chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực bấtđộng sảnthì thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh, nên dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng.

Theo giới chuyên môn, việc xử lý ách tắc dòng vốn của thị trường bất động sản cần được cân nhắc và tiếp cận theo nhiều nguồn vốn khác nhau và không đẩy rủi ro tới hệ thống ngân hàng.

Bởi bản chất, tín dụng ngân hàng chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt, tạm thời đối với thị trường bất động sản. Trong khi đó, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản rất đa dạng, bao gồm vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vay từ tổ chức tín dụng.

Điều này có thể thấy, nguồn vốn tín dụng từ hệ thống tổ chức tín dụng chỉ là một trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, nhưng đây là nguồn vốn mang tính chất trọng yếu.

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị cần có các giải pháp đồng bộ để khơi thông nguồn vốn đa dạng, an toàn, hiệu quả, hỗ trợ thị trường bất động sản vừa giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, nếu tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung. Bởi nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực bấtđộng sản thường có thời gian vay vốn dài (gần 95% là vay từ 15-20 năm), trong khi nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường (80% nguồn vốn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng là tiền gửi ngắn hạn), vì vậy tổ chức tín dụng sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng được nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.

Do đó, với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai đồng bộ các giải pháp, chính sách nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro thời gian qua, thông qua việc thường xuyên rà soát, hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổchức tín dụng, trong đó có lộ trình điều chỉnh giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản.