Còn thiếu nhiều chuẩn mực thẩm định giá cần thiết

MarketTimes trân trọng giới thiệu nội dung tham luận của ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch - Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam về việc hiện nay còn thiếu nhiều chuẩn mực thẩm định giá cần thiết chia sẻ tại Tọa đàm “Kiến nghị tháo gỡ những vướng mắc khi thực hiện những quy định mới của pháp luật về thẩm định giá” do Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) tổ chức.

Các quy định của Nhà nước về thẩm định giá vừa mới ban hành đã tháo gỡ nhiều khó khăn ách tắc trong hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong thực hiện các quy định này cũng phát sinh những vấn đề khó khăn tồn tại.

Trước hết, chúng ta thấy rõ là còn thiếu nhiều những chuẩn mực thẩm định giá rất cần thiết đối với hoàn cảnh thẩm định giá ở nước ta hiện nay như Thẩm định giá trang thiết bị. Đây là một chuẩn mực rất cần nhưng chưa thấy. Thẩm định giá trong công vụ tài chính (cổ phiếu, trái phiếu …) cũng là một chuẩn mực mang tính thời sự hiện nay,… rất cần thiết về chuẩn mực thẩm định giá. Do đó kiến nghị Bộ Tài chính sớm ban hành các chuẩn mực thẩm định giá này. Trong khi Bộ Tài chính chưa ban hành những chuẩn mực thẩm định giá này, thì nên có văn bản cho phép các doanh nghiệp thẩm định giá được sử dụng các chuẩn mực thẩm định giá quốc tế...

Vấn đề cung cấp thông tin, kết nối vào trung tâm dữ liệu quốc gia hiện nay rất khó khăn. Cụ thể, khi các thẩm định viên về giá tiến hành đăng nhập và hệ thống thường xuyên bị các lỗi như tự động thoát ra ngoài. Gây trì trệ, không đăng nhập lâu dài được. Khi nhập các dữ liệu liên quan đến thẩm định giá thì gặp bất cập: Trường thông tin chỉ đáp ứng với những loại hồ sơ có một loại tài sản, khi có nhiều loại tài sản thì gặp khó khăn. Do đó cần sớm có giải pháp nâng cấp, giải quyết khó khăn cho thẩm định viên.

Ngoài ra, cần sớm có hướng dẫn cụ thể, hướng dẫn bổ sung nhằm tháo gỡ loạt vướng mắc khi thực hiện những quy định mới của pháp luật về thẩm định giá như: Quy định mới về việc buộc các thẩm định viên đi đăng ký hành nghề hàng năm phải cung cấp lý lịch tư pháp. Hiện thẩm định viên đang gặp khó trong thủ tục hành chính, do đó chỉ nên đăng kí một lần ngay từ đầu đăng ký hành nghề, bỏ quy định cung cấp lý lịch tư pháp hàng năm.

Hiện nay không có phân chia chuẩn mực thành 2 cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường. Điều này tương thích với chuẩn mực thẩm định giá quốc tế. Tuy nhiên, một số trường hợp không ghi cơ sở giá trị là gì, khiến các thẩm định viên khó phân biệt. Như trong thẩm định giá chung cư, nhà ở xã hội theo quy định giá phải tuân theo định giá của nhà nước không tính giá đất, chỉ tính chi phí xây dựng và các chi phí khác,…đây không phải là giá trị thị trường vậy là giá gì?. Cần hướng dẫn cụ thể. Hay như các thiết bị, máy sản xuất đơn chiếc hay độc quyền, trước đây là giá trị phi thị trường, bây giờ là giá trị gì khi không còn khái niệm phi thị trường và điều này khiến các thẩm định viên gặp lúng túng.

Về phương pháp thẩm định giá, kiến nghị nên bổ sung các khái niệm như phương pháp chi phí là dựa vào chi phí mua sắm... Thực tế, thẩm định viên không nắm được quy trình sản xuất, các khâu, nguyên vật liệu. Vì vậy nên có sự quan tâm, hướng dẫn của Cục Quản lý giá.

Về chuẩn mực phạm vi công việc, khi thẩm định giá phải áp dụng 2 phương pháp. Trừ trường hợp áp dụng biện pháp so sánh. Tài sản vô hình: áp dụng phương pháp gì? (lấy hóa đơn để thẩm định là không phải thẩm định giá); Sản phẩm đã qua sử dụng; Sự kiện... Còn về chuẩn mực phân tích thông tin: Tài sản phi gia công, tài sản mới , các dịch vụ có yêu cầu cá biệt, định giá tài sản trong quá khứ và nhất là bổ sung phần định giá tài sản trong quá khứ (không khảo được) – hư hao mất mát ra sao; tài sản thất lạc, thiệt hại (bị cháy,…) rất cần hướng dẫn bổ sung thêm.

Còn về chuẩn mực thẩm định giá bất động sản, định giá đất không phục vụ cho yêu cầu về nghĩa vụ tài chính của Nhà nước. Thực tế phát sinh các trường hợp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Không có tài sản so sánh tương đồng; Đất hỗn hợp: Trong cùng một thửa đất có nhiều mục đích sử dụng: Không có tài sản tương đồng... thẩm định viên không biết áp dụng phương pháp gì?. Thẩm định như thế nào thì trong luật nhà đất không có nêu, không có chuẩn mực nào để đánh giá, gây khó khăn cho thẩm định viên.

Về chuẩn mực thẩm định giá doanh nghiệp, thực tế các thẩm định viên gặp vấn đề ở cách tính chi phí vốn chủ sở hữu. Tuy có công thức nhưng khó làm.