Chuyên gia: Cơ hội từ chính sách đối với thị trường bất động sản nhà ở thương mại đã bị thu hẹp

Trong năm 2025, các nhà hoạch định chính sách đã tái tập trung vào việc khơi thông nguồn cung và giải quyết các nút thắt pháp lý, giúp hoạt động phê duyệt dự án và tái khởi động các dự án bị trì hoãn phục hồi rõ rệt. Số lượng dự án được cấp phép bán hàng tăng 89% so với cùng kỳ năm trước.

Dù vậy, kết quả này cho thấy dư địa để ban hành thêm các chính sách hỗ trợ bổ sung cho thị trường nhà ở thương mại không còn nhiều.

Yuanta đánh giá, cơ hội từ chính sách đối với thị trường bất động sản nhà ở thương mại đã bị thu hẹp, trong khi rủi ro sụt giảm đang gia tăng, chẳng hạn như: (1) các biện pháp tiềm năng nhằm kiểm soát đầu cơ và giá nhà, (2) tác động của lãi suất và áp lực nguồn vốn lên sức mua, (3) chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cao, và (4) chính sách tập trung mạnh mẽ hơn vào an sinh xã hội.

Theo Yuanta, dư địa từ chính sách tiền tệ cũng đang bị hạn chế. Thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng trong khi khả năng hạ thêm lãi suất điều hành không lớn. 

Về định hướng chung, Nhà nước xác định nhà ở phải gắn liền với hệ thống an sinh xã hội. Các nguồn lực phát triển sẽ được phân bổ hiệu quả để phục vụ số đông quần chúng và bảo vệ các nhóm đối tượng yếu thế. Do đó, khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền và sự ổn định của mặt bằng giá trở thành những ưu tiên hàng đầu trong công tác quản lý.

Định hướng chính sách này có nhiều nét tương đồng với lộ trình điều hành của Trung Quốc ở giai đoạn trước. Vào năm 2016, quốc gia này đưa ra thông điệp nhà là để ở, không phải để đầu cơ, đồng thời đẩy mạnh thị trường nhà cho thuê.

Dù vậy, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn tiếp tục mở rộng, giá nhà tăng bình quân khoảng 8% mỗi năm trong giai đoạn 2017 - 2020 do lạm dụng đòn bẩy và dư cung.

Hệ quả là cơ quan quản lý Bắc Kinh phải áp dụng chính sách "Ba lằn ranh đỏ", dẫn đến cuộc khủng hoảng thanh khoản kéo dài trên toàn ngành. Việc làm rõ thông điệp sớm tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ giúp toàn ngành tránh chu kỳ mất cân bằng tương tự.

Trong trung hạn, phân khúc nhà ở thương mại sẽ đối mặt với sự cạnh tranh chọn lọc từ nhà ở xã hội. Mục tiêu của Nhà nước là đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030, tương đương 200.000 căn mỗi năm. Con số này lớn gấp đôi quy mô 100.000 căn nhà ở thương mại được cấp phép trong năm 2025.

Tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở xã hội định hướng tăng mạnh. Kế hoạch lũy kế đến năm 2030 của TP.HCM là gần 200.000 căn, tương đương 40.000 căn mỗi năm. Hà Nội đặt mục tiêu khoảng 120.000 căn, tương đương 24.000 căn mỗi năm. Nguồn cung này sẽ áp lực trực tiếp lên nhóm nhà phát triển tư nhân thuộc phân khúc bình dân ở vùng ngoại thành.

Thực tế thị trường phản ánh rõ lên giá cổ phiếu bất động sản. Theo chứng khoán Yuanta, dữ liệu tính đến ngày 25/05/2026 cho thấy nhiều mã giảm sâu tính từ đầu năm. Cụ thể, mã KDH giảm 28,21%, SCR giảm 26,25%, DIG giảm 21,39% và CEO giảm 21,05%. Nhóm doanh nghiệp lớn như NLG và PDR cũng lần lượt điều chỉnh giảm 15,78% và 15,24%.

Trong ngắn hạn, chính sách dự kiến sẽ ưu tiên ổn định mặt bằng giá thông qua nguồn cung nhà ở xã hội, chưa thắt chặt diện rộng đối với nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục tăng quá nóng, lập trường quản lý có thể dịch chuyển sang trạng thái thắt chặt chính thức nhằm bảo đảm sự lành mạnh dài hạn cho toàn ngành.