Chuyện chưa bao giờ biết: Vì sao cứ vài tháng, đất Bình Phước lại tạo “sóng” ảo một lần?

Vốn là thị trường BĐS mới nổi tại khu vực phía Nam, Bình Phước được biết đến là địa phương có tiềm năng về phát triển khu công nghiệp; hạ tầng giao thông được quan tâm đầu tư những năm qua. Nơi đây cũng từng kéo theo các ông lớn BĐS về đầu tư dự án, bên cạnh hoạt động phân lô bán nền trước đó.

Tuy vậy, thị trường BĐS Bình Phước chưa thực sự khởi sắc về giao dịch, mặc dù quỹ đất còn rất nhiều. Ghi nhận cho thấy, các hoạt động đầu tư mua bán BĐS tại đây gần như chỉ lẻ tẻ; tập trung ở một vài dự án được đầu tư bài bản; trong khi các đợt “sóng” xuất hiện đa phần là giới đầu tư và môi giới khu vực cùng tạo với nhau.

Đây cũng là thị trường từng chứng kiến nhiều “chiêu trò” của các công ty môi giới và nhà đầu tư “cá mập”. Mới đây, tại huyện Đồng Phú, và trước đó là tại huyện Lộc Ninh liên tục xuất hiện các clip ghi lại cảnh hàng trăm người tụ tập ở các khu đất để “chốt cọc”. Nhiều tiếng hô lớn “lô này đã chốt” thể hiện đất ở khu vực đang “nóng sốt”. Tuy nhiên, trên thực tế đây lại là chiêu trò của một công ty bất động sản.

Không có gì đáng nói khi khung cảnh này diễn ra đúng thời điểm thị trường trầm lắng, cho thấy việc cố tình tạo sóng thị trường có lý do bên trong.

Bên cạnh đó, tại khu vực Đồng Xoài, nhiều môi giới BĐS cũng từng đưa nhà đầu tư “vào tròng” bằng chiêu thức tạo nóng sốt. Còn nhớ, vào khoảng cuối năm 2018, một chủ đầu tư bán dự án tại Đồng Xoài với khoảng 9-10 đợt mở bán.

Mỗi lần mở bán, CĐT này cho các sàn vào “tạo sóng” bằng cách tại sự kiện mở bán, các sàn ùa nhau lên tranh suất cho khách của mình, tạo cảnh xô lấn, thậm chí dẫm đạp lên nhau để tranh suất. Dù chỉ đến tham quan cho biết, nhưng nhiều khách hàng nhìn thấy cảnh tượng này đều rơi vào trạng thái “sốt ruột”, tưởng đất sốt thật. Dĩ nhiên, có không ít người trong số đó đã “xuống tiền” ngay tại sự kiện mặc dù chưa có ý định mua, hoặc chưa tìm hiểu kỹ.

Anh Th, một nhà đầu tư mới vào thị trường từng kể lại câu chuyện. này khi bị “lừa” bởi chính việc “tạo sóng” ảo của môi giới. Vì thấy. cảnh nóng sốt, mua bán dồn dập (từ phía môi giới và khách hàng, mà sau này anh Th mới biết những khách hàng đó chính là khách mồi, hoặc môi giới đóng làm khách hàng đến dự sự kiện). Anh Th đã “xuống tiền” mua 2 nền đất tại Bình Phước vì chứng kiến không khí mua bán dồn dập tại lễ mở bán. Thế nhưng, sau đó 3 năm nhà đầu tư này bán chênh lên được 5% so với giá mua vào, nhưng cũng khá “trầy trật” mới bán ra được.

“Lúc đến dự lễ mở bán, môi giới liên tục nói với tôi rằng, chỉ sau 4 tháng, anh có thể bán chênh mảnh đất lên 10-20%, bao ra hàng cho anh. Thế nhưng, sau đó 8 tháng, tôi liên hệ môi giới để bán ra thì môi giới liên tục nói lý do thị trường chậm, giá không lên, nếu anh giảm giá thì để em gửi sàn bán…sau này, tôi liên hệ với môi giới này cũng không được luôn”, anh Th cho biết.

Vào khoảng cuối năm 2021, do cần tiền gấp, anh Th nhờ đến môi giới bên ngoài để bán 2 mảnh đất với mức giá chênh 5% so với giá mua vào.

Từng tiếp cận thị trường và các một môi giới BĐS khu vực Bình Phước, được biết, ngoài các dự án quy mô được triển khai bài bản, sức mua cơ bản thì hầu hết các dự án phân lô lẻ, hay đất nông nghiệp tại khu vực này thanh khoản khá chậm. Một doanh nghiệp địa ốc từ Tp.HCM về Bình Phước mua đất nông nghiệp rồi lên thổ cư, phân lô bán nền. Thế nhưng, với hơn 100 nền đất, từ thời điểm rao bán là vào năm 2017, hiện tại vẫn còn khoảng vài chục nền, trong khi về tiện ích gần như chưa có gì như trong bản vẽ đề ra trước đó.

Hay, một dự án quy mô gần 4.000 nền khu vực Đồng Tiến, Đồng Phú, Bình Phước… dù đã trải qua khoảng 4-5 năm bán hàng nhưng mức độ chênh lệch giá so với thời điểm mở bán rơi vào khoảng 10-15%. Chưa kể, nếu nhà đầu tư mua ở giai đoạn đầu sẽ “vấp” phải sự cạnh tranh nguồn hàng từ chủ đầu tư, rất khó ra hàng với giá chênh. Vì thế, nhà đầu tư chỉ thực sự bán được khi chủ đầu tư đã hết hàng sơ cấp. Trong khi đó, một dự án hàng ngàn sản phẩm, ở một thị trường mới nổi thì phải mất nhiều năm chủ đầu tư mới bán được hết sản phẩm trong dự án, chưa kể thanh khoản còn phụ thuộc vào những biến động bên ngoài của thị trường.

Vì thế, theo tìm hiểu, bản thân chủ đầu tư, các sàn giao dịch và cả môi giới BĐS nếu không tự “tạo sóng” thì rất khó bán được hàng ở một thị trường mới nổi, chưa nhiều điều kiện để phát triển. Thậm chí, cứ vài tháng thị trường này lại xuất hiện tình trạng nóng sốt bất thường, mà kẻ mua người bán chủ yếu là môi giới trong công ty BĐS. Các giao dịch “chốt lô, chốt cọc” là của người “trong nhà” với nhau. “Sóng” này diễn ra chớp nhoáng ở một vài lô đất nhằm kích thích nhu cầu của nhà đầu tư hoặc dân địa phương.

Thời gian qua, thông tin các công ty BĐS liên tục dùng “chiêu trò” để tạo sóng ảo tại Bình Phước đủ cho thấy điều này. Nhiều môi giới về Bình Phước để bán dự án đa phần là những người ít am hiểu địa bàn, đi theo dự án của CĐT. Bán xong dự án này, qua dự án khác và cũng “quên luôn khách hàng cũ” là điều dễ thấy. Có chăng, những môi giới này chỉ giữ lại “danh bạ” của khách hàng đã mua dự án cũ và liên tục gọi điện, mục đích “chào mời” mua dự án mới. Trong khi đó, khách gửi sản phẩm cũ để bán gần như không được môi giới quan tâm.

Theo các chuyên gia, “chiêu thức” lâu lâu tạo sóng một lần của các công ty BĐS hay môi giới thường diễn ra thời điểm thị trường đón nhận thông tin về hạ tầng hoặc quy hoạch. Việc “sốt đất trên thông tin” dạng này đa phần là tự phát giữa các công ty BĐS/môi giới với nhau, diễn ra chóng vánh trước thềm thông tin mới về thị trường. Sau đó, sóng này lặng đi, nếu khó bán hàng, các công ty môi giới lại tiếp tục tạo đợt sóng mới cho đến khi bán được hết sản phẩm trong dự án.