Chủ tịch Meey Land: Dữ liệu là chìa khóa để định giá đất tự động

Liên quan đến công tác định giá đất, hiện nay, các chuyên gia nhìn chung đều chia sẻ quan điểm cho rằng cần được tính toán, đánh giá kỹ lưỡng khi thêm bớt, điều chỉnh các quy định nhằm đảm bảo tính chính xác, khách quan, phù hợp với thị trường.

Dưới góc độ một doanh nghiệp công nghệ đang phát triển một loạt hệ thống nền tảng nhằm số hóa thị trường bất động sản, ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land cho rằng hoàn toàn có thể định giá bất động sản bằng công nghệ nhờ trí tuệ nhân tạo khi có dữ liệu đủ lớn và chính xác.

Định giá bất động sản bằng công nghệ được thực hiện ra sao và độ chính xác thế nào thưa ông?

Ông Hoàng Mai Chung: Trước hết, chúng ta cần hiểu thế nào là giá đúng, hay còn gọi là giá thị trường mà Nhà nước đang muốn áp dụng. Đó là điều rất khó bởi giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Thứ nhất, là giá trị thực của bất động sản được định giá bao gồm đất, tài sản trên đất và lợi ích kinh tế hay còn gọi là lợi tức, giá này thường ổn định, lâu dài hơn và có thể áp dụng phương pháp định giá là so sánh, phương pháp chi phí hoặc các phương pháp dựa trên thu nhập.

Thứ hai, là giá được xác định theo cung cầu thị trường tại thời điểm đó. Yếu tố này lại phụ thuộc nhiều vào nhu cầu giao dịch cho từng phân khúc bất động sản tại từng thời điểm và từng khu vực. Giá này thường biến động liên tục theo tháng, theo quý và theo năm.

Thứ ba là giá do tâm lý của người tiêu dùng hoặc là của các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ. Giá này không có căn cứ rõ ràng nên có thể biến động theo ngày, theo tuần…

Từ những nhìn nhận trên có thể thấy để xác định giá thị trường là rất khó, và chúng ta chỉ có thể có được một giá tương đối chính xác theo một quy định chung mà Nhà nước đưa ra.

Từ đó cho thấy, việc thẩm định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào dữ liệu, thông tin đầy đủ cho từng phương pháp định giá. Việc đó về cơ bản là bất khả thi đối với thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm hiện tại bởi dữ liệu thiếu tính liên tục (thời gian thực - realtime), thiếu tập trung, thiếu đồng bộ và rời rạc.

Chính vì vậy, ngay khi các đơn vị muốn thẩm định giá một bất động sản nào đó bản chất là một quá trình tập hợp dữ liệu một cách thủ công, sau đó đưa ra nhận định mang tính tham khảo của mình. Và nhận định đó chưa chắc đúng trên thực tế, với giá thị trường, bởi nguồn thông tin tại Việt Nam không đầy đủ, cập nhật chậm...

Vì vậy, khi phát triển Meey Value, chúng tôi cũng không tránh khỏi điều đó. Việc tập hợp dữ liệu chỉ khác là ứng dụng công nghệ để làm nhanh hơn, nhiều hơn và trên diện rộng hơn (toàn quốc), nên giá trị cũng chỉ mang tính tham khảo.

Nếu với phương pháp thẩm định giá của các đơn vị thẩm định giá đem về sai số tới 10% thì Meey Value với số lượng xử lý lớn, kết quả tương ứng khoảng 10% đến 30% tùy theo mức độ, mật độ dữ liệu về thị trường bất động sản ở từng khu vực.

Chính vì lẽ đó, việc Nhà nước chuẩn hóa được về giá bất động sản để các giao dịch bất động sản được thực hiện ở các phòng công chứng là đúng giá trị giao dịch thật và Nhà nước chia sẻ thông tin này cho các doanh nghiệp công nghệ tiếp cận thì đương nhiên giá trên meeyvalue.com sẽ chính xác cao hơn, theo thời gian thực hơn.

Trong tương lai chúng tôi còn có thể xác định được cả xu hướng giá trong tương lai chứ không chỉ dừng ở biểu đồ diễn biến giá trong quá khứ.

Vậy có thể nói dữ liệu là điều kiện cần để thẩm định giá bất động sản bằng công nghệ, thưa ông?

Ông Hoàng Mai Chung: Việc số hóa thị trường bất động sản thực ra bản chất là đưa bất động sản truyền thống lên môi trường số, hay có thể nói ví von là “đưa đất lên mây”.

Về nghiệp vụ và công nghệ, chúng tôi nhận thấy là không có rào cản, khó khăn chủ yếu nằm ở sự minh bạch của dữ liệu và mức độ chia sẻ của Nhà nước đối với doanh nghiệp và người dân. Đó chính là cơ sở để các doanh nghiệp công nghệ bất động sản số proptech như Meey Land tồn tại và phát triển. Và không chỉ proptech mà bao gồm cả chủ trương, chính sách của Nhà nước về Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 mới có thể khả thi.

Riêng đối với định giá đất cốt lõi vẫn nằm ở dữ liệu, nhưng dữ liệu được sinh ra từ đâu, chính từ việc luật hóa một cách rõ ràng. Giả sử về việc xây dựng luật cho việc định giá đất thì kết quả cuối cùng phải phù hợp với thị trường trên cơ sở của các phương pháp định giá khoa học.

Và phải làm sao đơn giản hóa việc này để Nhà nước và người dân cùng dễ hiểu, dễ làm. Thị trường bất động sản vốn chứa đựng nhiều phức tạp thì đừng để phức tạp hơn nữa, bởi không gánh nặng sẽ đè lên vai người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Điều kiện cần là dữ liệu, vậy còn điều kiện đủ theo ông là gì?

Ông Hoàng Mai Chung: Đầu tiên, theo tôi cần phân loại các loại hình bất động sản trên toàn quốc và chỉ ra loại hình bất động sản nào được áp dụng phương pháp định giá nào.

Nếu có điều chỉnh thì phải có các căn cứ, chỉ tiêu điều chỉnh cụ thể với từng loại bất động sản ở từng địa phương cho phù hợp. Sau đó ký ban hành để mọi người cứ thế áp dụng đồng bộ.

Khi đã có phương pháp luận rồi thì việc vận dụng công thức, lắp ghép số liệu và tính toán chi tiết chỉ còn là vấn đề của nhà chuyên môn (kỹ thuật).

Thứ hai, bên cạnh đó nên khuyến khích cho các đơn vị thẩm định giá phát triển bằng cách cung cấp các dịch vụ thẩm định giá làm cơ sở để tính thuế và tính giá giao dịch.

Thứ ba, là cần đưa vào luật, có thể hình sự hóa với các giao dịch bất động sản cố tình khai man, trốn thuế, trong đó bao gồm áp dụng đối với cả văn phòng công chứng hay đơn vị thẩm định giá tiếp tay.

Thứ tư, cần có chính sách động viên khuyến khích đối với cá tổ chức, cá nhân khai đúng và nộp thuế nhiều cho ngân sách Nhà nước từ giao dịch bất động sản, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân.

Thứ năm, theo tôi cần sớm có chính sách khuyến khích các tổ chức phối hợp với doanh nghiệp số ứng dụng công nghệ để chuẩn hóa, tự động hóa, đơn giản hóa mọi quy trình thủ tục lên không gian số tới từng người từng căn nhà, từng thửa đất.

Cuối cùng, theo ông, các doanh nghiệp như Meey Land trông đợi gì ở “hành lang pháp lý” mà Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ mở ra đối với công tác chuyển đổi số thị trường bất động sản?

Ông Hoàng Mai Chung: Chúng tôi luôn lắng nghe sự chỉ đạo, định hướng từ cơ quan quản lý Nhà nước. Nhà nước làm rõ và chặt chẽ thì ngân sách hiệu quả, dữ liệu được đầy đủ và chính xác, đồng bộ.

Nhà nước có chính sách cởi mở đối với việc chia sẻ về dữ liệu đến đâu thì người dân và doanh nghiệp sẽ có cơ sở để chuyển đổi số tốt hơn khi phát triển các nền tảng công nghệ số.

Còn thị trường bất động sản sẽ trở nên minh bạch, phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Cơ quan quản lý Nhà nước cũng sẽ vận hành trơn tru, hiệu quả và giảm bớt được nhiều thủ tục rườm rà hơn.