Chủ dự án Dragon Ocean Đồ Sơn phát hành 1.914 tỷ đồng trái phiếu, lãi suất 11%/năm

Thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty CP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương (Vạn Hương) đã công bố kết quả phát hành trái phiếu.

Theo đó, ngày 18/4/2025, Vạn Hương phát hành 19.140 trái phiếu mã DRT12501 đến 17/5/2025 thì hoàn tất.

Với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, lô trái phiếu trên có giá trị phát hành 1.914 tỷ đồng; kỳ hạn 36 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 18/4/2028. Về lãi suất, theo thông tin do HNX công bố, lô trái phiếu nói trên của Vạn Hương có lãi suất phát hành ở mức 11%/năm.

Đây là lô trái phiếu đầu tiên mà Vạn Hương phát hành kể từ đầu năm 2025 đến nay.

Ở chiều ngược lại, ngày 28/2/2025, Vạn Hương đã chi 95,6 tỷ đồng để mua lại một phần lô trái phiếu mã DRGCH2226001 trước hạn, đưa giá trị còn lưu hành của lô này về mức 549,7 tỷ đồng.

Lô DRGCH2226001 được Vạn Hương phát hành ngày 26/1/2022 gồm 11.950 trái phiếu. Với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành của cả lô trái phiếu này là 1.195 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 31/8/2026.

Cũng trong ngày 28/2/2025, doanh nghiệp này đã tiến hành mua lại trước hạn 40 tỷ đồng lô trái phiếu mã DRGCH2126002, đưa giá trị còn lại lưu hành về mức 230 tỷ đồng.

Đây là lô trái phiếu do Vạn Hương phát hành ngày 31/8/2021 gồm 5.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành 500 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 60 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 31/8/2026.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương được thành lập ngày 14/1/2010, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, xây dựng.

Doanh nghiệp này được biết đến là chủ đầu tư dự án Khu du lịch Đồi Rồng Dragon Ocean Đồ Sơn (Phường Vạn Hương, quận Đồ Sơn,TP.Hải Phòng).

Về tình hình kinh doanh, năm 2024, Vạn Hương báo lỗ ròng gần 155,3 tỷ đồng, gấp 2,5 lần mức lỗ 61,9 tỷ đồng của năm 2023.

Tính đến ngày 31/12/2024, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp ở mức hơn 2.801 tỷ đồng, giảm nhẹ 5,3% so với kỳ trước. Trong đó, vốn đầu tư của chủ sở hữu ở mức 3.000 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế chưa phân phối ghi nhận âm gần 249 tỷ đồng; vốn khác của chủ sở hữu ghi nhận 50 tỷ đồng.

Tổng nợ phải trả của Vạn Hương tại thời điểm cuối năm 2024 gấp 9,46 lần vốn chủ sở hữu, ở mức gần 26.502,7 tỷ đồng, tăng 18,6% so với kỳ trước.

Trong đó, nợ vay ngân hàng hơn 1.758,5 tỷ đồng, trong khi năm 2023 doanh nghiệp không ghi nhận khoản vay này; nợ vay từ phát hành trái phiếu hơn 7.906,3 tỷ đồng, tăng 80% và chiếm 29,8% tổng nợ; nợ phải trả khác hơn 16.837,8 tỷ đồng, chiếm 63,5% tổng nợ.

Về dự án Dragon Ocean Đồ Sơn, toạ lạc tại Đồ Sơn, Hải Phòng với quy mô 480 ha, tổng vốn đầu tư của dự án ở mức 25.000 tỷ đồng (tương đương gần 1 tỷ USD).

Dự án này bao gồm các hạng mục như Sân Golf 27 hố; Trung tâm hội nghị, hội thảo; Khu nhà ở nghỉ dưỡng cao cấp; Khách sạn 5 sao; Resort; Khu phố thương mại; Biển nhân tạo; Bể bơi nước ngọt, bể bơi nước mặn; Công viên nước; Khu vui chơi giải trí...

Tại một báo cáo của FiinRatings về hiệu quả Dự án Đồi Rồng với kịch bản cơ sở dựa trên kế hoạch của Vạn Hương Investoco, dự kiến dự án có tổng doanh thu thuần đến từ hoạt động bán biệt thự, villa và shophouse là 50.425 tỷ đồng với mức giá bán các dòng sản phẩm dao động trong khoảng 57,5 - 82,5 triệu đồng/m2.

Trong tổng mức đầu tư, hạng mục biệt thự nghỉ dưỡng lên tới 27.878 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất là các chi phí bao gồm: chi phí xây dựng 17.432 tỷ đồng và chi phí tiền sử dụng đất 4.603 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, chi phí lãi vay dự kiến Vạn Hương phải chi trả cho toàn bộ dự án lên tới 2.808 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế của hạng mục biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến đạt 6.488 tỷ đồng, tương ứng với mức tỷ suất lợi nhuận trên tổng mức đầu tư khoảng 16%.

Trong kịch bản không thuận lợi, FiinRatings điều chỉnh tổng doanh thu hạng mục biệt thự nghỉ dưỡng trước thuế về mức 45.382 tỷ đồng, tương đương mức giá bán dao động trong khoảng 52 - 74 triệu đồng/m2 (điều chỉnh giảm 10% so với kịch bản cơ sở), giảm chi phí bán hàng và chi phí quản lý dự án, đồng thời giữ nguyên các chi phí khác. Theo kịch bản kiểm thử này, dự án sẽ đem lại cho Vạn Hương khoản lợi nhuận sau thuế khoảng 3.740 tỷ đồng.

Vạn Hương được thành lập từ năm 2010. Cuối năm 2016, vốn điều lệ của doanh nghiệp này ở mức 120 tỷ đồng. Đến tháng 11/2020, vốn điều lệ Vạn Hương Investoco tăng lên ngưỡng 2.682 tỷ đồng; rồi tiếp tục tăng lên 3.000 tỷ đồng vào tháng 6/2021.

Đến tháng 10/2024, thành viên góp vốn của Vạn Hương gồm: Công ty Cổ phần Geleximco Nha Trang góp 28%, ông Trần Nam Trung góp 65%, Công ty Cổ phần TMĐT Xây dựng Bình Minh góp 4,7%, ông Phạm Văn Hùng góp 2%, ông Bùi Văn Khả góp 0,3%. Trong đó, Công ty Cổ phần Geleximco Nha Trang là công ty thành viên trong hệ sinh thái Tập đoàn Geleximco.