Chờ gì trong năm 2023?

Bất động sản năm 2022 “lỡ nhịp”?

Thị trường BĐS bước vào năm 2022 với nhiều hy vọng phục hồi mạnh mẽ, mức tăng trưởng dự báo cao ở con số 8%. Tuy nhiên, những trở ngại từ nền kinh tế toàn cầu và một số yếu tố về mặt tài chính trong nước vào nửa cuối năm đã khiến thị trường có phần chững lại.

Khó khăn phổ biến nhất khi triển khai thực hiện dự án là vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất.

Cùng với đó, với việc kiểm soát chặt chẽ về tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án.

Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng... đều tăng, dẫn đến cho phí của doanh nghiệp cũng tăng cao, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Ở 2 quý đầu năm 2022, thị trường BĐS có hiện tượng phát triển nhanh về giá và lượng giao dịch ở nhiều phân khúc và tại nhiều địa phương đã kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, sang quý 3, thị trường đã có sự điều chỉnh mạnh. Lượng giao dịch BĐS giảm nhanh so với thời điểm đầu năm, dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch bất động sản cũng như số lượng môi giới bất động sản giảm theo. Hiện còn khoảng 1.100 sàn đang hoạt động.

Theo một số chuyên gia, từ mô tả chính xác nhất về thị trường BĐS năm 2022 có lẽ là “đột ngột” là bởi vì thị trường diễn biến đi ngược lại hầu hết các dự báo đầu năm 2022. Mở đầu là cú quay xe về việc hạn chế tín dụng vào BĐS, lãi suất điều chỉnh tăng nóng liên tục từ đầu tháng 4.2022. Từ tăng trưởng nóng, thị trường giảm nhiệt nhanh chóng và chuyển sang trạng thái trầm lắng, thanh khoản chậm.

Việc thanh tra, kiểm tra trái phiếu doanh nghiệp BĐS dẫn đến nguy cơ mất khả năng chi trả khi đến hạn ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư. Đỉnh điểm nhất là tình trạng khó khăn về dòng tiền diễn ra ở hầu hết các doanh nghiệp BĐS buộc phải cắt giảm nhân sự, giảm chi phí đầu tư tối đa và việc duy trì hoạt động đã là nỗ lực rất lớn của doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn này.

Trong đó, những vướng mắc về khung pháp lý là nỗi đau đầu lớn với các chủ đầu tư, nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên. Theo các chuyên gia, đây không phải là một môi trường kinh doanh lý tưởng với các doanh nghiệp.

Niềm tin vào BĐS năm 2023

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, thặng dư thương mại tích cực, đồng tiền tương đối mạnh và chỉ số CPI, lạm phát tương đối trong tầm kiểm soát so với tình hình chung trên toàn cầu.

Với một số nền tảng cơ bản đó cùng quá trình đô thị hóa ở Việt Nam với tỷ lệ 36% dân số sống ở đô thị, ông Neil MacGregor nhìn nhận điều này cho thấy tiềm năng to lớn cho thị trường bất động sản trong vài năm tới.

Theo vị chuyên gia này, trong giai đoạn với những chỉ số về nhân khẩu học đáng lạc quan, đây là động lực thúc đẩy chi tiêu trong nước, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu, nhu cầu về nhà ở, chi tiêu bán lẻ… tăng trưởng. Xu hướng này sẽ tiếp tục trong hai thập kỷ tới, dân số và lực lượng lao động sẽ tiếp tục phát triển trong khoảng thời gian đó.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra những điểm tích cực của các phân khúc BĐS. Cụ thể:

Ở phân khúc văn phòng, nguồn cung văn phòng Tp.HCM đến nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2, rất thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường trong khu vực như Bangkok, Jakarta và Manila với 6 triệu m2. Do đó, vị chuyên gia khẳng định dư địa tăng trưởng văn phòng còn rất lớn. Với bối cảnh khan hiếm nguồn cung hiện tại, khách thuê văn phòng diện tích lớn có thể khó tìm được mặt bằng chất lượng. Ở góc độ chủ nhà, họ đang đứng tại một trong những thị trường văn phòng hoạt động tốt nhất trên thế giới vào lúc này với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93%, riêng phân khúc văn phòng hạng A là 97%. Trong tương lai, sẽ có nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm tới.

Với thị trường khách sạn, năm 2022 là giai đoạn phục hồi của Tp.HCM và Hà Nội nhờ lượng khách doanh nhân, chuyên gia thông qua các hoạt động MICE. Tuy nhiên về công suất thuê, hai thành phố này vẫn ghi nhận nhiều phòng khách sạn 5 sao rẻ nhất trong khu vực và sẽ cần thêm một chút thời gian để phục hồi.

“Tuy nhiên, nhìn về phía trước, chúng tôi đang thấy rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu nói chung. Savills vẫn liên tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế trên tất cả các phân khúc của thị trường và xu hướng này sẽ được duy trì. Điều đó cũng được phản ánh trong kết quả thu hút FDI trong năm 2022. Ngành bất động sản tiếp tục là một phần quan trọng trong bối cảnh M&A. Rất nhiều trong số đó là của các nhà đầu tư Việt Nam, nhưng cũng có những giao dịch quan trọng diễn ra giữa các bên nước ngoài. Vì vậy, trong bối cảnh tín dụng hạn chế và thiếu vốn sẵn có trên thị trường trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm BĐS Việt Nam”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Một trong những xu hướng nổi bật là các nhà bán lẻ quốc tế vẫn có niềm tin rất lớn vào thị trường Việt Nam. Một số thương hiệu xa xỉ và cao cấp mới như Berluti, Cartier, Victoria’s Secret, Urban Revivo… đang bước vào thị trường. Trong khi đó các chuỗi bán lẻ lớn như Uniqlo, Muji, Haidilao, Emart, Central Group… cũng đẩy mạnh quá trình mở rộng tại đây.

Với phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung hạn chế tại TP.HCM và hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối đang được phát triển tích cực sẽ là động lực lớn cho các thị trường lân cận với mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn.

Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường BĐS năm 2023 phụ thuộc vào các biến số quan trọng. Đầu tiên phải kể đến chính sách điều hành các kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS bao gồm trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng hay các quỹ đầu tư tài chính. Với nhu cầu phát triển hiện nay của thị trường BĐS nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê, cơ sở lưu trú, nghỉ dưỡng hay đất cho thuê nhà xưởng, KCN... cần có đủ nguồn lực về tài chính để đảm bảo sự đầu tư và phát triển phù hợp với yêu cầu thực tế. Nếu không kịp thời điều chỉnh, thị trừng BĐS năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Kế đến các quyết sách tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường BĐS bao gồm điểm nghẽn về pháp lý dự án thông qua việc điều chỉnh luật và các quy định liên quan phải xây dựng lộ trình cụ thể. Việc triển khai thực thi của bộ máy quản lý NN cũng sẽ đóng góp tích cực nhằm khơi thông nguồn lực để phát triển thị trường. Đây là các vấn đề đã tồn đọng quá lâu và kéo dài dẫn đến sụt giảm nguồn cung, gây áp lực lên mặt bằng giá và hiệu quả kinh doanh do thời gian triển khai dự án kéo dài ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.

“Điều quan trọng không kém đó chính là niềm tin của người dân và NĐT vào chính sách điều hành, quản lý của NN, niềm tin vào tiềm năng của thị trường phải được quan tâm và củng cố. Nếu không giữ vững điều này tâm lý chung của thị trường sẽ tiếp tục thận trọng và thị trường BĐS sẽ càng khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn”, một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.