Ưu đãi về tiền sử dụng đất
Theo đó, tại Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Dự thảo), Bộ Xây dựng đề xuất quy định chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở.
Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong quy hoạch chi tiết của dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Các trường hợp chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bao gồm: Diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; Diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); Diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội; Công trình khác, gồm cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình khác, trừ trường hợp quy định tại Điều 31 của Nghị định này hoặc vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở nhưng được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý không tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định.
Trường hợp sau khi lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung được phê duyệt dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.
Bổ sung nhiều lợi thế kinh doanh
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để bù đắp chi phí theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở, được cụ thể như sau:
Đối với phần diện tích nhà ở còn lại thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất khi bán căn hộ này.
Đối với phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền thuê đất khi bán phần diện tích kinh doanh này.
Đối với phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm vi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm a, điểm c khoản 1 Điều 29 của Nghị định này và ngoài phạm vi được kinh doanh mà không phải nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.
Nghị định cũng quy định trường hợp thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư theo giải pháp quy gom quy định tại khoản 4 Điều 64 của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai và cơ chế ưu đãi về kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.
Ngoài ra, trường hợp dự án xây dựng lại nhà chung cư sau quy gom không đảm bảo hiệu quả tài chính của chủ đầu tư thì chủ đầu tư đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc giao đất, cho thuê đất đối với các phần diện tích đất có nhà chung cư cũ để bảo đảm cân đối hiệu quả tài chính của dự án.
Kỳ vọng từ việc gỡ nút thắt thể chế
Theo chia sẻ từ lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đang tham gia theo đuổi dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội thì từ năm 2009, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được thực hiện theo Nghị quyết số 34 ngày 03/7/2007 của Chính phủ, trong đó đã có quy định các cơ chế ưu đãi về đất đai, tài chính và các cơ chế ưu đãi khác đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Tiếp đó là Nghị định số 69 ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã quy định về việc quy định miễn tiền sử dụng đất đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Tuy nhiên, do Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 chưa quy định miễn tiền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, cho nên đến nay việc thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất cho các dự án này có thể chưa thực hiện được.
Liên quan đến vấn đề trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã từng có văn bản về Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) “Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”. Cụ thể, Nghị định 69 cho phép “quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư... (Điều 13).
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giải pháp nói trên sẽ khắc phục được tình trạng bỏ hoang tại các dự án tái định cư được xây dựng tại vị trí khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… dẫn đến người tái định cư không vào ở.
Theo nhận định của các chuyên gia, khi Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành được kì vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện nay, nhất là câu chuyện hài hòa lợi ích của người dân, nhà nước và doanh nghiệp.
