Theo dự thảo, cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh có các thông tin về giao dịch trên thị trường.
Tùy theo loại tài sản, cách tiếp cận từ thị trường có thể được cụ thể hóa thành các phương pháp gồm phương pháp so sánh, phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Đối với phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch chỉ áp dụng đối với tài sản thẩm định giá là doanh nghiệp và thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá doanh nghiệp.
Cách tiếp cận từ thị trường và các phương pháp thuộc cách tiếp cận này được sử dụng để thẩm định giá tài sản khi tìm kiếm được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau có giao dịch gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm thẩm định giá.
Áp dụng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định các tài sản khi thu thập được thông tin của các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân có giao dịch mua, bán trên thị trường.
Nội dung thực hiện gồm: Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh; Phân tích thông tin; Điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá so với tài sản so sánh; Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh; Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá.
Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh
Thông tin về các tài sản so sánh bao gồm các đặc điểm pháp lý, kinh tế-kỹ thuật của tài sản so sánh; mức giá tài sản so sánh; thời điểm, địa điểm giao dịch; các bên tham gia giao dịch; các điều kiện kèm theo mức giá tài sản; và các thông tin khác (nếu có).
Thông tin về tài sản so sánh được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế thu thập từ giao dịch tài sản và phải có sự xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi đưa vào phân tích, tính toán.
Thông tin thu thập phải bảo đảm ít nhất 03 tài sản so sánh đồng thời giao dịch của tài sản so sánh phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 24 tháng tính đến thời điểm thẩm định giá.
Nguồn thu thập thông tin được lựa chọn từ một hoặc nhiều nguồn chỉ dẫn sau: các hợp đồng; hóa đơn; chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh; từ phỏng vấn trực tiếp; điện thoại; email hoặc thu thập trên mạng Internet; từ cơ sở dữ liệu về giá của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, các doanh nghiệp; và từ các nguồn khác theo quy định (nếu có).
