Sử dụng chứng thư thẩm định giá trước ngày có hiệu lực liệu có đủ căn cứ pháp lý?

Mới đây, Công ty TNHH Thẩm định giá Chuẩn Việt đã đề nghị Hội Thẩm định giá Việt Nam “Hỗ trợ giải đáp một số vấn đề liên quan đến việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá” theo quy định của Luật Giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Sau khi xem xét kỹ nội dung các câu hỏi của Công ty, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã đưa ra ý kiến, theo quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính quy định: Khi tiến hành thẩm định giá tài sản, các thẩm định viên phải thực hiện “Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá” (điểm 2, Mục II, TC TĐGVN số 05).

Nếu thẩm định viên lựa chọn giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá thì phải tuân thủ Tiêu chuẩn TĐG số 02 và cách tiếp cận của nó là cách tiếp cận từ thị trường, đó là: “Cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường” (điểm 4, Mục I, TCTĐGVN số 08).

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường (điểm 4, Mục I, TCTĐGVN số 08) và điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh này là các tài sản “có giao dịch phổ biến trên thị trường” (điểm 2, Mục II, TCTĐGVN số 08).

Đối với việc áp dụng cách tiếp cận từ chi phí gắn với nó là sử dụng phương pháp chi phí thẩm định giá tài sản thì điều kiện áp dụng đã được quy định tại điểm 2, Mục II, TCTĐGVN số 09 là “Không đủ thông tin để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập”.

Về việc lựa chọn cơ sở giá trị thị trường hay phi thị trường trong thẩm định giá tài sản, theo hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Khi thị trường có các giao dịch phổ biến (giao dịch thành công và giao dịch chưa thành công) thì lựa chọn cách tiếp cận từ thị trường, gắn liền với nó là áp dụng phương pháp so sánh để ước tính giá trị tài sản (điểm 2, Mục II, TCTĐGVN số 09) và được áp dụng một phương pháp so sánh để thẩm định giá “Khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 3 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá” (điểm 6, Mục II, TCTĐGVN số 05).

Thẩm định viên áp dụng cách tiếp cận phi thị trường (cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị phi thị trường) chỉ khi thị trường không có các giao dịch phổ biến để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường (điểm 2, Mục II, TCTĐGVN số 09). Nếu thực tế diễn biến thị trường có đủ các điều kiện nêu trên thì thẩm định viên lựa chọn cơ sở giá trị thị trường là phù hợp.

Cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường là hai cách tiếp cận khác nhau trong thẩm định giá vì điều kiện áp dụng khác nhau, phương pháp xác định giá khác nhau, đương nhiên sẽ cho kết quả khác nhau. Do đó không thể đem hai cách tiếp cận này so sánh với nhau.

Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 – tại điểm 7, Mục II đã nêu rõ:“Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành Chứng thư thẩm định giá”.

“Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết”.

“Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá” (Khoản 3, Điều 32, Luật Giá năm 2012”.

Như vậy, việc khách hàng thẩm định giá phê duyệt kết quả thẩm định giá trước ngày Chứng thư thẩm định giá có hiệu lực thi hành để đưa vào sử dụng là không đủ căn cứ pháp lý, trách nhiệm thuộc về khách hàng thẩm định giá.