Bất động sản Trung Quốc nín thở chờ 'khoảnh khắc Lehman Brothers'

Chính phủ Trung Quốc từng cam kết giữ ổn định thị trường bất động sản, song lời hứa cho đến nay vẫn chưa thể trọn vẹn hiện thực hoá. Việc Evergrande nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ vào tuần trước càng khiến giới đầu tư đặt ra loại nghi vấn về tương lai một ngành công nghiệp vốn đóng góp tới 25% GDP đại lục. 

Làm thế nào chính phủ Trung Quốc có thể trấn an hàng trăm nghìn người dân đang trả khoản vay thế chấp cho những ngôi nhà chưa được giao? Làm thế nào để nước này xoa dịu các nhà đầu tư đang dần mất niềm tin vào cổ phiếu Trung Quốc? Tất cả dường như đang nín thở chờ xem quân domino nào tiếp theo sẽ đổ. Bắc Kinh bằng cách nào có thể ngăn “khủng hoảng Lehman” diễn ra? 

“Khủng hoảng Lehman” ám chỉ màn sụp đổ của ngân hàng Lehman Brothers hồi năm 2008. Đây được coi là cuộc khủng hoảng tài chính tồi tệ nhất trong lịch sử gần 10 năm của nước Mỹ khi nền kinh tế chứng kiến toàn thị trường chứng khoán lao dốc, tín dụng đóng băng, hàng triệu người mất việc làm, còn giới đầu tư toàn cầu thì lo sợ bộ máy tài chính khổng lồ có thể đứt gãy bất cứ lúc nào. Trước khi lâm nguy, Lehman Brothers là ngân hàng đầu tư có quy mô lớn thứ 4 tại Mỹ, đồng thời sở hữu 25.000 nhân viên trên khắp thế giới. 

Theo Bloomberg, hầu hết các ngân hàng đầu tư lớn vào thời điểm đó đều có chung mô hình hoạt động rủi ro cao như Lehman, tuy nhiên, ngân hàng này đã quá chủ quan trước những khoản vay dễ dãi để rồi đánh mất niềm tin từ các đối tác kinh doanh. 

“Khe nứt đã xuất hiện từ trước tháng 9/2008. Thế giới vốn đã chìm trong nợ nần”, Rick Meyers, Giám đốc điều hành cấp cao của AB Bernstein ở Chicago nhận xét.

Tại Trung Quốc, một “quả bom hẹn giờ” khác cũng đang đếm ngược. Việc Country Garden đứng trước nguy cơ vỡ nợ là sự kiện mới nhất trong chuỗi sụp đổ của thị trường nhà đất vốn đã chịu ảnh hưởng tiêu cực trong nhiều năm. Giá nhà giảm. Mọi người chi tiêu ít đi. Niềm tin phần nào bị đánh mất. 

Thị trường, nhà đầu tư và người mua nhà đang lo sợ điều tồi tệ nhất xảy ra. Vào đầu tháng 8, Country Garden không thể thực hiện 2 lần trả lãi cho các khoản vay. Nghĩa vụ này nếu không thể thực hiện vào đầu tháng 9 sẽ đẩy công ty vào tình cảnh vỡ nợ. 

Được biết so với mức đỉnh hồi tháng 1, cổ phiếu Country Garden lao dốc xuống chỉ còn 0,1 USD (hơn 2 nghìn đồng) - diễn biến tệ nhất trong chỉ số Hang Seng. Điều này dẫn đến lo ngại rằng công ty này cuối cùng cũng sẽ nhận kết cục giống China Evergrande - gã khổng lồ bất động sản sụp đổ vào năm 2021. Rosealea Yao, một nhà phân tích bất động sản tại Gavekal, cho biết: “Country Garden vỡ nợ có thể tác động tương tự như Evergrande, đơn giản vì nó quá lớn. Các nhà hoạch định chính sách chưa làm hết sức để củng cố niềm tin. Mọi thứ có thể trở nên tồi tệ hơn trước khi chính phủ phản ứng”. 

Bất động sản hiện là mối bận tâm lớn nhất của Trung Quốc do có mối liên hệ mật thiết với nền kinh tế và ảnh hưởng đến tất cả mọi người, từ các nhà sản xuất thép, nhà sản xuất thiết bị gia dụng cho đến hàng triệu người dân mua nhà. Tình cảnh này trái ngược hoàn toàn với hồi năm 1990 - thời điểm thị trường nhà ở Trung Quốc bắt đầu bùng nổ tại các thành phố lớn, sau đó lan dần sang các khu vực đô thị nhỏ hơn. 

“Tốc độ tăng trưởng cao có thể che giấu nhiều vấn đề, song khi tăng trưởng chậm lại, Trung Quốc sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Chỉ khi nước hồ rút xuống, chúng ta mới có thể nhìn thấy những thứ chưa từng thấy”, ông Jon Danielsson, Giám đốc trung tâm rủi ro hệ thống tại Trường Kinh tế London, nói. 

Theo nhà cung cấp dữ liệu Wind, tổng doanh thu 132 nhà phát triển bất động sản niêm yết tại Trung Quốc đã giảm 8,3% trong năm 2022. Trung Quốc chưa cập nhật dữ liệu tỷ lệ nợ xấu trong ngành bất động sản kể từ năm 2020, song các chuyên gia kỳ vọng chúng không quá tiêu cực. 

“Tôi không nghĩ Trung Quốc sẽ chứng kiến một Lehman thứ hai. Nước này sẽ cố gắng đảm bảo các ngân hàng lớn không phá sản, trong khi các ngân hàng nhỏ có thể sáp nhập khi cần”, George Magnus, cộng tác viên nghiên cứu tại Đại học Oxford, cho biết.

Theo ông Julian Evans-Pritchard, nhà kinh tế trưởng của Capital Economics, hiện có rất ít dấu hiệu cho thấy thị trường liên ngân hàng tại Trung Quốc đang chịu căng thẳng, song trong trường hợp xấu nhất, sự sụp đổ của hệ thống các “ngân hàng vô hình” nhiều khả năng sẽ thắt chặt điều kiện tín dụng với những người đi vay.

Câu chuyện về Zhongzhi Enterprise Group - một trong những “ngân hàng vô hình” trung gian tạo điều kiện cho cho vay tín dụng là ví dụ điển hình. Từng được mệnh danh là Blackstone của Trung Quốc, Zhongzhi Enterprise Group giờ đây đối mặt với rủi ro vỡ nợ lớn chưa từng có do lỡ hạn thanh toán quá nhiều. 

Rủi ro sụp đổ của của Zhongzhi phản ánh rõ những gì diễn ra ở Trung Quốc trong 3 thập kỷ qua. Nền kinh tế đang gặp khó khăn sau khi loạt quy định với các doanh nghiệp tư nhân bị siết chặt. Tâm lý người tiêu dùng cũng vô cùng ảm đạm sau thời gian dài giới chức áp dụng quy định phòng chống dịch.

“Vài tuần tới sẽ là thời gian rất quan trọng. Đồng hồ đang điểm những tiếng tích tắc cuối cùng với một số nhà phát triển bất động sản lớn”, Larry Hu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Macquarie Capital, nói. 

Theo The New York Times, giai đoạn suy thoái trước đây, Bắc Kinh tập trung chủ yếu vào bất động sản và cơ sở hạ tầng để khởi động nền kinh tế. Thực tế nay đã khác. Các nhà phát triển gánh nợ nần, thành phố tràn ngập những ngôi nhà bỏ không còn chính quyền địa phương thì cạn kiệt tiền mặt sau vài năm gián đoạn vì COVID-19. Nguyên nhân căn hộ trống đến từ nhiều lý do. Một là vì các nhà phát triển không hoàn thành việc xây dựng dang dở, hai là vì chủ nhà từ chối thanh toán các khoản thế chấp do bất đồng chính kiến.

Hồi năm ngoái, Bắc Kinh và chính quyền địa phương đã tung ra nhiều biện pháp khuyến khích để thu hút người mua nhà quay trở lại, đồng thời thúc giục các ngân hàng cho vay và dỡ bỏ các biện pháp hạn chế. Giá nhà mới tại 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc khởi sắc trong 4 tháng đầu năm sau đà trượt dốc kéo dài, song đáng tiếc, quá trình phục hồi đang mất dần sức sống và không đồng đều. Theo Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế tại Harvard và Yuanchen Yang, nhà kinh tế tại Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF, nguyên nhân chủ yếu là do tình trạng xây dựng quá mức diễn ra phổ biến ở các thành phố nhỏ - những nơi vốn không theo kịp tốc độ xây dựng nhà ở. 

Nam Xương là ví dụ điển hình. Sau 2 thập kỷ nền kinh tế phát triển thịnh vượng, thành phố này cho xây dựng rất nhiều khu chung cư và tòa tháp văn phòng để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và nơi làm việc; đồng thời theo đuổi việc mở rộng đô thị, với phương châm tăng trưởng bằng mọi giá: “Tiến về phía đông, mở rộng về phía nam, phía tây, hội nhập về phía bắc và thịnh vượng về trung tâm”.

Tuy nhiên, khủng hoảng bất động sản kéo dài đã làm lộ ra nhiều “vết nứt”. Một báo cáo hồi tháng 5 cho thấy gần 20% số nhà ở ở Nam Xương đang bị bỏ trống - tỷ lệ cao nhất trong số 28 thành phố lớn và vừa của Trung Quốc.

“Trung Quốc đã xây dựng bất động sản và hỗ trợ cơ sở hạ tầng với tốc độ chóng mặt trong nhiều thập kỷ. Giờ đây, lợi nhuận đang giảm dần”, ông Rogoff nói.

Được biết ở những khu vực như thế này, số lượng công trình xây dựng nhiều hơn cả mức tăng dân số. Trong thập kỷ trước năm 2021, số lượng nhà ở xây hàng năm trong thành phố tăng gần gấp đôi trong khi dân số chỉ tăng 25%.

Theo Kuang Wei, một đại lý bất động sản cho những ngôi nhà hiện có ở Nam Xương, giá nhà ở khu vực xa thành phố đã lao dốc đều đặn, giảm 25% kể từ năm 2019. Ông dự đoán giá nhà sẽ còn giảm do nhiều người muốn bán trước khi thuế bất động sản được ban hành hoặc để nâng cấp lên những căn hộ mới hơn.

“Thị trường bây giờ không giống như nhiều năm trước”, Kuang Wei nói.

Theo: SCMP, The New York Times