Ngày 11/8/2025, Tòa án Tối cao Hong Kong đã ra lệnh thanh lý China South City, một nhà phát triển bất động sản (BĐS) quy mô lớn, sau khi công ty này thất bại trong việc đạt được thỏa thuận tái cấu trúc với các chủ nợ.
Theo Reuters, China South City là một tập đoàn bất động sản được hậu thuẫn từ nhà nước, với khoảng 30% cổ phần thuộc về SEZ Construction Development – đơn vị do chính quyền Thâm Quyến kiểm soát.
Tờ Asia Financial thì nhấn mạnh rằng SEZ Construction & Development Group tham gia với tư cách cổ đông nhà nước lớn, đồng thời cung cấp các cơ chế hỗ trợ tài chính như "keepwell provisions" nhằm hỗ trợ các trái phiếu bằng đồng ngoại tệ (offshore) của China South City.
Bởi vậy phán quyết này không chỉ là một đòn giáng mạnh vào China South City mà còn là một dấu hiệu đáng lo ngại về mức độ nghiêm trọng và sự lan rộng của cuộc khủng hoảng bất động sản đang bao trùm Trung Quốc đại lục.
Choáng váng
Trên thực tế, China South City, từng được coi là một "gã khổng lồ" trong lĩnh vực phát triển các trung tâm thương mại và logistics, đã phải vật lộn với gánh nặng nợ nần trong suốt nhiều năm qua.
Cuộc khủng hoảng bắt đầu trở nên rõ ràng hơn khi công ty này liên tục vỡ nợ các khoản trái phiếu bằng USD kể từ cuối năm 2021.
Do China South City không thể thực hiện các nghĩa vụ thanh toán lãi và gốc cho một số khoản trái phiếu quốc tế nên các chủ nợ phải đệ đơn yêu cầu thanh lý.
Đầu năm 2024, công ty không trả được khoản gốc trị giá 11,25 triệu USD của trái phiếu đáo hạn ngày 9/2/2024, tổng nợ offshore lên tới 1,3 tỷ USD.
Chủ nợ đã khởi kiện cổ đông nhà nước SEZ Construction & Development Group theo điều khoản "keepwell" (công ty mẹ phải bảo lãnh cho công ty con), yêu cầu bồi thường ít nhất 1,4 tỷ USD.
Năm 2024, China South City đã vỡ nợ đến 16 tỷ Dollar Hong Kong (HKD), tương đương 2,04 tỷ USD. Tổng nợ phải trả lên đến 60,9 tỷ HKD, tương đương 7,8 tỷ USD, trong khi tổng tài sản của công ty chỉ vào khoảng 87,6 tỷ USD.
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực đàm phán, China South City vẫn không thể nhận được sự ủng hộ đầy đủ từ các chủ nợ cho kế hoạch tái cấu trúc nợ của mình. Các chủ nợ nước ngoài tỏ ra thiếu tin tưởng vào khả năng hồi phục tài chính của công ty.
Một phần nguyên nhân sâu xa là các quy định siết chặt của chính phủ Trung Quốc, đặc biệt là chính sách "ba lằn ranh đỏ" được áp dụng từ năm 2020. Các quy định này đã hạn chế khả năng vay mượn của các nhà phát triển, làm cạn kiệt dòng tiền của họ và đẩy những công ty có đòn bẩy tài chính cao vào thế bí.
Do đó dù China South City có một lần gia hạn thành công 1 trái phiếu từ 2024 sang 2027, giảm lãi suất từ 9% xuống còn 4,5% nhưng 4 khoản trái phiếu khác không nhận được sự đồng thuận cần thiết, khiến việc tái cấu trúc trong khuôn khổ pháp lý không thể thực hiện.
Giá cổ phiếu của hãng đã lao dốc từ mức đỉnh 4,73 HKD/cổ (năm 2014) về còn 0,107 HKD/cổ trước khi bị ngừng giao dịch.
Tính đến cuối 2024, công ty chỉ giữ lượng tiền mặt khoảng 717,7 triệu HKD, không thể giải quyết khối nợ lớn.
Hậu quả ác liệt
Phán quyết thanh lý China South City có thể gây ra những hệ lụy sâu rộng, không chỉ đối với công ty này mà còn ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường tài chính và bất động sản Trung Quốc.
Xin được nhắc rằng đây không chỉ là vụ vỡ nợ cá biệt. Trong danh sách các công ty bất động sản bị buộc thanh lý tại Hong Kong kể từ 2021, China South City là doanh nghiệp duy nhất có vốn nhà nước bị loại khỏi danh sách "được bảo vệ".
Đầu tiên là lòng tin nhà đầu tư lung lay. Vụ việc cho thấy ngay cả những nhà phát triển có sự hỗ trợ từ các cổ đông nhà nước cũng không tránh khỏi số phận bị thanh lý, làm lung lay lòng tin của nhà đầu tư vào sự ổn định của thị trường.
Phân tích của Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) cho thấy tài sản bất động sản chiếm đến 30% GDP Trung Quốc. Khi một thành phần "an toàn" như China South City cũng gánh chịu thất bại, niềm tin về việc những hãng BĐS còn lại sẽ được hỗ trợ càng sẽ không còn nữa.
Tiếp đó là rủi ro hệ thống bởi cùng với vụ việc của Evergrande, China South City là một trong những doanh nghiệp lớn nhất bị thanh lý. Điều này cho thấy rủi ro nợ xấu trong ngành bất động sản đã lan rộng, tờ Financial Times (FT) ước tính tổng số nợ xấu đã lên tới khoảng 150 tỷ USD.
Các nhà phân tích dự đoán rằng các chủ nợ nước ngoài có thể chỉ thu hồi được một phần rất nhỏ khoản nợ, tương tự như trường hợp của Evergrande do phần lớn tài sản nằm tại Trung Quốc đại lục, gây khó khăn cho việc chiếm hữu hoặc thu hồi trong quá trình thanh lý do khác biệt pháp lý.
Vụ việc của China South City là một lời nhắc nhở rằng cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc vẫn chưa kết thúc. Dù chính phủ đã có nhiều biện pháp hỗ trợ, như cắt giảm lãi suất và nới lỏng quy định, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt.
Thách thức chính hiện nay là niềm tin. Niềm tin của người mua nhà đã sụt giảm nghiêm trọng do hàng loạt dự án bị đình trệ. Doanh số bán nhà mới vẫn ảm đạm, làm ảnh hưởng đến dòng tiền của các nhà phát triển.
Các phán quyết thanh lý từ tòa án Hồng Kông được coi là một cách để giải quyết các khoản nợ tồn đọng, nhưng quá trình này rất phức tạp và kéo dài.
Bởi vậy nhiều nhà phân tích nhận định rằng quá trình phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc có thể sẽ rất dài, có thể phải đến cuối năm 2026 mới có thể thấy những tín hiệu rõ ràng hơn.
Tóm lại, vụ vỡ nợ và thanh lý China South City là một hồi chuông báo động mới, cho thấy cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc đã bước sang một giai đoạn mới, phức tạp và đầy rủi ro.
*Nguồn: Fortune, BI
.png "GDP nền kinh tế lớn thứ 4 thế giới bất ngờ tăng vượt báo nhờ 1 trụ cột phục hồi mạnh mẽ")
.png "Một mã bất động sản tăng kịch trần 40% trong ngày chào sàn, vốn hóa công ty chạm mốc nghìn tỷ")
