Bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương trước làn sóng AI

Trí tuệ nhân tạo (AI) được dự báo sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và làm gia tăng nhu cầu đối với bất động sản thương mại trên khắp khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC). Báo cáo AI Impact: Regional Insights – Asia Pacific (Tác động của AI: Nhận định cho khu vực APAC) của Cushman & Wakefield cho thấy AI sẽ đóng vai trò là một động lực tích cực đối với cả tăng trưởng kinh tế và nhu cầu bất động sản, trong bối cảnh khu vực này tiếp tục củng cố vị thế là trung tâm toàn cầu về sản xuất, dịch vụ và đổi mới sáng tạo.

Có một quan điểm sai lầm cho rằng AI sẽ làm giảm nhu cầu về không gian vật lý.

“Phân tích của chúng tôi cho thấy điều ngược lại – AI mở rộng hoạt động kinh tế và từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản trên nhiều phân khúc”, Tiến sỹ Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế, khu vực châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, Trung Đông và châu Phi, Cushman & Wakefield cho biết.

Bốn kịch bản, nhiều khả năng diễn biến

Nghiên cứu của Cushman & Wakefield xây dựng bốn kịch bản riêng biệt phản ánh các hướng đi khác nhau của AI về mức độ ứng dụng, năng suất và thị trường lao động:

Kịch bản cơ sở của C&W - Ứng dụng dần dần (50%): Năng suất tăng ở mức vừa phải hỗ trợ tăng trưởng kinh tế ổn định. Nhu cầu được duy trì, dù có sự suy yếu ngắn hạn ở một số phân khúc, khi AI dần đóng vai trò bổ trợ theo thời gian.

Mở rộng dựa trên năng suất (15%): AI được ứng dụng nhanh chóng, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mạnh và tạo việc làm. Nhu cầu tăng trên diện rộng ở các phân khúc, hỗ trợ tăng giá thuê và giá trị tài sản.

AI thất bại - Suy thoái trung bình (25%): Việc ứng dụng AI không đạt kỳ vọng, góp phần gây ra suy thoái theo chu kỳ. Nhu cầu suy yếu trong ngắn hạn, tỷ lệ bỏ trống tăng và áp lực giảm giá thuê, sau đó phục hồi.

Kịch bản tiêu cực/thay thế lao động (5%): AI thay thế lao động ở mức cao hơn dự kiến, dẫn đến thất nghiệp gia tăng. Nhu cầu duy trì ở mức thấp trong thời gian dài hơn, gây áp lực giảm lên giá thuê và giá trị tài sản.

Trong kịch bản cơ sở, nền kinh tế APAC được dự báo tăng trưởng khoảng 3–4% mỗi năm đến năm 2030, được hỗ trợ bởi mức tăng năng suất nhờ AI và tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng như trung tâm dữ liệu và năng lượng.

“AI sẽ là động lực quan trọng trong việc duy trì câu chuyện tăng trưởng dài hạn của APAC,” Tiến sỹ Brown cho biết. “AI sẽ giúp bù đắp áp lực nhân khẩu học tại một số thị trường phát triển đồng thời thúc đẩy năng suất tại các nền kinh tế mới nổi.”

Trong khi AI sẽ tự động hóa một số công việc mang tính lặp lại, nghiên cứu cho thấy tổng thể việc làm tại APAC vẫn được kỳ vọng tăng, với mức tăng ròng dự kiến 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026–2030 theo kịch bản cơ sở. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng này có thể giảm dần theo thời gian khi các nền kinh tế trưởng thành hơn, đi kèm với sự dịch chuyển sang các công việc có giá trị cao và dựa trên tri thức.

Tác động của AI đối với bất động sản

Từ góc độ bất động sản thương mại, AI được kỳ vọng sẽ đóng vai trò bổ trợ cho nhu cầu thay vì thay thế, khi sản lượng kinh tế và số lượng doanh nghiệp gia tăng thúc đẩy nhu cầu sử dụng không gian cao hơn theo thời gian. Sự mở rộng này sẽ đi kèm với những thay đổi mang tính cấu trúc trong cách sử dụng không gian, cũng như sự điều chỉnh trong chiến lược đầu tư. Các loại tài sản mới nổi, đặc biệt là trung tâm dữ liệu, được kỳ vọng sẽ ngày càng đóng vai trò trọng tâm trong danh mục đầu tư.

Trong kịch bản cơ sở, lợi suất của bất động sản cốt lõi được dự báo ổn định ở mức khoảng 10%, nhờ tăng trưởng tích cực của khu vực và các động lực nhu cầu mới.

Tổng diện tích hấp thụ ròng của không gian văn phòng cao cấp được dự báo đạt hơn 96,15 triệu mét vuông trong thập kỷ tới theo kịch bản cơ sở. Nhu cầu sẽ ngày càng ưu tiên các không gian chất lượng cao, linh hoạt tại các vị trí đắc địa, đặc biệt là tại các thành phố giàu nhân lực chất lượng cao và môi trường được thiết kế cho hợp tác và đổi mới. Xu hướng “chạy theo chất lượng” (flight to quality), vốn đã rõ nét trong những năm gần đây, được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng, làm rộng khoảng cách giữa các tòa nhà cao cấp và phân khúc chất lượng thấp hơn.

Logistics và trung tâm dữ liệu dẫn dắt nhu cầu từ AI

Ngành logistics và công nghiệp sẽ là một trong những lĩnh vực hưởng lợi chính từ việc ứng dụng AI, với nhu cầu được thúc đẩy bởi tự động hóa, tăng trưởng thương mại điện tử và sự phức tạp ngày càng cao của chuỗi cung ứng. Tổng hấp thụ ròng dự kiến đạt 236,16 triệu mét vuông vào năm 2030 trong kịch bản cơ sở. Trong đó, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một hạ tầng thiết yếu, với khả năng cung cấp điện trở thành yếu tố hạn chế quan trọng ảnh hưởng đến cả nguồn cung và quyết định đầu tư.

Tăng trưởng thu nhập sẽ hỗ trợ chi tiêu, tuy nhiên thị trường bán lẻ được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt giữa các bên thắng và thua. Các phân khúc cao cấp và bình dân được kỳ vọng hoạt động tốt hơn, trong khi phân khúc trung cấp sẽ đối mặt với những thách thức mang tính cấu trúc, phản ánh bức tranh người tiêu dùng ngày càng phân cực.

Chia sẻ góc nhìn tại thị trường Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết:

Áp dụng AI từ bước nghiên cứu, phát triển và quản lý vận hành bất động sản là thiết yếu tại Việt Nam trước tác động của AI toàn cầu như hiện nay, đặc biệt khi mức độ ứng dụng tiếp tục gia tăng trên nhiều lĩnh vực. Dù tốc độ và quy mô tác động có thể khác nhau, các thị trường mới nổi như Việt Nam có vị thế thuận lợi để nắm bắt tiềm năng tăng trưởng từ sự mở rộng kinh tế nhờ AI.

Ngành công nghiệp, vốn đã được hỗ trợ bởi tăng trưởng sản xuất mạnh mẽ, đầu tư định hướng xuất khẩu và mở rộng tiêu dùng nội địa, có vị thế tốt để tiếp tục hưởng lợi từ nhu cầu liên quan đến AI. Đồng thời, thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam cũng thể hiện tiềm năng dài hạn đáng kể, dựa trên chi phí xây dựng cạnh tranh, sự gia tăng ứng dụng AI và nhu cầu mạnh mẽ đối với điện toán đám mây cũng như nền kinh tế số.

Đối với văn phòng và bán lẻ, AI sẽ góp phần gia tăng khoảng cách về chất lượng giữa các tòa nhà và đặc biệt Trung tâm thương mại, đồng thời, thu hút nhu cầu sử dụng mặt bằng thưc tế tại Việt Nam cao hơn.”

Mặc dù triển vọng tổng thể trên các phân khúc là tích cực, vẫn tồn tại các rủi ro như mức tăng năng suất từ AI thấp hơn kỳ vọng hoặc gián đoạn thị trường lao động, có thể dẫn đến tỷ lệ trống cao hơn và áp lực giảm giá thuê.

“Trong khi kịch bản cơ sở mang tính tích cực, phạm vi kết quả vẫn rất rộng. Việc hiểu rõ các kịch bản khác nhau là yếu tố quan trọng đối với cả khách thuê và nhà đầu tư trong quá trình lập kế hoạch cho thập kỷ tới,” Tiến sỹ Brown cho biết.