Chúng tôi xin giới thiệu góc nhìn từ TS Nguyễn Kinh Luân (Jerry Nguyen) là Trưởng Ban Tái cấu trúc, Thành viên HĐQT, Phó Tổng Giám đốc Đầu tư và Phát triển Thị trường Quốc tế, Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình.
Trong nhiều tháng qua, thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên được mô tả bằng các cụm từ như “đóng băng”, “khó khăn” hay “chờ phục hồi”. Tuy nhiên, quan sát sâu hơn cho thấy một thực tế khác: giao dịch vẫn diễn ra, nhu cầu ở thực không biến mất và dòng tiền trong nền kinh tế vẫn vận động. Vấn đề không nằm ở thị trường, mà nằm ở việc doanh nghiệp nào còn được dòng vốn lựa chọn.
Trong bối cảnh đó, chu kỳ hiện tại không phải là một giai đoạn suy giảm thông thường, mà là quá trình thanh lọc mang tính cấu trúc. Thị trường không loại bỏ doanh nghiệp bằng các cú sốc đột ngột, mà bằng cách âm thầm thu hẹp và ngừng cấp vốn cho phần lớn người chơi. Một thực tế ngày càng rõ ràng là thị trường không thiếu cầu, mà chỉ thiếu những doanh nghiệp đủ điều kiện để tiếp tục tồn tại.
Trước đây, bất động sản vận hành theo một logic quen thuộc: Vốn rẻ thúc đẩy tăng trưởng, tăng trưởng tạo thanh khoản và thanh khoản tiếp tục thu hút vốn. Vòng lặp này giúp doanh nghiệp mở rộng nhanh, thậm chí vượt xa năng lực nội tại. Tuy nhiên, cơ chế đó hiện đã chấm dứt.
Ở giai đoạn hiện tại, dòng vốn không còn đóng vai trò thúc đẩy tăng trưởng, mà trở thành một cơ chế kiểm tra. Các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến khả năng bán hàng của dự án, mà tập trung vào năng lực tồn tại của doanh nghiệp trong điều kiện dòng tiền không đến đúng kỳ hạn.
Sự thay đổi này khiến nhiều doanh nghiệp không bị loại khỏi thị trường ngay lập tức, mà bị loại khỏi dòng vốn trước. Khi khả năng tiếp cận vốn suy giảm, thanh khoản dần suy yếu, kéo theo toàn bộ hệ thống vận hành chịu áp lực. Thị trường vì thế đang chuyển từ chu kỳ tín dụng sang chu kỳ lựa chọn vốn.
Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở cách nhìn nhận quỹ đất. Nếu trước đây quy mô quỹ đất được coi là lợi thế cạnh tranh cốt lõi, thì hiện tại điều này đang đảo chiều. Những quỹ đất không phù hợp với nhu cầu ở thực, thiếu hạ tầng hoặc đòi hỏi nguồn vốn phát triển lớn không còn là tài sản tích cực, mà trở thành dạng “tài sản bị khóa vốn”.
Việc sở hữu nhiều tài sản như vậy khiến doanh nghiệp giảm linh hoạt tài chính. Khi đó, vấn đề không còn là có bao nhiêu tài sản, mà là tài sản đó có tạo ra dòng tiền hay không. Trong chu kỳ mới, quy mô không còn là lợi thế, thậm chí có thể trở thành điểm yếu nếu không đi kèm khả năng tạo dòng tiền.
Song song, một nhận thức quan trọng của giai đoạn trước cũng bị xóa bỏ: thanh khoản không thể được tạo ra bằng marketing. Người mua hiện nay không còn ra quyết định dựa trên kỳ vọng tăng giá, mà dựa vào khả năng chi trả, sự ổn định dòng tiền cá nhân và mức độ phù hợp của sản phẩm.
Một sản phẩm thiết kế không đúng sẽ khó tiêu thụ, bất kể mức độ đầu tư vào truyền thông. Ngược lại, sản phẩm phù hợp vẫn có thể duy trì thanh khoản ngay cả khi thị trường gặp khó khăn. Thanh khoản vì vậy không còn là chức năng của bán hàng, mà là kết quả của chiến lược sản phẩm ngay từ đầu.
Ở góc độ rộng hơn, những thay đổi này cho thấy ngành bất động sản đang dịch chuyển từ mô hình phát triển dự án sang mô hình vận hành dựa trên một “hệ điều hành doanh nghiệp”. Trong mô hình này, doanh nghiệp không còn được đánh giá qua số lượng dự án hay quy mô quỹ đất, mà qua khả năng tổ chức hệ thống để tạo và duy trì dòng tiền.
Một doanh nghiệp bất động sản cần vận hành như một nền tảng vốn, nơi mọi quyết định xoay quanh hiệu quả phân bổ vốn, chiến lược sản phẩm và kiểm soát rủi ro. Những yếu tố này được phản ánh cụ thể qua khả năng kiểm soát vòng quay vốn, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính, tốc độ hấp thụ sản phẩm và tính nhất quán trong triển khai dự án.
Trong quá trình thanh lọc này, ba nhóm doanh nghiệp có nguy cơ cao bị loại khỏi cuộc chơi trong 24–36 tháng tới gồm: doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao nhưng không tạo được dòng tiền; doanh nghiệp sở hữu quỹ đất không phù hợp với nhu cầu thực; và doanh nghiệp phụ thuộc vào mô hình bán hàng dựa trên marketing.
Điểm chung của các nhóm này không nằm ở quy mô hay thương hiệu, mà ở việc không còn phù hợp với cách thị trường phân bổ vốn trong chu kỳ mới. Trong nhiều trường hợp, vấn đề không đến từ thị trường, mà đến từ mô hình kinh doanh vốn chưa bền vững ngay cả trong giai đoạn thuận lợi.
Do đó, chu kỳ bất động sản hiện nay không phải là khó khăn mang tính tạm thời, mà là một bài kiểm tra kéo dài về năng lực tồn tại. Thị trường không còn thưởng cho tốc độ mở rộng, mà ưu tiên khả năng duy trì dòng tiền trong điều kiện bất lợi. Doanh nghiệp không còn được đánh giá bởi tốc độ tăng trưởng, mà bởi khả năng tồn tại mà không phụ thuộc vào dòng vốn mới.
Trong bối cảnh nguồn vốn có xu hướng chỉ tập trung vào một số ít doanh nghiệp trong thời gian dài, câu hỏi cốt lõi đặt ra không còn là tăng trưởng bao nhiêu, mà là liệu doanh nghiệp còn nằm trong danh sách được cấp vốn, hay đã bị thị trường âm thầm loại bỏ.
