Bảng giá đất mới sẽ làm giá bán nhà ở tăng từ 15-20%

Mới đây, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.

Luật Đất đai năm 2024 đã có hiệu lực từ 01/8/2024, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật mới là bỏ khung giá đất cũ, bảng giá đất được xác định "sát với thị trường" căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...

Với bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất...

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Khi áp dụng bảng giá đất năm 2024, Bộ Xây dựng cho biết, chi phí tiền sử dụng đất của các dự án đã tăng lên nhiều so với trước.

Khảo sát gần đây của Bộ Xây dựng cho thấy chi phí tiền sử dụng đất trên giá bán 1m2 nhà ở khá cao. Đơn cử như tại khu nhà ở của GP Invest ở Hà Nội khoảng 15 triệu/36,35 triệu đồng, tương đương 41,5% giá bán; dự án chung cư tại Hải Phòng 6,67 triệu/34,54 triệu đồng, tương đương 19,3% giá bán; dự án nhà ở thấp tầng tại Hải Phòng 60,14 triệu/156,83 triệu đồng.

Tương tự, ở khu đô thị Đông Tăng Long, TP Thủ Đức (TP.HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán 1m2 căn hộ cũng dự kiến tăng 27% (2,34 triệu/8,84 triệu đồng). Dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ, tỉnh Bình Dương tiền sử dụng đất chiếm 16,3% giá bán lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.

Bộ Xây dựng đánh giá việc áp dụng bảng giá đất mới sát với thị trường trong thời gian tới sẽ làm giá bán nhà ở, bất động sản tăng trung bình từ 15 - 20% so với thời điểm trước đó.

Về chi phí vay vốn thực hiện nhà ở, theo bộ này, nếu các dự án nhà ở vay vốn thương mại từ 30 - 70% tổng vốn đầu tư dự án thì chi phí lãi vay sẽ khoảng 3 - 5% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Còn chi phí bán hàng thông thường của các dự án nhà ở thương mại từ 3 - 7% giá bán bất động sản, cá biệt có dự án có thể lên đến 15% giá bán nhà.

Nhóm cấu thành giá nhà ở hiện nay là chi phí thuế, lợi nhuận, chi phí quản lý của chủ dự án đối với nhà ở cao tầng từ 10 - 20%, nhà ở thấp tầng từ 20 - 30% giá bán.

Ngoài chi phí liên quan đến đất, giá thành của sản phẩm trong dự án bất động sản còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - tiện ích, chi phí vốn vay, bán hàng, thuế... Đa số các chi phí này được Bộ Xây dựng đánh giá "ít biến động", thậm chí chi phí vốn vay có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất đã giảm chung. Do đó, các chi phí này không phải yếu tố làm thay đổi giá nhà ở thời gian qua.

Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi tình hình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương, có giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến mặt bằng giá nhà ở và cung cầu thị trường. Đồng thời, đề nghị các doanh nghiệp bất động sản giảm giá thành sản phẩm bằng cách rà soát tiết giảm chi phí, áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng, đồng thời đẩy mạnh đầu tư dự án nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ... phù hợp với đại đa số người dân.

Thời gian qua, liên tiếp các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước đây. Đơn cử, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu tăng 20-30% so với cũ, mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng mỗi m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần bảng giá cũ.

Hồi cuối tháng 7, TP HCM cũng đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Tuy nhiên, thành phố đã hoãn, chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này do cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố.