Áp lực lớn thị trường bất động sản kho lạnh tại Việt Nam

Trong vài năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp và logistics ngày càng nhận được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư với ghi nhận dòng vốn đầu tư vào mức kỷ lục, thu hút nguồn vốn khoảng 4.9 tỷ USD trong năm 2022 trên toàn cầu.

Nhu cầu kho lạnh tăng cao tại châu Á

Theo Báo cáo Bất động sản Kho lạnh châu Á – Thái Bình Dương do Savills công bố vào tháng 6/2023, dù chỉ chiếm khoảng 11,4% tổng số các giao dịch trong phân khúc bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản kho lạnh đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng 29.6% từ năm 2017 đến 2022, vượt xa các loại hình khác trên thị trường.

Nhu cầu gia tăng đối với kho lạnh được cho là bắt nguồn từ sự tăng trưởng trong thu nhập hộ gia đình, gia tăng dân số thành thị và tầng lớp trung lưu cũng như thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng dần chuyển dịch sang các loại thực phẩm tươi sống với chất lượng cao hơn. Ngoài ra, sự phát triển của thương mại điện tử cũng là đòn bẩy chính cho phân khúc kho lạnh.

Ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Hà Nội cho biết: “Trong đại dịch, thương mại điện tử và mua sắm hàng hóa thiết yếu trực tuyến đã bùng nổ với tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử trung bình trên toàn cầu đạt 22%”.

Đáng chú ý, Trung Quốc và Hàn Quốc là hai quốc gia có tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử cao nhất thế giới, với 27%. Tại các thị trường mới nổi như khối Đông Nam Á, nhóm khách hàng tiêu dùng chính đa số là nhóm dân số trẻ, được kỳ vọng sẽ đạt tốc độ tăng trưởng về tỷ lệ thâm nhập thương mại điện tử khoảng 17% trong giai đoạn 2022 – 2026. Thêm vào đó, đại dịch cũng đã thúc đẩy nhu cầu dự trữ vắc xin, dược phẩm và sản phẩm chăm sóc sức khỏe đòi hỏi chuỗi cung ứng lạnh.

Tại châu Á – Thái Bình Dương, thị trường kho lạnh đang ở giai đoạn mới phát triển với một vài thị trường nổi bật như Trung Quốc, Ấn Độ, Nhật Bản, Hàn Quốc và Úc. Theo báo cáo mới đây của Liên minh Chuỗi lạnh Toàn cầu (GCCA), Ấn Độ là thị trường kho lạnh lớn nhất toàn cầu tính trên tổng dung tích, lên tới 150 triệu m3, Trung Quốc (105 triệu) và Nhật Bản (38 triệu) ở vị trí thứ ba và thứ tư toàn cầu.

Tuy nhiên, nguồn cung kho lạnh hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Báo cáo Bất động sản Kho lạnh châu Á – Thái Bình Dương của Savills cho thấy, bình quân thể tích kho lạnh sẵn có trên đầu người trên khắp các thị trường chính tại châu Á chỉ giao động từ 0.03-0.50 m3 vào năm 2018. Ngoài New Zealand, mức trung bình của khu vực hiện đang thấp hơn nhiều so với thị trường Mỹ hoặc Anh, lần lượt ở mức 0.49 m3 và 0.44 m3. Theo đó, châu Á – Thái Bình Dương sẽ cần thêm khoảng 325 triệu m3 nữa để đạt mức tương đương Mỹ và Anh, tức là gấp đôi mức của năm 2018 theo GCCA ước tính. Hơn nữa, phần lớn nguồn cung sẵn có hiện nay trong khu vực có quy mô nhỏ hơn so với các thị trường đã phát triển. Chẳng hạn, kho lạnh ở Ấn Độ thường có dung tích từ 15.000 - 25.000 m3, nhỏ hơn quy mô 100.000 m3 ở các thị trường như Anh, Mỹ hay Úc.

Nhìn chung, sự thiếu hụt về mặt nguồn cung kho lạnh sẽ còn duy trì trong ngắn và trung hạn. Điều này sẽ dẫn tới tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê tăng mạnh hơn tại nguồn cung hiện hữu, đồng thời tạo ra các cơ hội đầu tư hấp dẫn.

Tiềm năng bất động sản kho lạnh tại Việt Nam

Tại Việt Nam, báo cáo của Savills cho thấy doanh thu ngành thực phẩm tươi tại Việt Nam đã tăng 6,3% trong giai đoạn 2020 – 2022 (từ 40,4 tỷ USD vào năm 2020 lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022). Nhu cầu trong nước mạnh mẽ cùng bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ là động lực chính cho sự phát triển của thị trường kho lạnh.

Thị trường thương mại điện tử Việt Nam cũng chứng kiến tốc độ tăng trưởng đáng kể, đạt mức 21,5% trong gia đoạn 2017 – 2022, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ. Ngành vận chuyển đồ ăn trực tuyến nhờ vậy cũng ghi nhận tốc độ phát triển nhanh, đạt mức 5.5% trong giai đoạn 2020 – 2022. Tương tự như các thị trường đang phát triển khác tại khu vực, báo cáo của Savills cho biết, thị trường kho lạnh Việt Nam được đánh giá vẫn đang phát triển với quy mô nhỏ, chỉ hơn 40 dự án, cung cấp tổng diện tích khoảng 460.000 m2 diện tích kho lạnh theo ghi nhận tới năm 2022.

Nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam hiện tương đối nhỏ và tập trung ở một số thành phố lớn. Đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước. Tại thị trường phía Bắc, những năm gần đây Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung tuy nhiên vẫn còn hạn chế trong tương quan với thị trường miền Nam. Giá thuê kho lạnh tại các thị trường rất đa dạng, TP. HCM có mức giá thuê cao gần gấp đôi so với các khu vực khác nhờ có cơ sở vật chất tốt hơn và thêm nhiều các dịch vụ giá trị gia tăng khác.

Ông Thomas Rooney cho biết: “Giá thuê trung bình kho lạnh tại thị trường Việt Nam hiện đạt mức 22 USD/tấn/tháng (tại Bắc Ninh) tới 50 USD/tấn/tháng tại TP. HCM. Nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa. Tính đến cuối năm 2022, An Việt, Phan Duy, Hùng Vương, ABA Cool Trans các đơn vị cung cấp kho lạnh hàng đầu. Ngoài ra, các doanh nghiệp nước ngoài như Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam. Dẫu vậy, tình trạng cung chưa đáp ứng được cầu vẫn tiếp diễn”.

Vị chuyên gia đồng thời nhận định, sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử và thói quen mua sắm trực tuyến sẽ dẫn tới áp lực ngày càng lớn lên công suất kho lạnh, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đã đạt mức khoảng 88% vào cuối năm 2022, với các thị trường lớn như TP.HCM, các tỉnh Bình Dương, Long An, Bắc Ninh dao động ở mức trên 90%.

Sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng này sẽ là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng của phân khúc kho lạnh và dịch vụ logistics trong dài hạn.

Dương Trang