80% căn hộ tầm trung của Khang Điền, Vinhomes, Nam Long… mở bán liền có chủ: DN bất động sản đã qua rồi "cơn bĩ cực"?

“Thị trường bất động sản tại Việt Nam trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng chúng tôi tin tưởng rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua”, ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital chia sẻ.

Theo thống kê của chuyên gia này, lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, sau đó đã giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái. Sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư.

Đơn cử, khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung “Privia” đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán nhanh chóng.

Chuyên gia VinaCapital lưu ý các dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của Tp.HCM (quận 9 và quận Bình Tân). Theo quan sát, hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành (xa trung tâm thành phố hơn) vẫn còn suy yếu.

Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại Tp.HCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua (gia hạn thời gian ân hạn..) và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định.

Thực tế, hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất nhất đã qua là:

Thứ nhất, khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây;

Thứ hai, một số bất động sản cao cấp ở trung tâm Tp.HCM/Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng. Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng – khi lãi suất huy động giảm – và mua bất động sản.

Lãi suất thế chấp đã giảm

Ngoài ra, theo dõi hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Việt Nam cũng là một chỉ báo sớm hữu ích. Năm ngoái, các cá nhân có tài sản ròng cao (HNW) đã đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng 6 tháng, vì lãi suất tại các ngân hàng uy tín vào thời điểm đó lên đến 10%. Khi các khoản tiền gửi có thời hạn này đến hạn vào đầu năm nay, các nhà đầu tư đã đổ tiền gửi đáo hạn vào thị trường chứng khoán thay vì tái tục các khoản tiền gửi với lãi suất thấp hơn nhiều.

Sự dịch chuyển đó giải thích mức tăng 20% của VN-Index giữa cuối năm 2022 và tháng 8/2023, và mức tăng 50% khối lượng giao dịch bình quân (ADTV) lên mức 900 triệu USD/ngày trong thời gian đó.

Ở thị trường nhà đất, sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW vào bất động sản sẽ mất nhiều thời gian hơn, chủ yếu là vì việc mua tài sản vật lý không hẳn là một khoản “đầu tư nóng”.

Nhìn chung, sự suy thoái trên thị trường bất động sản Việt Nam đã chạm đáy một phần. Chuyên gia hy vọng rằng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam, một phần vì sự phục hồi của thị trường sẽ có tác động rộng lớn hơn đối với nền kinh tế nói chung, chứ không chỉ riêng đối với các nhà phát triển bất động sản.