Suốt nhiều thập kỷ, nhà đất gần như là câu trả lời mặc định cho câu hỏi “có tiền thì đầu tư vào đâu?” của các gia đình Trung Quốc. Nhà để ở, để dưỡng già, để tích sản và cuối cùng để lại cho con cái.
Nhưng, sau nhiều năm giá nhà đi xuống, niềm tin ấy đang thay đổi. Tỷ trọng bất động sản trong tài sản hộ gia đình Trung Quốc đã giảm từ 67% xuống còn 52%, trong khi tiền mặt, tiền gửi, bảo hiểm, vàng và các tài sản tài chính bắt đầu được chú ý nhiều hơn.
Từ năm 2020, Li Jiang, một doanh nhân lâu năm trong ngành sản xuất tại Quảng Đông, bắt đầu làm một việc từng khiến nhiều người bạn của ông khó hiểu: Lần lượt bán những căn nhà mình sở hữu.
Ở thời kỳ đỉnh cao, Li có tới 7 bất động sản, từ căn hộ tại khu trung tâm thương mại đến biệt thự cao cấp ở ngoại ô. Những tài sản này không chỉ được mua để đầu tư. Một phần được ông coi như khoản dự phòng cho tuổi già, phần khác được chuẩn bị để chuyển giao tài sản cho thế hệ sau.
Đó từng là một lựa chọn rất quen thuộc đối với những gia đình giàu có tại Trung Quốc. South China Morning Post (SCMP) mô tả bất động sản trong nhiều thập kỷ là một trong những “mỏ neo” quan trọng nhất đối với kế hoạch nghỉ hưu và chuyển giao tài sản của giới nhà giàu nước này.
Nhưng hiện nay, Li chỉ giữ lại 2 căn: Một căn để bản thân sinh sống và một căn dành cho người con trai khi anh này kết thúc thời gian học tập ở nước ngoài trở về Trung Quốc.
Theo Li, đầu tư bất động sản giờ mang lại cảm giác giống một sự bất định, thậm chí có thể trở thành gánh nặng. Đối với tuổi già, ông cho rằng có một căn nhà đủ tốt để sống đã là đủ.
Phần tài sản còn lại được chuyển sang những nơi khác. Li dành tiền cho các hợp đồng bảo hiểm nhân thọ giá trị lớn, bảo hiểm y tế cao cấp, đồng thời đề nghị con trai đầu tư vào một số quỹ tín thác tập trung vào các ngành công nghiệp mới nổi.
Câu chuyện của Li cho thấy một thay đổi đang diễn ra trong cách nhiều gia đình Trung Quốc nhìn về tài sản.
Từ “mua nhà để dành cho con” đến câu hỏi: Liệu căn nhà có còn tăng giá?
Trong hàng chục năm, sở hữu bất động sản gắn rất chặt với quá trình hình thành tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc.
SCMP cho biết, tại Trung Quốc, nhà đất và tiền tiết kiệm từ lâu là hai lựa chọn nổi bật để các thế hệ cha mẹ, ông bà chuẩn bị tài sản cho con cháu. Nhưng khi dân số già đi và niềm tin vào bất động sản suy yếu, ngày càng nhiều gia đình bắt đầu xem xét những công cụ khác như cổ phiếu, quỹ đầu tư và bảo hiểm cho mục tiêu tích lũy dài hạn và chuyển giao tài sản.
Sự thay đổi này không chỉ xuất hiện trong những câu chuyện cá nhân.
Theo báo cáo của Goldman Sachs được SCMP dẫn lại đầu tháng 8, giữa năm 2021, bất động sản chiếm tới 67% tổng tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc.
Đến quý I/2026, tỷ trọng này chỉ còn 52%.
Trong cùng thời gian, tỷ trọng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng lại tăng từ 16% lên 25%.
Goldman Sachs gọi đây là giai đoạn đầu của một “sự thay đổi mang tính cấu trúc” trong cách các hộ gia đình Trung Quốc phân bổ tài sản. Khi vai trò của bất động sản trong quá trình tích lũy tài sản suy giảm và lãi suất tiền gửi vẫn thấp, ngân hàng này cho rằng tiền tiết kiệm có thể dần dịch chuyển sang một phạm vi tài sản tài chính rộng hơn.
Một trường hợp khác được SCMP nhắc tới là Yu, một chủ nhà tại Bắc Kinh.
Yu đang cân nhắc bán một căn hộ trị giá khoảng 2,1 triệu nhân dân tệ, tương đương hơn 300.000 USD.
Căn nhà mang về khoảng 4.500 nhân dân tệ tiền thuê mỗi tháng, tương ứng lợi suất khoảng 2,6% một năm.
Vấn đề không chỉ nằm ở mức lợi suất này. Yu nói bà không tin giá nhà tại Bắc Kinh sẽ tăng trong vòng 5 năm tới và đang cân nhắc chờ tỷ giá thuận lợi hơn để đầu tư ra nước ngoài.
Một cố vấn quản lý tài sản được SCMP dẫn lời cho biết các gia đình Trung Quốc đại lục đang chủ động thanh lý những bất động sản không thiết yếu, đặc biệt là những căn nhà trước đây được mua chủ yếu cho mục đích đầu tư, nhằm làm cho cơ cấu tài sản cân bằng và đa dạng hơn.
Nói cách khác, điều đang thay đổi không hẳn là nhu cầu có một mái nhà để sống.
Thay đổi lớn hơn nằm ở câu hỏi: Có còn cần mua căn nhà thứ hai, thứ ba hay thứ bảy chỉ để tích sản và để lại cho con cháu hay không?
Một thị trường từng chỉ biết đi lên bắt đầu đảo chiều
Sự thay đổi về tư tưởng diễn ra song song với cú đảo chiều lớn nhất của thị trường nhà ở Trung Quốc trong nhiều thập kỷ.
Tại Thượng Hải, SCMP cho biết giá nhà tăng khá đều từ giữa những năm 1990 cho tới năm 2020. Một quãng thời gian đủ dài để hình thành niềm tin rằng bất động sản có thể là một trong những cách chắc chắn nhất để một gia đình bảo toàn và gia tăng tài sản.
Bước ngoặt xuất hiện sau khi Trung Quốc triển khai chính sách nhằm kiểm soát mức vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản.
Cuộc khủng hoảng thanh khoản sau đó kéo theo hàng loạt vụ vỡ nợ của các nhà phát triển lớn, làm suy giảm niềm tin vào một ngành từng giữ vị trí đặc biệt trong nền kinh tế Trung Quốc.
SCMP mô tả thị trường nhà ở Trung Quốc đang trải qua đợt suy giảm kéo dài khoảng 5-6 năm.
Theo báo cáo của Gavekal Dragonomics được SCMP dẫn hồi tháng 7, giá nhà mới bình quân tại Trung Quốc đã giảm khoảng 13% so với mức đỉnh năm 2021.
Tại một số khu vực, mức điều chỉnh còn lớn hơn nhiều. SCMP cho biết giá của một số căn hộ đã qua sử dụng đã gần như giảm một nửa so với đỉnh.
Điều này tạo ra một trải nghiệm hoàn toàn khác đối với một thế hệ người mua nhà Trung Quốc.
Nếu trước đây câu chuyện chủ yếu là mua ở đâu để giá tăng nhanh hơn, thì sau năm 2021, hàng triệu người phải đối diện với khả năng căn hộ mà họ từng khao khát sở hữu có thể mất giá mạnh sau khi mua.
Ngay cả khi xuất hiện một số tín hiệu ổn định trong năm 2026, tâm lý cũng chưa trở lại như trước.
SCMP dẫn lời một môi giới tại Thượng Hải cho biết nhiều người đang quay lại săn những căn hộ đã giảm sâu không phải vì họ tin thị trường sắp bước vào một chu kỳ tăng giá mới, mà đơn giản vì mức giá hiện tại đã trở nên hấp dẫn hơn và người mua đang có lợi thế lớn hơn trong quá trình thương lượng.
Thị trường cũng không hoàn toàn đồng nhất.
Một bộ phận người mua lần đầu tại các thành phố lớn đang tìm những căn hộ nhỏ, giá thấp khi khoản trả góp thậm chí có thể thấp hơn tiền thuê nhà. Phân khúc nhà cao cấp tại Thượng Hải cũng diễn biến khác với thị trường đại chúng: giá nhà mới hạng sang tại đây được Gavekal Dragonomics ước tính tăng khoảng 31% kể từ năm 2021, trái ngược với mức giảm của thị trường nói chung.
Nhưng xét trên toàn bộ tài sản hộ gia đình, vị trí thống trị của bất động sản rõ ràng đã suy yếu.
Câu hỏi lớn vì thế là: Nếu không tiếp tục dành phần lớn tiền tiết kiệm để mua thêm nhà, người Trung Quốc đang để tiền ở đâu?
Câu trả lời đầu tiên không phải cổ phiếu.
Cũng chưa phải vàng.
Mà là tiền mặt và tiền gửi ngân hàng.
Con số của Goldman Sachs cho thấy rất rõ điều này: Trong chưa đầy 5 năm, tỷ trọng tiền mặt và tiền gửi trong tài sản hộ gia đình Trung Quốc tăng từ 16% lên 25%, cùng lúc tỷ trọng bất động sản giảm từ 67% xuống 52%.
Đây là chi tiết đáng chú ý bởi nó cho thấy sự thoái lui khỏi bất động sản chưa đồng nghĩa với một làn sóng chấp nhận rủi ro.
Ngược lại, nhiều gia đình đang trở nên thận trọng hơn.
Ngay cả tỷ trọng cổ phiếu được các hộ gia đình trực tiếp nắm giữ cũng chỉ tăng rất nhẹ, từ 5% giữa năm 2021 lên 6% trong quý I/2026. Goldman Sachs cho biết chỉ khoảng một phần tư người trưởng thành tại Trung Quốc tham gia thị trường cổ phiếu.
Như vậy, tiền rời khỏi nhà đất trước hết có xu hướng nằm yên trong những tài sản có tính thanh khoản cao.
Khảo sát của Hurun Research Institute được SCMP dẫn cho thấy những gia đình giàu có đang có xu hướng giảm tỷ trọng bất động sản, đồng thời tăng phân bổ vào bảo hiểm, vàng và tài sản ở nước ngoài.
Một khảo sát khác với 500 người giàu Trung Quốc đại lục cho thấy 56% dự kiến tăng tỷ trọng đầu tư ở nước ngoài. Hong Kong là điểm đến phổ biến nhất, được 52% số người khảo sát lựa chọn, sau đó là Singapore với 40% và Mỹ với 35%.
Điều đáng chú ý là những kênh này không hoàn toàn thay thế nhau.
Một gia đình có thể đồng thời giữ nhiều tiền hơn trong ngân hàng, mua bảo hiểm để đảm bảo dòng tiền dài hạn, nắm giữ vàng để bảo toàn tài sản, đưa một phần nhỏ vào quỹ cổ phiếu và phân bổ một phần tài sản ra nước ngoài.
Đó là cấu trúc hoàn toàn khác so với thời kỳ phần lớn tài sản có thể tập trung vào vài căn nhà.
Dĩ nhiên, người Trung Quốc chưa ngừng mua nhà. Những căn hộ nhỏ, giá đã giảm sâu hay nhà hạng sang tại một số thành phố vẫn có người mua.
Nhưng nhà đất đang mất dần vị trí của “chiếc két sắt mặc định” trong bảng cân đối tài sản của các gia đình.
Theo: SCMP, Reuters, Financial Times
.png "Phát minh làm rung chuyển ngành vật liệu: Nhựa “bốc hơi” ở 90 độ C rồi tự tái tạo, mở ra ứng dụng mới chưa từng có cho nhân loại")
.png "Novaland và liên danh nhà thầu NIG - BVsquare khởi công hơn 500 căn nhà ở thấp tầng tại Aqua City")
