3 năm liên tiếp không ghi nhận nguồn cung căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2, chuyên gia kiến nghị khôi phục lại nhà ở vừa túi tiền

Hải Sơn | 21:21 14/01/2024

Chuyên gia cho rằng, cùng với các chính sách từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, tư duy phát triển diện tích căn hộ nhỏ hơn, xa trung tâm hơn là giải pháp hữu hiệu để nhà ở có giá bán vừa phải.

3 năm liên tiếp không ghi nhận nguồn cung căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2, chuyên gia kiến nghị khôi phục lại nhà ở vừa túi tiền — Chuyên gia cho rằng, cả hệ thống cần vào cuộc sẽ phát triển được căn hộ vừa túi tiền.

Căn hộ vừa túi tiền “biến mất” khỏi thị trường

Hiện tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở trong khi nguồn cung liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018 khiến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng.

Cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Không những làm cho những người có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận nhà ở bằng chính thu nhập của họ mà còn làm sụt giảm nhu cầu này. Đặc biệt là thế hệ trẻ, dần bỏ cuộc vì “cố gắng cỡ nào cũng không mua được nhà", chuyển sang lối sống hưởng thụ, ưu tiên việc thuê nhà.

Theo số liệu từ DKRA Group, 3 năm liên tiếp không ghi nhận nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. “Thời gian tới, thị trường sẽ thanh lọc. Thị trường sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa túi tiền”, đại diện DKRA Group nhận định.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%.

Hồi năm 2019, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho biết, trên thị trường không thấy xuất hiện căn hộ vừa túi tiền. Điều này thể hiện càng rõ từ 2020 trở lại đây, khi các căn hộ chung cư ngày càng tăng giá, đỉnh điểm từ năm 2022 – 2023 căn hộ vừa túi tiền hoàn toàn “biến mất”.

Theo VARS, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Cả hệ thống cùng chung tay

Thực tế hiện nay, rất khó để có phát triển được các dự án căn hộ có mức giá khoảng trên, đặc biệt là tại 2 đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao. Lãnh đạo VARS tin rằng, nếu cả hệ thống thị trường cùng chung tay, nỗ lực, các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển.

Để phát triển nhà ở vừa túi tiền song song với nhà ở xã hội, theo VARS, Nhà nước cần nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Bao gồm các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng “sức mua" hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội...

Bên cạnh đó, tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc khi mua nhà thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực lõi trung tâm sang ven đô là tất yếu. Việc nghiên cứu, học tập kinh nghiệm của các quốc gia đi trước cũng là một trong những giải pháp để có thể rút ngắn quá trình phát triển và sớm đạt được mục tiêu đề ra.

Theo ông Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Tổ chức Định giá và các Đại lý BĐS Thái Lan, Chính phủ Thái Lan có rất nhiều hướng trợ cấp cho người mua nhà và chủ đầu tư phát triển nhà ở khả thi.

Có thể kể đến như việc trợ cấp trực tiếp bằng tiền mặt đối với người dân có thu nhập thấp mua nhà với giá trẻ; trợ cấp qua hệ thống tài chính bằng cách thành lập một quỹ hoặc một ngân hàng Chính phủ cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp; giảm hoặc miễn thuế cho các chủ đầu tư BĐS phát triển nhà ở giá rẻ và người mua nhà phân khúc này.

Ngoài ra, thiết lập chương trình khuyến khích tiết kiệm cho các khoản đặt cọc để thúc đẩy người dân tiết kiệm mua nhà. Và thưởng cho họ khi đạt được mục tiêu.

Trong đó, việc xây dựng một hệ thống tài chính nhà ở chính thức là ưu tiên hàng đầu trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập ở mức trung bình.

Về phía Chủ đầu tư phát triển dự án, để bắt nhịp nhanh hơn với đà phục hồi của thị trường và phát triển theo hướng bền vững hơn, cần điều chỉnh lại sản phẩm. Ngoài nhà ở xã hội, tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ giải quyết vấn đề dòng tiền bởi đây là phân khúc phù hợp với nhu cầu lớn và khả năng chi trả tối ưu.

Cùng với các chính sách từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, tư duy phát triển diện tích căn hộ nhỏ hơn, xa trung tâm hơn là giải pháp hữu hiệu để nhà ở có giá bán vừa phải.

Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh nhận định, sự trở lại của phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm của người tiêu dùng. Đây là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực vốn thiếu hụt nguồn cung trầm trọng những năm gần đây, đẩy cơn khát nhà ở phân khúc này lên tới đỉnh điểm trong các năm qua.