Tờ Fortune cho hay Chủ tịch kiêm CEO sắp nghỉ hưu của Berkshire Hathaway, tỷ phú Warren Buffett kiên quyết tránh đầu tư trực tiếp vào bất động sản, thay vào đó ưu tiên cổ phiếu dựa trên ba lý do chính: đàm phán bất động sản cực kỳ phức tạp và kéo dài, tính thanh khoản và độ chắc chắn của thị trường chứng khoán vượt trội, cùng với nhiều cơ hội định giá thấp (Mispricing) hơn trong cổ phiếu so với tài sản bất động sản.
Mặc dù Berkshire từng tham gia một số thương vụ "bắt đáy" bất động sản trong cơn khủng hoảng 2008–2009, nhưng thời gian hoàn tất lâu và quy mô nhỏ bé so với giao dịch cổ phiếu đã khiến Buffett quay lưng.
Cổ đông của Berkshire hiện chứng kiến Warren Buffett "ngồi" trên khối tiền mặt kỷ lục gần 348 tỷ USD, sẵn sàng giải ngân nhanh chóng vào thị trường chứng khoán giữa bối cảnh căng thẳng thương mại và biến động thị trường, trong khi giá trị tài sản bất động sản vẫn ở đỉnh cao lịch sử với tỉ lệ vỡ nợ thế chấp thấp kỷ lục.
Quá khó
Theo Fortune, Warren Buffett tránh đầu tư vào bất động sản vì độ phức tạp cao. Ông cho rằng so với cổ phiếu, bất động sản đòi hỏi đàm phán kéo dài, liên quan nhiều bên (chủ sở hữu, người cho vay, cơ quan quản lý…), dễ bị "kẹt" thủ tục và quyết định cuối cùng thường mất rất nhiều thời gian.
Tại Đại hội cổ đông thường niên lần thứ 60 của Berkshire vào đầu tháng 5/2025, khi được hỏi vì sao không gom bất động sản trong bối cảnh lãi suất cao và nhiều bất ổn, Buffett đáp: "Bất động sản… khó hơn cổ phiếu rất nhiều về khía cạnh đàm phán thương vụ, thời gian bỏ ra và sự tham gia của nhiều bên sở hữu. Khi bất động sản gặp khó, bạn sẽ phát hiện ra mình đang làm việc với hơn một chủ nợ hay chủ sở hữu vốn".
"Thường khi bạn đã đồng ý giá, đàm phán mới chỉ bắt đầu, và nó kéo dài vô tận. Với một người 94 tuổi như tôi thì thật chẳng mấy thú vị khi dấn thân vào thứ có thể kéo dài thương lượng hàng năm trời", Warren Buffett bổ sung.
Một thương vụ mua/bán cổ phiếu với giá đã thỏa thuận có thể được hoàn tất trong vài phút, ẩn danh và chắc chắn thành công gần như 100%, trong khi bất động sản thì "cuộc đàm phán mới chỉ bắt đầu" khi đã đồng ý giá.
Chính sự ưu việt về tính thanh khoản và tốc độ giao dịch này khiến Warren Buffett "chê" thị trường bất động sản hơn chứng khoán.
Điều này giúp quỹ của Berkshire nhanh chóng triển khai vốn khi cơ hội xuất hiện, thay vì "chôn vốn" trong những cuộc đàm phán bất tận.
Một yếu tố nữa khiến Warren Buffett lựa chọn chứng khoán thay vì bất động sản là thời cơ.
Mặc dù Buffett thừa nhận nhiều lúc đầu tư bất động sản có "lời" trong thời kỳ khủng hoảng nhưng "Cổ phiếu thường rẻ hơn, và dễ mua hơn rất nhiều".
Với các quy định hiện hành tại Mỹ, cơ hội lựa chọn những cổ phiếu tốt trên thị trường chứng khoán rõ ràng nhiều hơn bất động sản.
Những lời nhận định này không phải ngẫu nhiên mà là bài học trả giá bằng 6 tỷ USD.
Quay ngược dòng lịch sử, giữa lúc thị trường nhà đất lao đao do vỡ nợ thế chấp, liên doanh Berkshire-Leucadia đã chi 40 triệu USD để sở hữu khoản vay thế chấp trong thương vụ mua tài sản của Capmark.
Tuy nhiên, so với giao dịch cổ phiếu, những thương vụ này đòi hỏi nhiều thủ tục thẩm định, phê duyệt ngân hàng và xử lý pháp lý, khiến tốc độ chậm hơn rất nhiều. So với cổ phiếu thì thời gian hoàn tất các thương vụ này quá lâu, không cạnh tranh được với mức thanh khoản và tốc độ của thị trường chứng khoán.
Chính điều này khiến Warren Buffett nản lòng bởi dù việc đầu tư bất động sản thời khủng hoảng đem về nhiều dự án có mức giá thấp nhưng chúng tốn quá nhiều thời gian so với chứng khoán.
Năm 2008, Berkshire Hathaway chi 6,05 tỷ USD cho đầu tư bất động sản, nhưng đến nửa đầu năm 2009, con số này giảm xuống chỉ còn 221 triệu USD.
Bên cạnh đó, những vấn đề về khó xác định giá trị, thiếu ưu thế cạnh tranh, công tác quản lý phức tạp và bất lợi về thuế doanh nghiệp cũng khiến Berkshire Hathaway thường tránh đầu tư vào tài sản bất động sản.
Cánh tay phải của Buffett là Charlie Munger cũng từng thực hiện nhiều thương vụ bất động sản trong những năm cuối đời nhưng theo "Nhà tiên tri xứ Omaha", "nếu buộc phải chọn giữa cổ phiếu và bất động sản, Munger chắc chắn sẽ chọn cổ phiếu".
Theo lời Buffett, người đồng nghiệp Munger xem bất động sản như một trò giải trí cá nhân, không phải là mô hình đầu tư vượt trội về tốc độ và biên an toàn cho một tập đoàn tài chính lớn như Berkshire.
Cơ hội và chi phí
Một yếu tố nữa khiến Buffett lựa chọn chứng khoán thay vì bất động sản là lợi nhuận dài hạn.
Từ 1992 đến 2024, chỉ số S&P 500 đạt lợi suất bình quân 10.39% mỗi năm (tính cả cổ tức), trong khi thị trường nhà ở Mỹ chỉ khoảng 5.5%/năm. Sau điều chỉnh lạm phát, cổ phiếu vẫn dẫn trước bất động sản trong nhiều thập kỷ về lợi suất đầu tư.
Hơn nữa, do các quy định hiện hành ở Mỹ nên đầu tư bất động sản đòi hỏi chi phí bảo trì, thuế tài sản, phí quản lý cao và quy trình thẩm định phức tạp, trong khi cổ phiếu thường chỉ chịu mức phí giao dịch và không cần quản lý tài sản thực.
Ngoài ra, mức thuế trong dài hạn với chứng khoán có lợi hơn so với cách tính thuế và khấu hao của tài sản bất động sản.
Hiện nay trong khi chứng khoán có nhiều biến động, đi kèm với đó là thời cơ thì thị trường bất động sản Mỹ lại được cho là đang ở mức đỉnh.
Hãng tin CNBC cho hay giá trị tài sản bất động sản đang ở mức cao kỷ lục, trong khi tỉ lệ vỡ nợ thế chấp lại gần mức thấp lịch sử.
Bất chấp điều đó, Warren Buffett vẫn cho rằng bất động sản không phù hợp với mô hình triển khai vốn nhanh của Berkshire.
Chiến lược của Warren Buffett luôn là "đầu tư vào nơi bạn có lợi thế, với tốc độ và độ chắc chắn cao" nên ông kiên quyết chọn cổ phiếu thay vì bất động sản.
Dù bất động sản có lợi thế về thu nhập cho thuê cùng tính ổn định thì với quy mô hàng chục tỷ USD và yêu cầu triển khai nhanh, thị trường chứng khoán vẫn là sân chơi phù hợp hơn đối với Berkshire Hathaway.
Ở tuổi 94, Buffett vẫn duy trì quan điểm này và với người kế nhiệm Greg Abel sắp tiếp quản, di sản cuối cùng của Buffett tại Berkshire hứa hẹn sẽ tiếp tục xoay quanh những nguyên tắc bất biến: tính thanh khoản cao, xác suất thành công lớn và cơ hội định giá hấp dẫn trong kênh cổ phiếu, những yếu tố mà bất động sản khó theo kịp.
*Nguồn: Fortune
.png "Không chỉ giảm phát thải, xe điện có nhiều lợi ích hơn bạn nghĩ")
.png "Lộ diện 9 tỉnh thành phố thu du lịch hơn nghìn tỷ từ dịp nghỉ lễ 30/4 - 1/5")
