Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước thắt chặt kiểm soát tín dụng, thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 được dự báo sẽ chứng kiến một cuộc thanh lọc quy mô lớn. Theo báo cáo Ngành Bất động sản nhà ở - Triển vọng 2026 từ VIS Rating, sự phân hóa sẽ diễn ra rõ nét giữa các chủ đầu tư dựa trên năng lực tài chính, nguồn cung dự án và khả năng thích nghi với các chính sách mới.
Dù nguồn cung mới tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2026 nhờ các dự án cao cấp, đại dự án vùng ven và nhà ở xã hội, sức cầu của thị trường lại đang đối mặt với những rào cản đáng kể. Lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm 3-4% so với cùng kỳ do lãi suất huy động tăng và chính sách tín dụng siết chặt.
Tâm lý người mua hiện nay đã trở nên thận trọng hơn rất nhiều khi giá căn hộ tại các đô thị lớn liên tục leo thang, với mức tăng ghi nhận là 20% tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2025. Thực tế này đã kéo tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm từ mức 106% của năm 2024 xuống chỉ còn 95% trong năm 2025, báo hiệu một giai đoạn giao dịch có phần chững lại.
Trước áp lực kép từ mặt bằng giá cao và lãi suất tăng, giá bán và số lượng giao dịch dự kiến sẽ giảm, buộc nhiều chủ đầu tư phải chuyển hướng chiến lược sang các phân khúc giá thấp hơn để duy trì thanh khoản.
Khi nguồn vốn tín dụng ngân hàng không còn dễ dàng tiếp cận, các doanh nghiệp bất động sản bắt buộc phải tìm đến những kênh huy động thay thế trên thị trường.
Theo đó, kênh phát hành trái phiếu dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh trong năm 2026, phần lớn nhằm phục vụ nhu cầu tái cấp vốn khổng lồ khi có tới 99 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn, tăng 74% so với năm trước.
Song song đó, các hoạt động huy động qua thị trường chứng khoán và mua bán sáp nhập (M&A) tiếp tục được hỗ trợ tích cực bởi dòng vốn FDI và tâm lý lạc quan từ các nhà đầu tư quốc tế. Điển hình cho xu hướng này là các thương vụ lớn như Mitsubishi Corporation mua lại dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt hay Viconship thâu tóm 65% dự án Harbour City, minh chứng rõ nét cho sự xoay trục linh hoạt của các doanh nghiệp để vượt qua rào cản tài chính.
Bức tranh thị trường năm 2026 cũng chịu tác động mạnh mẽ từ định hướng chính sách khi trọng tâm chuyển từ việc đơn thuần gia tăng nguồn cung sang thúc đẩy nhà ở giá phù hợp và minh bạch hóa giao dịch.
Nghị quyết sắp ban hành của Chính phủ về nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ giới hạn biên lợi nhuận ở mức 15% và giảm chi phí sử dụng đất, trong khi Nghị định số 357 áp dụng mã định danh bất động sản hứa hẹn giảm thiểu rủi ro pháp lý và tranh chấp cho người mua nhà. Những thay đổi này, kết hợp với áp lực tài chính, sẽ đẩy nhanh tốc độ phân hóa hồ sơ tín nhiệm giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Theo chuyên gia phân tích từ VIS Rating, nhờ doanh số bán hàng tích cực trong năm 2025, các nhà phát triển lớn sở hữu kế hoạch bàn giao dự án quy mô, chẳng hạn như Vinhomes (VHM) với dự án Green City, Nam Long (NLG) với Izumi City hay Đất Xanh (DXG) với The Privé sẽ tiếp tục duy trì được thanh khoản và chỉ số đòn bẩy ổn định nhờ dòng tiền thực dồi dào từ khách hàng.
Ngược lại, những đơn vị còn tồn đọng vướng mắc pháp lý hoặc hoạt động quá sâu vào mảng bất động sản nghỉ dưỡng như Novaland (NVL), Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (API) hay Tập đoàn Danh Khôi (NRC) sẽ tiếp tục chật vật với áp lực thanh khoản yếu, dòng tiền hoạt động âm kéo dài và muôn vàn khó khăn trong việc tái cấp vốn khi tiến độ dự án bị đình trệ.
Nhìn chung, thị trường bất động sản nhà ở 2026 sẽ là một sân chơi đầy thử thách, nơi phần thắng nghiêng hẳn về những doanh nghiệp có năng lực thực thi dự án tốt và cấu trúc tài chính thực sự bền vững.
.png "Công an phát cảnh báo khẩn tới những ai thấy các bài viết này trên Facebook")
.png "Tạp chí Hàng Không ra mắt bộ nhận diện mới")
