Vì sao doanh nghiệp bất động sản không thể giảm giá bán?

Dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Trong đó căn hộ chung cư (CHCC) thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung CHCC thương mại mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực và tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền.

Dữ liệu Chỉ số giá VARS IRE cho thấy, so với quý 1/2019, giá căn hộ bình quân thuộc tập mẫu đưa vào quan sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng tiếp tục neo ở mức cao.

Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Dòng vốn tiếp tục đóng vai trò quan trọng đối với chu kỳ tăng trưởng mới

Khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là một trong những yếu tố quyết định mức độ phục hồi của từng doanh nghiệp và dự án.

Giai đoạn 2019-2021 chứng kiến sự tăng trưởng nhanh của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trong năm 2023, nhiều lô trái phiếu đã được doanh nghiệp đàm phán tái cơ cấu, gia hạn kỳ hạn hoặc điều chỉnh phương án thanh toán. Theo Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, trong nửa cuối năm 2026, khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn; trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm 54,7%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.

Khả năng thanh toán phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, tốc độ bán hàng, thu hồi công nợ và khả năng tái cấp vốn. Nếu dòng tiền không được cải thiện, doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án, tiếp tục ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai. Khó khăn về dòng vốn cũng tác động đến các ngành liên quan, như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, thi công, nội thất, vận tải và dịch vụ.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận vốn cũng ảnh hưởng tới quyết định mua. Khả năng hấp thụ của thị trường vì vậy tiếp tục gắn chặt với mức độ thuận lợi của các chính sách tín dụng.

Đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế. Dòng vốn tiếp tục phân hóa mạnh: doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản bảo đảm vẫn có khả năng huy động vốn, trong khi doanh nghiệp nhỏ hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý gặp nhiều khó khăn.

Kênh trái phiếu đã phục hồi nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn. Trong khi đó, các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí và vốn của nhà đầu tư tổ chức vẫn chưa phát triển tương xứng.

Việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao tính ổn định của dòng vốn cho các dự án.

Điều chỉnh giá thị trường thứ cấp vẫn mang tính cục bộ

Trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng. Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Đối với doanh nghiệp, tốc độ bán hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn và kế hoạch triển khai dự án. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu và tiến độ triển khai bảo đảm sẽ có nhiều lợi thế hơn trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá "ảo", triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn 

VARS IRE cho rằng, vấn đề đặt ra không phải ban hành chính sách để “giải cứu” thị trường hoặc duy trì mặt bằng giá, mà là tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Do đó, VARS IRE cho rằng, cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, xác định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.

Đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp, cần xây dựng cơ chế đất đai, thuế và tín dụng hỗ trợ với mục tiêu phát triển.

Về nguồn vốn, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của người dân, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế huy động vốn cho thị trường bất động sản.

Việc kiểm soát vốn cần chuyển từ cách tiếp cận chung theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ khả thi, đáp ứng nhu cầu thực, mức giá phù hợp cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn. Ngược lại, dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất cần được kiểm soát. Đồng thời, cần phát triển các nguồn vốn dài hạn và đa dạng hóa kênh huy động, qua đó giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của người mua.