Vì sao chưa chủ đầu tư nào tại Tp.HCM được cấp gói tín dụng 120.000 tỉ đồng?

Gói tín dụng 12.000 tỉ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà  ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư trên địa bàn Tp.HCM.

Gói tín dụng này là cam kết của 4 Ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank với Chính phủ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xà hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5- 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại.

Thế nhưng, dù triển khai đã lâu, hiện hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Tp.HCM không đủ thành phần hồ sơ theo quy định của ngân hàng để vay được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Tháng 7/2023, UBND Tp.HCM đã công bố công khai danh mục 6 dự án đủ điều kiện vay vốn gói 12.000 tỉ đồng.

Trong đó, có 3 chủ đầu tư dự án NOXH đủ điều kiện vay là CTCP Bất động sản Nguyên Sơn, Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành, CTCP Đức Mạnh.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án xây nhà cho công nhân thuê là CTCP Thu Thiem Group và 2 chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư là CTCP Đức Khải Tân Bình, CTCP Địa ốc DownTown cũng đủ điều kiện vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Tổng mức đề xuất vay của các dự án trên là 2.776 tỷ đồng, trong đó, dự án NOXH dành cho người thu nhập thấp là 910 tỷ đồng; NOXH dành cho công nhân thuê là 700 tỷ đồng và dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư là 1.166 tỷ đồng.

Tuy nhiên tới nay, chỉ có dự án nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân thuê thuộc Cụm công nghiệp tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức do Công ty cổ phần ThuThiemGroup làm chủ đầu tư được Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quận 7 (BIDV) thẩm định và đồng ý cấp tín dụng với hạn mức cho vay tối đa 585 tỷ đồng. Nhưng hiện chủ đầu tư dự án này chưa có nhu cầu giải ngân để thực hiện nên chưa thực hiện ký kết hợp đồng tín dụng và các hợp đồng bảo đảm với ngân hàng theo quy định.

5 dự án còn lại vẫn đang trong quá trình thẩm định hồ sơ vay.

Như vậy, tất cả 6 dự án tại Tp.HCM đủ điều kiện được công bố cho vay, tới nay vẫn chưa có dự án nào được cấp tín dụng.

Vừa qua, Tp.HCM đã có cuộc họp về tình hình triển khai, các khó khăn vướng mắc khi triển khai thực hiện Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với tham dự của đại diện Ngân hàng và các doanh nghiệp.

Qua báo cáo các chủ đầu thể hiện, các Ngân hàng rất ủng hộ chương trình này. Tuy nhiên khi tiếp nhận hồ sơ thẩm định để đồng ý cấp tín dụng cho các chủ đầu tư, các Ngân hàng có quy định riêng về các điều kiện vay, nhằm đảm bảo thu hồi các khoản cho vay theo quy định.

Cụ thể, đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo Luật Đất đai 2013 quy định “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”.

Trong khi hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sau khi có quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không đủ thành phần hồ sơ để vay theo quy định của Ngân hàng.

Vì không thế dùng khu đất dự án nhà ở xã hội làm tài sản bảo đảm thế chấp để vay vốn cho chính dự án nhà ở xã hội trên đất mà phải dùng tài sàn khác để thế chấp đảm bảo khoản vay đã gây khó khăn cho doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay.

Ngoài ra, với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ngoài điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 1551/BXD-QLN ngày 20/4/2023, các Ngân hàng lại yêu cầu phải có quyết định giao đất và Giấy phép xây dựng mới xem xét đến việc cho vay.

Các khác biệt vướng mắc này dẫn tới đến giờ này, hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Tp.HCM không đủ thành phần hồ sơ đáp ứng quy định của Ngân hàng để được xem xét vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Một số chuyên gia lo ngại thủ tục đang “trói chân” dự án tiếp cận với gói 12.000 tỉ đồng. Những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ khiến các dự án nhà ở xã hội tại Tp.HCM không biết khi nào mới đạt chuẩn để vay vốn ưu đãi trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho biết, ngay sau khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai, một số ngân hàng đã chủ động tiếp cận các dự án nhà ở xã hội đang làm thủ tục và sẵn sàng rót vốn nếu dự án đủ pháp lý. Tuy nhiên, doanh nghiệp có thể vay vốn từ gói này hay không phụ thuộc rất lớn vào tiến độ giải quyết pháp lý cho các dự án.

Ngoài ra, lãi suất cho vay ưu đãi (8,7%/năm đối với chủ đầu tư là và 8,2%/năm đối với người mua nhà) áp dụng đến hết ngày 30/6/2023, sau đó sẽ được điều chỉnh (thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay bình quân trung và dài hạn của 4 ngân hàng thương mại nhà nước) cũng là một rào cản. Các dự án mới sẽ khó có cơ hội tiếp cận mức lãi suất ưu đãi trong tháng 6 này, bởi trong điều kiện thuận lợi, cũng phải mất đến 12 tháng mới duyệt xong pháp lý, tức là phải đến năm 2024 mới có dự án nhà đủ tiêu chuẩn để được vay và bước vào quá trình xây dựng. “Với tình hình pháp lý hiện tại, thì rất khó đoán bao giờ doanh nghiệp xây nhà ở xã hội và người dân ở Tp.HCM vay được từ gói 120.000 tỷ đồng”, ông Nghĩa nói.

Trên thực tế, điều này từng xảy ra với các chương trình cho vay ưu đãi liên quan đến nhà ở xã hội, như gói tín dụng 15.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ và gói hỗ trợ giảm lãi suất 2% cho doanh nghiệp vay xây nhà cho công nhân trong gói 40.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội. Các gói này đều trong tình trạng giải ngân rất chậm.

Mới đây, trong kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cũng cho rằng, mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là khá phù hợp, vì hiện nay, lãi suất của các gói vay khác rất cao, khoảng 12 - 13%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (những người có thu nhập thấp), thì lại quá cao.

Đại diện HoREA cho biết thêm, hiện Ngân hàng Chính sách xã hội đang tồn gần 11.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng do không có nguồn cung nhà ở xã hội, nên không có người vay. Nếu có nguồn cung nhà ở xã hội, thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội, thay vì gói vay 120.000 tỷ đồng.