Vì sao bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa lấy lại hào quang?

Sau đại dịch Covid-19, mặc dù khách du lịch đã hồi phục gần trở về năm 2019, nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa thể bứt phá.

Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ đã cải thiện

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2025, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng cải thiện nhẹ với 950 sản phẩm mở bán mới, gấp gần 3 lần cùng kỳ năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điểm sáng trên thị trường đến từ việc tâm lý nhà đầu tư phục hồi nhờ các tín hiệu tích cực về vĩ mô và pháp lý.

Tuy nhiên, nhiều dự án còn hàng tồn kho mà không có sự cải tiến về sản phẩm hay chiến lược phát triển tiếp tục rơi vào cảnh ế ẩm, do phải cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm trên thị trường thứ cấp đang có giá chào bán thấp hơn.

Sang quý II/2025, thị trường tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi về nguồn cung với loạt siêu dự án tại Hội An (Đà Nẵng), Vân Đồn (Quảng Ninh)… được xúc tiến triển khai.

Theo dữ liệu của VARS, toàn thị trường có hơn 2.300 sản phẩm mở bán mới trong quý II, gấp hơn 2 lần so với quý I. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 52%. Tính chung 6 tháng, có khoảng 1.600 sản phẩm giao dịch thành công.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, song một số dự án mở bán trong quý II đã giảm từ 5 - 7% so với trước đó để kích cầu. Giá bán thứ cấp đã thoát đáy khi tâm lý nhà đầu tư tích cực hơn. Một số khu vực du lịch - nghỉ dưỡng sau sáp nhập ghi nhận tăng giá nhẹ từ 3 - 5% so với đầu năm, do tâm lý kỳ vọng vào tiềm năng phát triển hạ tầng - du lịch - dịch vụ của địa phương sau hợp nhất.

Đến quý III/2025, thị trường có hơn 5.100 sản phẩm mở bán mới, gấp đôi quý II. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 64%, tương đương hơn 3.200 giao dịch, tăng 12 điểm phần trăm theo quý và 20 điểm phần trăm theo năm.

Theo báo cáo Vietnam Hotel Investment Guide 2025, tính đến cuối quý III/2025, Việt Nam ghi nhận hơn 192.000 phòng khách sạn thuộc phân khúc trung cấp đến cao cấp, tăng trưởng trung bình 10,9% mỗi năm trong 10 năm qua, là một trong những mức tăng nhanh nhất khu vực.

Theo VARS, hoạt động du lịch phục hồi mạnh với lượng khách quốc tế cao là một trong những yếu tố giúp nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, giá bán còn neo cao, trong khi rủi ro pháp lý của một số dự án vẫn hiện hữu, kết quả khai thác chưa đạt kỳ vọng. Niềm tin của khách hàng chưa khôi phục hoàn toàn khi một phần vốn vẫn mắc kẹt tại các dự án trước đây.

Vẫn còn rủi ro pháp lý và chưa tạo được dòng tiền

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam phân tích, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mặc dù vẫn đang trong giai đoạn khó khăn, nhưng trước sự phục hồi chung của toàn thị trường và những “lực đẩy” quan trọng, nên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá trở lại trong thời gian tới.

Một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng chỉ ra loạt yếu tố tích cực đang tác động tới tốc độ phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng gồm: kinh tế đang phát triển; lượng khách du lịch, nhất là khách quốc tế tăng mạnh; Chính phủ đã và đang triển khai tích cực các biện pháp để đạt mục tiêu đến năm 2030, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn; các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang được khắc phục.

Tuy nhiên, khách hàng ngày càng thận trọng hơn trong việc tìm kiếm thông tin, lựa chọn dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có giá bán hợp lý, các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú tại các khu vực có du lịch phục hồi mạnh.

Dù đã có tín hiệu hồi phục tích cực nhưng theo các chuyên gia, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó sôi động và để phát triển bền vững sẽ cần một khung pháp lý rõ ràng cho condotel, officetel, hometel, cũng như các mô hình sở hữu - khai thác linh hoạt mà nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia.

Tuy vậy, TS Nguyễn Văn Đính vẫn nhận định tích cực: “Trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn khó khăn thì đây vẫn là cơ hội cho nhà đầu tư. Nhưng khi thị trường hồi phục hoàn toàn và phát triển mạnh tương tự các quốc gia trong khu thì việc đầu tư lại rất khó. Bởi lúc đó, giá trị sản phẩm đã tăng vọt và không dễ gì để sở hữu”.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình mà nhà đầu tư chỉ tìm đến khi tâm lý thực sự thoải mái và dư dả về tài chính. Trong bối cảnh thế giới đang chuyển sang giai đoạn cạnh tranh gay gắt, bất định và nhiều rủi ro về chiến tranh tiền tệ hay thương mại, người dân có xu hướng ưu tiên các tài sản thực và dòng tiền hơn là các loại hình mang tính đầu cơ như nghỉ dưỡng.

Một nguyên nhân khác nữa khiến phân khúc này gặp khó khăn là ngay cả khi người Việt đi du lịch nhiều, họ vẫn ưu tiên ở khách sạn để được phục vụ tốt hơn là sở hữu và vận hành một bất động sản nghỉ dưỡng cá nhân. Điều này làm giảm tính hấp dẫn và hiệu quả khai thác của loại hình này so với trước đây.

“Hiện tại không phải là thời điểm thích hợp để mua vì người dân đang ưu tiên tiền cho các nhu cầu thiết yếu khác hơn là việc đi du lịch hay đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng”, ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Về triển vọng phục hồi, theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong khi các loại hình như chung cư hay nhà riêng phục vụ nhu cầu ở thực vẫn có sự ổn định, thì bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo là sẽ mất rất nhiều thời gian nữa mới có thể quay trở lại thời kỳ hoàng kim.