VARS: Người dân dễ dàng tiếp cận với nhà ở khi doanh nghiệp được phép mua đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại

VARS cho rằng, thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại trong 5 năm, là cơ chế đúng đắn, sẽ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản trong thời gian “chờ” tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước chuẩn bị đủ năng lực và nguồn lực phát triển quỹ đất để giao đất, cho thuê đất theo quy định của hành lang pháp lý mới.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao. 

Do đó, trong dài hạn, VARS đánh giá: "Việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân".

Theo đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước có thể dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và khu tái định cư. Các dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho các doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả có thể hợp lý hơn.

Đồng thời tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh. Đảm bảo rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng. Quy trình đấu giá với thủ tục cần rõ ràng và công khai thông tin đầy đủ để tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với các doanh nghiệp nhỏ. Bởi trên thực tế, bất kỳ doanh nghiệp BĐS nào cũng đều mong muốn tham gia “cuộc chơi” tiếp cận đất đai minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu. 

Cuộc chơi minh bạch hơn này sẽ khiến những chủ thể năng lực yếu kém gần như không còn đất để “diễn”, người dân không còn phải “khốn khổ” khi mua phải các dự án chậm triển khai của doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. Thị trường sẽ đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ các dự án BĐS quy mô lớn, từ đó, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, giảm áp lực lên hạ tầng công cộng ở khu vực trung tâm và tăng cường sự kết nối giữa các khu vực trong thành phố. Đồng thời, các khu đô thị được phát triển đồng bộ sẽ có khả năng tích hợp các yếu tố bền vững, từ đó góp phần đạt mục tiêu net-zero.

Để tiếp tục tồn tại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư/đối tác chiến lược nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với các doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.

Ngoài ra, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào các thị trường ngách, phát triển các dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc các dự án có quy mô phù hợp với tiềm lực tài chính của mình.