VARS: Giá bất động sản được điều chỉnh về giá trị thực

Theo báo cáo về thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48,500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).  

VARS cho biết, trong năm 2022, thị trường bất động sản rất hiếm các dự án mới. Trong số lượng hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ có phê duyệt các dự án về dịch vụ. Do vậy, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.  

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90% và 79% so với năm 2019.  Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc đất nền (chiếm 44%), sau đó đến căn hộ cao cấp (chiếm 37%), căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất với 4%.  Nguồn cung trong tương lai sẽ ngày càng đa dạng với sự xuất hiện của các sản phẩm bất động sản mới, phù hợp với xu thế như chăm sóc sức khỏe, trị liệu, y tế,...

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 39%, tương đương 19,000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 (khoảng 27,600 sản phẩm). Tổng lượng giao dịch của cả năm giảm 31% so với năm 2021, chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018, năm trước khi dịch covid 19 bùng phát.

VARS cho biết, đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh làm bùng nổ cơn sốt đất, đặc biệt ở một số khu vực như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk,... Tuy nhiên, từ cuối tháng 5/2022, lãi suất tăng, kinh tế bất ổn, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”. 

Quý IV/2022, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà ở liền kề đô thị gần như không phát sinh giao dịch. Những tháng cuối năm 2022, Cầu ở thực mặc dù lớn nhưng lượng giao dịch vẫn thấp do thiếu vắng nguồn cung. Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc đất nền chiếm 47%, căn hộ cao cấp chiếm 29%, căn hộ trung cấp chiếm 17%, căn hộ bình dân chiếm 6%.

Đầu năm 2022, dòng tiền dễ đổ vào thị trường, số lượng các nhà đầu tư F0 tăng mạnh, nhu cầu, nguồn cung hiếm đẩy giá bán lên cao. Lực cầu F0 hướng tới các phân khúc cao cấp, biệt thự, villa, shophouse ở các dự án mới phát triển. Song, cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế.

Giá bất động sản được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 6% so với hồi đầu năm 2022), lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá cùng với chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư. 

“Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó mà tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu”, VARS cho biết.