Mới đây, chia sẻ với báo chí, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng trong bối cảnh hiện nay, giải pháp để thoát khó và giúp thị trường bất động sản ổn định bền vững là xử lý nghiêm các đơn vị làm sai quy định và bản thân doanh nghiệp phải tái cấu trúc hoạt động kinh doanh.
Khó vốn do không bán được hàng
Thời gian qua, những động thái kiểm soát chặt các dòng vốn, tín dụng chảy vào thị trường bất động sản như một “gáo nước lạnh” dội thẳng vào những cơn sốt nóng đầu tư các tài sản có tính đầu cơ cao như đất nền, bất động sản không phải để ở cũng như trái phiếu, cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản,… làm bộc lộ ra một trong những khiếm khuyết lớn của thị trường là tình trạng “vừa thừa, vừa thiếu”.
Theo TS. Đinh Thế Hiển thì thị trường bất động sản đang có những diễn biến trái chiều, dù được cho là thiếu nguồn cung mới, song thực tế chỉ thiếu ở một số phân khúc, một số khác không phù hợp với thị trường nên trở thành tồn kho, khó bán được hàng. Đây là thực trạng do giai đoạn qua, doanh nghiệp đã đầu tư quá dàn trải, nhưng hiện nay không có thanh khoản.
Về vấn đề tài chính, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỉ đồng được các doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7-2022), trong đó có khoảng 36% trái phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản.
Dẫn số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước, TS. Đinh Thế Hiển chỉ rõ, tính đến tháng 8-2022, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, trong đó kinh doanh BĐS tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%...
Do đó, theo TS. Hiển, việc khó khăn tài chính, thiếu vốn do nguyên nhân “siết tín dụng” là chưa hẳn chuẩn xác. Vướng mắc về tài chính còn do các doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng.
Về vướng mắc pháp lý, thực tế hiện nay, các chính sách quản lý thị trường bất động sản hiện vẫn cho phép chuyển nhượng dự án, bán hàng bình thường đối với những dự án đủ điều kiện pháp lý. Các chính sách của nhà nước chỉ góp phần giúp thị trường minh bạch hơn, chuẩn hóa để lành mạnh thị trường.
Một số doanh nghiệp gặp khó khăn, vướng mắc về pháp lý do thay vì tập trung làm đúng quy định, lại có hiện tượng mở rộng đầu tư tràn lan, đất không đúng pháp lý. Một số dự án ở các thành phố, vướng pháp lý đều liên quan đến đất công nên rất khó để tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự.
Tái cấu trúc để tồn tại
Từ những phân tích về thực tế khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh hiện nay, theo TS. Đinh Thế Hiển, giải pháp sống còn với cả thị trường cũng như với từng doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn suy thoái là cần phải tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
“Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỉ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều. Do đó, doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực để phát triển”, TS. Đinh Thế Hiển khuyến cáo.
Thực tế cho thấy, trong giai đoạn thị trường liên tục thăng hoa các năm trước đây, có không ít chuyên gia đã từng chỉ ra điểm yếu “cốt tử” ;à việc có đến khoảng 70% nhà đầu tư trên thị trường là lướt sóng, đầu cơ. Họ mua bất động sản không phải để ở hoặc cho thuê mà chủ yếu vay vốn để mua bất động sản rồi lướt sóng, kiếm lời…
Theo TS. Hiển, đến nay khi thị trường “đóng băng”, thiếu vắng người mua vì đa số mua ở dạng lướt sóng giờ không còn tiền mua tiếp. Điều này cho thấy “mua thổ thì luôn luôn lời” sẽ không còn đúng khi thị trường đã phát triển với quy mô hiện nay.
Khuyến nghị một số nội dung về chính sách quản lý cũng như chiến lược cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới, TS. Hiển cho rằng cần phải tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới.
Ở góc độ chính sách, TS. Hiển cho rằng những biện pháp của nhà nước trong năm 2022 về Tài chính - Ngân hàng đối với ngành bất động sản đang giúp thị trường trở lại sự lành mạnh cần có.
Đối với diễn biến thị trường, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng đang thể hiện sự hợp lý khi mà những căn hộ chung cư đã đi vào sử dụng vẫn có thanh khoản, thậm chí còn tăng giá nhẹ; những dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ dân sinh vẫn có giao dịch M&A…
“Có thể nói sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.
.png "“Một khi FED cắt giảm lãi suất, thị trường này có thể tăng vọt lên mức kỷ lục rồi sụt giảm”")
